中原工学院信息商务学院毕业论文（设计）
1 绪论
1.1 财务危机概述
财务危机通常是指企业不能偿还到期债务的困难和危机，其极端形式是企业破产，当企业资金匮乏和信用崩溃同时出现时，企业破产便无可挽回。所以，为防止企业财务危机与破产的发生，每个企业都在寻求防止财务危机的方法和拯救危机的措施，要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，就要重视对企业财务危机的分析与研究。房地产行业的特殊性，更是需要有良好的财务危机预警才能够在经营期间及时的发现潜在的财务风险，从而及时的采取措施规避风险，使得企业能够良好的运行，并且发展下去[1]。
1.2 财务预警分析模型
财务预警体系就是以企业的财务报表、经营计划、相关经营资料以及所收集的外部资料为依据，根据企业建立的组织体系，采用各种定量或定性的分析方法，将企业所面临的经营波动情况和危险情况预先告知企业经营者和其他利益相关方，并分析企业发生经营非正常波动或财务危机的原因，挖掘企业财务运营体系中所隐藏的问题，以督促企业管理部门提前采取防 范或预防措施，为管理部门提供决策和风险控制依据的组织手段和分析系统[2]。
企业在构建企业外务危机预警体系时，首要的问题是财务指标的选取，所选取的指标应该全方位地反映企业的财务现状和运行规律，及时对企业财务运营中存在的风险发出警报并迅速做好防范和控制措施。一般说来，财务指标的设计和预警体系的构造应遵循这些原则，首先是针对性原则，即预警指标必须与企业的特点充分结合起来，使构建的预警指标体系对企业的财务分析和风险判断做到真实可靠；其次是全面性原则，即预警指标体系应该全面、系统反映企业的财务风险程度，设计的指标能够充分考虑企业可能面临的财务风险，做到预警指标不重复、不遗漏。 第三应该具有动态性原则，即必须在分析企业现状的基础上，把握未来的发展趋势。第四必须根据经济发展和环境变化不断修正、补充指标体系的内容，确保预警的时效性。第五是可行性原则，即在企业的经营情况及财务状况出现恶化或发生危机之前，能够及时发出警报。预警的信号要明确，判断要简单，不应把指标设计得于复杂，缺乏实用性。此外，还必须保证所花费的成本低于其所能带来的效益[7]。
财务预警分析主要有以下几种模型：
(1)单变量预警分析。它是指运用单一财务比率的走势来预测企业可能出现的财务危
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机状况。分为现金流量类指标、收益类指标和营运效率类指标三种。
(2)多变量预警分析。它是从整个企业角度，运用多种财务比率来检查其财务状况有无出现不稳定的现象，进而预测是否存在财务危机。这一方法给了人们财务预警新的思路，每个国家根据国情的不同，模型会有一定的差异[3]。
1.3 中国房地产业行业特点分析
1.3.1 入行门槛较低，但正在逐步提高
一直以来，除受开发资质、资金、土地资源的制约外，资本进入房地产行业无其他特别限制。进入21世纪后，中国房地产业高速成长，各种渠道的资本纷纷涌入房地产市场。万科董事长王石曾经感叹：“现在阿猫、阿狗都来做房地产了。”近年来，随着土地价格持续走高及土地开发周期的限制，房地产公司对资金的需求越来越大；此外，中国房地产市场经过十几年的发展，成长出一批大型房地产企业集团，这些公司不论在品牌、资金或是开发经验上均具有更强的竞争力。2008年房地产市场不景气，导致一部分实力较弱的中小房地产企业相继被淘汰。2010年3月18日，国资委要求除16家以房地产为主业的央企外，其他目前涉足房地产业务的78家央企有序退出市场。 1.3.2 融资渠道单一，过分依靠银行贷款
在商品房预售前，还需房地产开发企业自身融资以用于买地和早期开发。当今中国融资渠道并不多，风险投资、私募刚刚起步，IPO、发债历时久，审批严格，所以向银行贷款便成为了大多数中小房地产企业筹集资金的主要途径。就2009年而言，在房地产开发企业资金来源中，国内贷款比上年增长48.5%，为企业自筹资金增长率的3倍。 1.3.3 行业集中度低，缺少统一标准
在中国的实际环境下，通常认为造成该现象的主要原因是中国幅员辽阔，开发面积大，按目前房地产业的主流融资方式不可能筹集到足够多的资金用于地产开发。另外，缺少全国统一的行业标准也阻碍了房地产业的工业化、集成化进程，各房地产商的背景与风格不等，进而导致行业集中度较低。 1.3.4 负债比率较高，财务风险较大
中国房地产开发企业实际负债率一般均超过70%。以恒大地产为例，其负债率历史最
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高点时曾达93%。2008年3月，恒大地产曾试图在香港联交所IPO拟筹集103.6亿至165.8亿港元资金，最终因国际路演的失败而搁浅。紧接着，恒大地产开始在全国范围内收缩，放弃了41亿元的广州地王员村绢麻厂地块，并被没收1.3亿元竞买保证金。碧桂园、富力地产均命悬资金链，这些仅仅是2008年内地地产商面临资金困境的一个缩影。由此可见，目前中国房地产业高负债的资本结构面临着较大的财务风险[13]。
1.4 房地产行业的现状及未来的发展趋势
1.4.1 国内现状
自1998年住房分配体制改革以来，我国的房地产业得到了高速发展。2002年全国商品房销售面积为24969.3万平方米，房地产投资额为7736.42亿元; 而到了2009年，全国商品房销售面积达到93713.04万平方米，房地产投资额达到了36231.71亿元，分别是2002 年的3.76倍和4.68倍，2002～2009年商品房销售面积和房地产投资额年均增长率分别为20.80% 和24.68%，是GDP增长率2倍多，房地产业已经成为推动我国经济发展的支柱产业，但是因为房地产行业的特殊性，就更需要有财务危机预警模式来为公司保驾护航。而房地产企业的特殊性所暴露出来的各种问题，如：资产负债率大、通货膨胀风险，利率变动风险，再筹资风险，税率变动风险，投资收回风险等也开始凸显。在这样的特殊的时期，房地产企业怎样继续发展，如何克服自身特点所带来的不利影响，如何控制和防范财务风险，这些问题都需要深入的探讨、研究和分析。
国内在房地产风险的研究方面起步比较晚，直到上世纪90年代初海南、北海等地房地产投资泡沫破裂后才逐步开始了房地产风险方面的研究。通过国内外对财务危机预警模式的研究，结合我国的房地产行业的实际情况，表明我国在房地产行业的财务危机预警模式还处在初步的发展阶段，没有得到很好地完善，在我国房地产行业内的财务危机预警模式还有很多有待完善的方面，还有很大的发展空间[7]。 1.4.2 发展趋势
(1)受国家政策干预较多。一方面，房地产业具有产业链带动效应，其发展的好坏将对宏观经济产生巨大影响；另一方面，房价关系民生，为社会各界所普遍关注。房价上涨过快则民怨沸腾，房价下跌则拖累经济增长。
(2)强者愈强，行业集中度将提高。2010年3月，国资委要求78家非主营房地产的央企退出房地产市场，而土地价格的持续上涨与宏观经济政策的频繁调整也使得大多中小地产商难以为继，国内房地产行业即将面临重新洗牌。我们认为，拥有政府背景和资
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金优势的央企与已上市的大型房地产公司无疑更具优势。加之入行门槛的提高，未来中国房地产行业集中度将持续增高。
(3)融资渠道走向多元化。目前，中国房地产企业高度依赖银行贷款。但国内房地产开发长期贷款一般为3年，且资金成本较高。部分项目开发周期较长，可能涉及“借新换旧”问题，货币政策变动对其影响较大且具有通货膨胀风险。我们认为，随着行业集中度的提高和资本市场的日趋成熟，未来房地产企业中短期资金需求主要由贷款和发行中短期债券来解决，而长期资金需求则主要依靠IPO、增发、发行长期债券或可转换公司债。此外，未来私募资本亦将发挥日益重要的作用。
(4)未来四十年总体上保持持续增长，未来数十年中国经济总体上将持续增长，房地产业属于较为典型的周期性行业，也将因此而受益。具体说来，未来20年是中国城镇化、工业化的快速发展时期，房地产业将高速成长；其后20年，中国经济将转入平稳增长，房地产业与宏观经济将基本保持同步增长；2050年后，中国基本实现现代化，基本建设、房地产开发投资机会将逐渐减少，房地产业将转入低速增长乃至负增长。 1.4.3 保利地产简介
保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称“公司”或“保利地产”）前身为广州保利房地产开发公司，是由中国保利集团公司（以下简称“保利集团”）全资子公司保利南方集团有限公司（原名为“保利科技南方公司”，以下简称“保利南方”）于1992年9月14日在广州市注册成立的全民所有制企业，成立时注册资本为1,000万元；1997年9月，保利南方对公司进行增资，其中以现金增资4,959.72万元，以盈余公积转增资本40.28万元，增资后注册资本为6,000万元。上市以来公司连续实现跨越式发展，目前已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖22个城市的全国化战略布局，业务范围包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理、以及商业会展、酒店经营等行业。
保利的账面数据非常的漂亮，各项业务都为增长趋势，但是从保利地产的主要财务数据的反应来看，保利地产还是存在问题，保利地产盈利能力虽然较为稳健，但这是由于在之前的房产数据影响下一年的财务数据的形成，如果从实际的资金流的反应中来看，还是要提高企业的营销路线，缩短营运周期，提高资产周转率来进行调整，保利地产营运能力总体一般，资产运营效率还有待加强；在偿债能力上虽然负债结构安全性较强，偿债能力属于中等，虽然长期负债结构稳定，但是从长期负债与短期负债的比例上看来。短期负债的比例较大，短期负债的偿还需要做出一系列的改进措施；保利地产的现金流量不稳定，有频繁的起伏，接下来我将在第三节中对这些进行较为细致的分析。
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图1-1保利地产2009年至2012年的财务数据
项目 营业收入（亿元） 归属于上市公司股东的净利润（亿元） 归属上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（亿元） 经营活动产生的现金流量净额（亿元） 基本每股收益（元／股） 稀释每股收益（元／股） 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） 1.17 0.91 20.2 19.99 -453.37 -95.09 -311.6 0.69 18.02 18.05 150.75 83.3 18.66 0.61 18.64 18.08 -354.13 -194.74 -350.70 30.92 1.18 1.18 -79.22 0.91 0.91 -223.70 0.69 0.69 -11.44 0.63 0.63 83.48 64.62 49.28 34.14 84.38 65.31 49.20 35.19 2012 689.00 2011 470.36 2010 358.94 2009 229.87 加权平均净资产收益率（%） 21.84 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 21.6 非流动资产处置损益（万元） 9.5 少数股东权益影响额（万元） -125.25 所得税影响额（万元） -356.02
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