中原工学院信息商务学院毕业论文（设计）
图2-8三家2009年到2012年企业资产负债率年对比图
从以上图表中我们可以看出，保利地产资产负债率高于万科和金地集团，这是其近年来急速扩张的表现。公司在流动比率、速动比率逐步上升的同时资产负债率基本上稳定在78%左右，表明公司在扩张的同时保持流动性的增强和产权结构的稳定，债务的安全性在增强，有助于降低长期偿债风险。保利的资产负债率保障其到期偿还债务，其偿债能力要强于其他两家公司。
2.3.5 长期偿债能力指标分析——偿债能力分析小结
保利地产资产负债率虽然较高，但长期负债比例较高，负债结构安全性较强，即期还款压力较小；公司预收账款在负债中比重较大；公司资产流动性较强，且流动比率、速动比率都在逐年降低，短期偿债风险较大。综上所述，保利地产的总体偿债能力属于中等，虽然长期负债结构稳定，但是短期负债的偿还需要做出一系列的调整。
2.4 现金流量分析
在上文对保利地产的各项财务指标进行了分析之后，接下来本文将对保利地产的现金流量情况做进一步的分析。主要考察保利地产从2009年至2012年经营活动、投资活动、筹资活动所产生的现金流量变化情况，同时针对万科和金地集团两家地产商的现金流量变化情况进行横向比对分析。 2.4.1 经营现金流量分析
根据各公司财务报告，保利地产等三家地产商近四年的经营现金净流量如图10所示：
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表2-10三家企业2009年到2012年经营现金净流量对比表 项目 保利 万科 金地 2012 30.9 37.3 63.3 2011 -79.2 33.9 15.3 2010 -224 22.4 -30.4 2009 -11.4 92.5 -28.6
图2-9三家企业2009年到2012年经营现金净流量年度对比
其中，三家公司近四年销售商品、接受劳务所收到的现金如表2-11所示：
表2-11三家企业2009年到2012年销售服务收到现金对比表 项目 保利 万科 金地 2012 876 1161 341 2011 660 1036 283 2010 571 881 261 2009 422 576 191
图2-10三家企业2009年到2012年销售供服务收到的现金对比图
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从图中我们可以看出，保利地产经营现金净流量在2009年到2011年来一直为负值，显示出公司正处在高速发展期，只是从2012年起变为正直，说明发展速度略有减缓。公司四年来销售商品、提供劳务所收到的现金一直飞速增长，到2012年更是达到876亿元，直逼万科。但在这种情况下2009年经营现金净流量却为30.9亿元，说明公司仍在大幅度的扩张购买土地，土地储备和项目开发力度仍在持续上升。公司的大规模扩张对资金提出了较高的需求，尽管公司销售收款数额在大幅上升，仍然需要公司进一步缩短销售回笼周期，减轻资金压力，以应对未来发展的需要。
反观万科，其经营现金流的表现显示出与保利地产处于不同的发展周期，在经营战略上也更为平稳谨慎，体现出万科面对经营风险比保利地产更加保守，对现金流的反应也更加敏感。从经营现金流上看，金地集团发展规模则不如保利地产，销售收款额和资金回笼速度对其经营发展的支持也不够高，经营现金流不够宽松。 2.4.2 投资现金流量分析
保利地产等三家公司的投资现金净流量如图12所示：
表2-12三家企业2009年到2012年投资活动现金净流量对比表 项目 保利 万科 金地 2012 0.06 -24.5 -21.6 2011 -4.48 -56.5 -11.2 2010 -18.6 -21.9 -0.18 2009 -4.03 -41.9 -4.59
图2-11三家企业2009年到2012年投资活动现金净流量年度对比
虽然三家公司的投资现金净流量一直都为负值，但保利地产和金地集团的投资现金流的绝对值却远小于万科。其原因可能是万科产业化转型发展促使其将大量资金用于参
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股或控股其他公司，保利地产和金地集团的资金投向则更侧重于购置土地与投入项目。
而保利地产在投资活动方面的资金投入则相对较少，这是由于公司更注重于将资金用于扩张与拿地；万科则是由于其产业化战略对现金流更为依赖，导致其发展速度的放缓，从而对房地产业务的扩张采取更为谨慎的态度。 2.4.3 筹资现金流量分析
保利地产等三家公司的筹资现金净流量如表2-13所示：
表2-13三家企业2009奶奶到2012年筹资活动现金净流量对比表
项目 保利 万科 金地 2012 113 163 -11.8 2011 73.9 8.07 28.6 2010 281 130 66.4 2009 113 -30.3 83.3
图2-12三家企业2009年到2012年筹资活动现金净流量年度对比图
保利地产筹资现金净流量从2009年到2010年超过万科，说明保利地产在面对宏观经济环境波动的情况下，仍然加大筹资力度，积极筹措资金，以满足公司迅速扩张的需要。这显示出公司调整得当，受宏观经济影响较小，筹资渠道通畅，筹资方式多样。
万科从2009年开始则明显减缓了筹资力度，加大了偿还借款的力度，以降低财务风险，到2009年筹资现金净流量更是达到-30.29亿元，显示出万科在面对宏观经济环境波动时更为谨慎的态度。但是在2012年，万科打破了这种格局，开始加大筹资的力度。而金地集团筹资现金净流量四年来一直低于保利地产，表明其筹资力度和筹资渠道均弱于保利地产，但仍在不断筹集资金以支持购置土地和项目开发。
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2.5 经营能力分析
2.5.1 管理能力分析
表2-14保利地产2009年到2012年各项指标增长率对比表 项目 营业收入增长率 营业成本增长率 期间费用增长率 2012 143 149 0.67 2011 141 143 127 2010 103 87 125 2009 119 138 0.87
图2-12保利地产2009年到2012年各项指标增长率对比图
2009年，由于管理团队高效、战略规划能力卓越、执行力强大，公司成本控制得很好，在2010年由于营业收入与2009年相比增长的快速，所以营业收入增长率低于2009年，但随着管理团队的传略规划相继步入正轨，营业收入增长率保持稳定增加。营业成本的逐年增高在反映着公司的营业成本方面需要作出调整与改革，期间费用的逐年降低则说明企业的整体调度还是很不错的。从整体上看，保利地产正向着平稳的方向发展，因此公司未来业绩增长确定性较强。 2.5.2 经营能力综合评价
首先，公司的管理模式较为扁平，带有强烈的军方色彩，执行力强，极大的降低了管理成本和期间费用，同时给予子公司较大的经营自主权（总公司只负责人员配备、资金、项目立项与人事），现有管理模式有利于快速反应与公司的扩张。
其次，经过2009年的销售旺季，公司资金充裕，为未来进一步拓展市场奠定了基础。
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