中原工学院信息商务学院毕业论文（设计）
2 “保利地产”财务危机存在的原因分析
财务分析是公司分析中的一个十分重要的环节，有助于投资者在公司财务报告数据的基础上评估公司现在或过去的财务状况及经营成果，从而为投资者了解公司过去、评价公司现状、预测公司未来，做出正确决策提供准确的信息或依据。
由于保利地产2006年才上市，为了财务分析数据的可比性，下面本文将根据保利地产从2009年至2012年连续四年的财务报告，分别从盈利能力、营运能力、偿债能力等方面对主要财务指标进行计算分析，并选择业内主要房地产商万科、金地集团等公司数据进行横向与纵向的对比。
在上文对保利地产的各项财务指标进行了分析之后，接下来本文将对保利地产的现金流量情况做进一步的分析。主要考察保利地产从2009年至2012年经营活动、投资活动、筹资活动所产生的现金流量变化情况，同时针对万科和金地集团两家地产商的现金流量变化情况进行横向比对分析。
在以上分析的基础上，本文还将使用杜邦财务分析体系对保利地产的财务状况及经济效益进行综合系统地分析评价。
2.1 盈利能力分析
下文将从毛利率、营业净利率、股东权益收益率等财务指标对保利地产的盈利能力展开分析。 2.1.1 毛利率
毛利表示的是营业收入扣除营业成本后的余额。毛利率是毛利占营业收入的百分比，表示每一元营业收入扣除营业成本后，有多少钱可以用于各项期间费用和形成盈利，公式为：
毛利率=（营业收入－营业成本）÷营业收入×100% （公式1） 保利地产、万科、金地集团的毛利率经计算分别如下图所示：
表2-1三家企业2009年到2012年的毛利率对比表 时间 保利 万科 金地
2012 24.4 36.56 22.91 2011 26.42 39.78 28.62 2010 24.14 40.7 27.78 2009 25.78 29.39 26.99 均值 25.19 36.61 26.58 6
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图2-1三家企业2009年到2012年的毛利率对比图
从图1中我们可以看出，保利地产上市四年以来毛利率一直保持在较平稳状态，显示出稳健的盈利能力，其中从2009年至2012年毛利率稳步增长，保持在25%左右，表明公司开发力度平稳发展，销售稳步发展，盈利能力稳步保持的很好。2009年毛利率骤然减少，主要是由于房地产企业确认收入滞后性的缘故，导致2008年宏观环境不景气造成的影响在2009年利润表中才显现出来。使得09年的数据受前一年的影响较大。
同行业比较中看，保利地产2009年——2012年的毛利率及四年平均毛利率均低于万科，与金地不相上下。这说明保利地产的盈利能力小于万科。而金地集团平均毛利率在三者之中努力的上升，虽然2009年——2011年增长较大，但是2012年仍然小于保利，这与金地集团整体的经营决策有关，由于其房地产开发主要为商品房，销售一般针对个人购房者，在购房的客户上有局限性，从而造成了这种现象。 2.1.2 营业净利率
营业净利率是指企业一定时期内净利润与营业收入的比率，反映每一元营业收入扣除各项成本费用后可得的利润。该指标越高，反映企业营业收入的盈利能力越高，反之则越低，其计算公式为：
营业净利率=净利润÷营业收入×100% （公式2） 保利地产、万科、金地集团的营业净利率经计算分别如下图所示：
时间 保利 万科 金地 表2-2三家企业2009年到2012年营业净利率对比表
2012 2011 2010 2009 均值 12.25 13.88 13.71 15.31 13.79 12.17 13.41 14.36 10.09 12.51 10.30 12.61 13.75 14.68 12.84 7
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图2- 2三家企业2009年到2012年营业净利率对比图
从图2中可以看出，虽然保利地产毛利率在2009到2012年之间虽然是下降的趋势，但其营业净利率的表现却是最好的，原因是保利近两年积极扩张，增加了成本，这说明保利地产管理效率较高，企业发展较快，从此处来看，保利地产的期间费用控制得还是得当的，费用水平相对控制在合理的范围内，期间费用增长比率低于营业收入增长比率，使得营业净利率升高，盈利能力良好。
相比之下，万科的营业净利率就不乐观，2009年——2012年呈现下降趋势，公司的经营中费用的控制不合理，整体的市场环境是相同的，这是企业内部对费用项目的把握出现偏差：反观万科，2009年的营业净利率是四年之间最低，2010年迅速上升，但是随后有缓慢下降逐渐回到的2009年的水平，说明万科的营业净利率不稳定。 2.1.3 净资产收益率
净资产收益率表示所有者每一元钱的投资能够获得多少净收益。该指标越高通常说明盈利能力越高，反之则越低，其计算公式为：
净资产收益率=净利润÷平均净资产×100% （公式3） 为了便于计算分析，本文采用全面摊薄净资产收益率进行对比，根据保利地产、万科、金地集团2009年至2012年财务报告中的数据，计算得出三家公司的净资产收益率如下所示：
表2-3三家企业2009年到2012年净资产收益率对比表
时间 保利 万科 金地 2012 19.65 19.60 12.05 2011 18.33 18.06 14.55 2010 16.59 15.79 15.17 2009 13.61 14.00 11.71 均值 17.23 15.63 16.04 8
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图2-3 三家公司2009年到2012年净资产收益率对比图
从上图中保利地产在2009年的收益率不及万科，在之后的时间保利的收益率均与万科不相上下；之后公司加大了开发力度，提升了销售效率，营业净利率和总资产周转率上升，拉动净资产收益率恢复上行。从整体上看，保利地产净资产收益率表现良好，显示其较为稳定的盈利能力。金地集团净资产收益率显然是三家公司中表现最低的，而保利地产除了在2009年由于增发使得股东权益大幅增长，导致净资产收益率大幅下降外，其余大部分时间段净资产收益率都要好于万科。 2.1.4 盈利能力分析小结
总之保利地产盈利能力较为稳健，高效的管理模式使得费用控制得力，较低的土地购置成本、较高的营销效率，滚动开发、高速扩张，积极灵活的经营战略，使得公司对经营风险的抵御力较强，从而受宏观经济环境恶化的影响相对较小，为公司保持持续发展的态势提供了良好的保证。
2.2 营运能力分析
营运能力主要关注的是企业资产的使用效率，而资产使用效率的高低关键取决于资产的周转速度，资产周转速度越快，资产使用效率越高，营运能力越强。考察企业营运能力主要是分析资产的周转率和周转期，而对应收账款、存货和总资产的周转率和周转期分析又是其中的重点。 2.2.1 应收账款周转率
应收账款周转率是企业一定时期内营业收入与平均应收账款余额之间的比率，是反映应收账款周转速度的指标。其计算公式为：
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应收账款周转率=营业收入÷应收账款平均余额 （公式4） 我们知道房地产企业一般采用预收房款的销售方式，绝大部分房款在交房确认收入之前就已经收取，因而应收账款余额较小，占总资产的比重很小，故而笔者认为专门计算分析房地产企业的应收账款周转率意义不大，因此本文在此略去对保利地产等三家公司应收账款周转率的计算分析。 2.2.2 存货周转率与存货周转期
存货周转率是企业一定时期内营业成本与平均存货余额之间的比率，是衡量企业存货运营效率的一个综合性指标，而存货周转期反映的则是存货周转一次所需要的天数。由于存货在房地产企业资产总额中占极大比重，因此分析存货周转速度对分析保利地产营运能力极为重要。存货周转率与存货周转期的计算公式为：
存货周转率=营业成本÷平均存货余额 （公式5） 存货周转期=平均存货余额×365÷营业成本 （公式6） 存货周转速度越快，存货在企业中滞留的时间越短，占用的资本成本越低，存货的管理水平越高，企业营运能力越强。
表2-4三家公司2009年到2012年存货周转率与周转期对比表
存货周转率 时间 2012 2011 2010 2009 保利 3.84 4.38 3.55 3.4 万科 —— 3.9 3.67 2.52 金地 2.96 3.67 3.5 4.44 存货周转周期 时间 2012 2011 2010 2009 保利 1400.78 1600 1294.96 1241.38 万科 —— 1422.92 1338.29 918.37 金地 1081.08 1348.31 1276.6 1621.62 从上图中我们可以看出，保利在三家公司中存货周转率最高，金地的周转期存货周转期最短。保利的存货周转率在2009年到2012年逐年的上升，说明存货周转期较长，保利应该降低存货的周转期，这样才能快速的实现营业收入。由于万科推进产业化转型的发展战略进而对现金流异常依赖，致使其即使通过降价也要加快售出楼盘，及时收回现金，因此提高了其存货周转速度。反观金地集团存货周转速度则不稳定的表现出变化，自2009年开始其存货周转率达到4.44，2010年虽然有所起色，但在2011年又重新走高，2012年的下落，反映其营运效率的不稳定。
保利地产的存货周转速度虽然在2011年达到近四年来的最高点，但从2012年以后又有回落的态势。保利地产的存货周转率较为平稳，和其不断拿地，快速扩张的发展战
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