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略有直接关系，但由于公司销售情况良好，发展势头强劲，存货周转效率在规模效应的带动下有序进行，其营运能力的发展潜力俨然已经超过了万科。 2.2.3 总资产周转率
总资产周转率是企业一定时期内营业收入与平均资产总额之间的比率，该指标可以用来反映企业全部资产的利用效率。该指标的计算公式为：
总资产周转率=营业收入÷平均资产总额 （公式7） 总资产周转率越高，显示企业全部资产的使用效率越高；反之越低则显示企业利用全部资产进行经营的效率越低，最终也会影响到企业的盈利能力。
表2-5三家企业2009年到2012年总资产周转率对比表
时间 2012 2011 2010 2009 保利 0.31 0.27 0.3 0.32 万科 0.31 0.28 0.29 0.38 金地 0.34 0.29 0.31 0.27
图2-4三家公司2009年到2012年总资产周转率年度对比图
从图表中我们可以看出，由于公司快速发展的经营战略，土地储备及开发成本的不断增加，使得保利地产的总资产周转率并不高，到2011年则为四年来的最低点。但随着公司开发速度的加快和销售效率的提高，2012年总资产周转率又开始有了回升，到2012年整体情况已经与营运效率逐年变动的金地集团相差不多了。
三家公司中万科从2009年的最高值到2011年的最低值之间出现了一些问题，单子啊2012年有所回升，但已经被金地超越，但是从均值上看三家公司已经不想上下，这正是万科稳扎稳打、缓慢发展的经营战略所决定的。而保利地产与万科比较起来更加稳妥
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的发展模式，导致资产余额稳步发展，从而使资产周转速度保持稳定的发展。 2.2.4 营运能力分析小结
保利地产营运能力总体上看一般，资产运营效率还有待加强，但从长期发展上看，公司营运能力的提高还是具有一定潜力的。公司应在资产规模不断扩大的同时更加关注运营风险，进一步加快开发、销售速度，以缩短周转期，使公司保持在一个较高营运水平上发展。
2.3 偿债能力分析
偿债能力反映企业按期承担其清偿债务义务的能力，偿债能力分析包括短期偿债能力分析和长期偿债能力分析。本文将分别从短期偿债能力所涉及的营运资本、流动比率、速动比率等指标和长期偿债能力所涉及的资产负债率、已获利息倍数等指标对保利地产的偿债能力进行分析。
2.3.1 短期偿债能力指标分析——营运资本
营运资本是指企业流动资产超过流动负债的部分，是企业在某一时点以流动资产归还流动负债后的剩余，其计算公式为：
营运资本=流动资产－流动负债 （公式8） 我们知道房地产企业通常都存在着大量的预收账款，这些预收账款实际上是房地产企业向客户收取的销售房款，反映的是企业占用的客户资金，在交房时结转为销售收入，一般是无需再偿还的。因此从严格意义上来说预售房款并不是房地产企业的负债，所以我们在计算相关偿债能力指标时必须考虑这一因素，故本文对相关偿债能力指标分析时也会计算其扣除了预收账款的实际指标，以使我们的分析更符合房地产企业的实际情况。
实际营运资本=流动资产－（流动负债－预收账款） （公式9） 由于营运资本是绝对数指标，不适合于行业间不同企业之间的比较，故仅对保利地产2009年至2012年的营运资本和实际营运资本进行分析。
表2-6保利地产2009年到2012年营运资本对比表
指标 营运资本 实际营运资本 2012年 102.66亿元 193.21亿元 2011年 89.4亿元 160.33亿元 2010年 77.77亿元 129.31亿元 2009年 502.71亿元 801.01亿元 12
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图2-5保利地产2009年到2012年营运资本对比图
保利地产的营运资本总量规模较大，在2010年之后的大跌落之后逐年上升，说明公司抵御流动负债风险的能力较强，这与公司激进的营运资本投资政策相吻合。随着公司发展速度的加快，流动资产占总资产的比重日益增大，预收账款除了2008年由于受宏观市场不景气影响有所下降外，每年更是大幅度攀升，到2009年末公司预收账款已达298.3亿元。流动性的加强提高了公司的短期偿债能力，但却降低了公司的收益性。公司必须要注意在规模增长的同时保持营运资本的平衡，提高销售效率和存货周转率，避免存货闲置，这样才能在降低偿债风险的情况下提高公司价值。 2.3.2 短期偿债能力指标分析——流动比率
流动比率是指流动资产与流动负债的比率，表明企业每1元流动负债有多少流动资产作为偿还保证，反映企业用可在短期内转变为现金的流动资产偿还到期流动负债的能力。其计算公式为：
流动比率=流动资产÷流动负债 （公式10） 针对房地产企业我们也可以计算其实际流动比率。
实际流动比率=流动资产÷（流动负债－预收账款） （公式11）
表2-7三家企业2009年到2012年流动比率对比表 指标 保利 万科 金地 2012年 1.73 1.4 1.97 2011年 1.91 1.41 1.8 2010年 2.13 1.59 2.18 2009年 2.32 1.92 2.21 13
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图2-6三家企业2009年到2012年流动比率对比图
从上图中可以看出，三家公司中金地的流动比率表现较好，从2009年开始虽然有所下降，但幅度控制在0.3以内，显示出公司资产的流动性还是保持在相对良好的状态下，短期偿债能力在三家企业中是相对较强的。保利地产流动比率从2009年的2.32一路下滑到2012年的1.73，表明保利地产的流动资产出现缩水，由于地产行业中大部分都是存货，2009年存货占流动资产的比重更是达到了67.91%，由于存货在变现能力上还受到公司开发、销售速度和宏观经济环境等多重因素影响，故而仍然具有一定的不确定性，保利地产在短期偿债能力近四年有所降低。 2.3.3 短期偿债能力指标分析——速动比率
速动比率表示企业能在较短时间内变现以偿还债务的能力的指标。由于剔除了存货等变现能力较弱且不稳定的资产，因此速动比率能更准确地评价企业资产的流动性及偿还短期债务的能力。其计算公式为：
速动比率=速动资产÷流动负债 （公式12） 经计算三家公司各年速动比率如下：
表2-8三家企业2009年到2012年速动比率对比表 指标 保利 万科 金地 2012 0.38 0.41 0.56 2011 0.36 0.37 0.49 2010 0.53 0.56 0.78 2009 0.74 0.59 0.56 14
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图2-7三家企业2009年到2012年速动比率对比图
大量的存货和土地储备是房地产行业的显著特点，因此扣除了存货等因素计算出来的速动比率更能直观的反映房地产企业的短期偿债能力。从图中可以看出，保利地产的速动比率逐年下跌，2012年才有所上升，在三家公司中表现最差，表明公司的变现能力和短期偿债能力近几年持续下降。这说明公司在扩张的过程中对负债的结构控制弱于其他两家公司，流动负债的增长速度高于流动资产和速动资产增长速度，使得公司在面对短期债务风险时相对于万科和金地集团不具有优势。 2.3.4 长期偿债能力指标分析——资产负债率
资产负债率又称负债比率，指企业负债总额与资产总额的比率，表明企业资产总额中，债权人提供资金所占的比重。其计算公式为：
资产负债率=负债总额÷资产总额×100% （公式13） 一般情况下，资产负债率越小，表明企业长期偿债能力越强，但如果该指标太小却又表明企业对财务杠杆利用程度不够。考虑到房地产企业预收账款的特殊性质，下面本文仍然分别对保利地产等三家地产商的资产负债率和扣除了预收账款的实际负债率进行计算分析。
实际负债率=（负债总额－预收账款）÷资产总额×100% （公式14）
表2-9三家企业2009年到2012年资产负债率对比表 项目 保利 万科 金地 2012 78.19 78.32 69.77 2011 78.43 77.1 71.11 2010 78.98 74.69 71.15 2009 69.99 67 69.65 15