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-5% 19.19 2586 8.08 从表13-1可以看出，各因素的变化都不同程度地影响内部收益率，其中：销售价格增加或减少最为敏感，经营成本的提高或降低次之。当销售价格减少12.13%时，财务内部收益率将达到临界点（10%）。因此，本项目实施过程中，降低经营成本，提高销售价格对项目极为重要。
经营曲线固定投资24(FIRR %)222018161412基准收益率方案收益率销售价格1086420-5图13-1 敏感性分析5(%)
(2)盈亏平衡分析
盈亏平衡点=固定成本÷（销售收入－税金－可变成本）
=1895÷（4766－266－1329）×100% =59.75%
从上式的计算可以看出，本项的盈亏平衡点为59.75%，即项目达到59.75%的生产能力时，就可以保本，做到不赔不赚，而大于59.75%的能力即可盈利。
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第十四章 风险分析
经研究，本项目可能存在的风险主要有技术风险、管理风险、市场风险、资金风险、人员风险等。
14.1技术风险
本项目技术方面存在的风险可能主要是交易市场在设计、施工方面存在的风险，造成项目不能顺利施工或施工质量差，使项目不能如期交工，影响项目的正常经营。
经研究，该物流园虽建筑面积较大，但所有建（构）筑物均是常规的民用建筑物，设计、施工技术难度不高；在项目设计、施工方面，仅某市内就有众多具有承担此类项目设计、施工资质的专业设计和施工单位；项目建设管理单位可通过招投标方式择优选择，只要设计单位按国家有关设计规范精心设计，施工单位按照设计图纸和施工要求规范细致施工，监理单位恪守职责，严格按工作程序进行监理，严把材料质量关、施工进度控制关和投资控制关，做好合同管理和信息管理，协调好项目业主、施工单位、设计单位、材料供应商之间的关系，项目的施工质量就可得到保障。
综上所述，本项目在施工方面存在的风险从性质来看，属于一般性风险，通过采取适当防范措施，是可以避免的，即使发生了，也能够采取得力措施，及时得到补救。
14.2 市场风险
本项目市场方面存在的风险主要表现为项目建成后招商工作进展不顺利，经营面积不能得到及早有效利用产生效益，给项目运营带来的风险。
经分析，本项目是根据珲春市总体发展规划，在充分研究分析该市及其周边地区经济发展现状的基础上，以该市目前形成的优势产业产品及物流需求为依托而提出的一个旨在发挥区位优势、促进商品流通、为企业提供多方位多层次服务的项目。从该物流园的功能定位、建设布局、所在区位、拟采取的经营方式等方面来看，项目建成后的招商工作是可以顺利开
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展的。项目建设管理单位从现在起，就应在前期已有工作的基础上有计划、有步骤地采取多种有效的宣传手段和策略，开展项目的前期招商宣传等工作，以做到未雨绸缪、运筹帷幄。
综上所述，本项目在施工方面存在的风险从风险性质来看，属于一般性风险，通过采取强化宣传、规范服务、加强管理等措施，项目招商是可以顺利进行的。
14.3 管理和人员风险
本项目在管理方面存在的风险主要表现在以下两个方面：一是在项目前期工作中，由于项目管理单位缺乏管理经验而给项目建设带来的风险；二是项目建成运营后由于缺少专业管理人员或主要管理人员流失等，造成管理效率低下，给项目经营带来的风险。
关于项目建成后的运营管理问题，将通过招商选择物流园的管理机构，负责项目的运营管理，并招聘职业的物流园管理人员进行专业化管理，政府为市场管理创造良好的外部环境条件，为项目的正常运营保驾护航。同时，在项目运营过程中，将敦促企业根据项目经营的实际情况，构建和实施现代企业制度，注重以人为本的人力资源管理，逐步建立符合企业实际的包括具有激励体制的薪酬和福利待遇制度体系的完整的管理制度体系，不断将企业整体利益与员工个人利益密切结合，将短期利益和长期利益密切结合，并随着情况的改变而不断调整改进，稳定主要管理人员和核心员工队伍，不断提升员工的整体素质，实现其人生价值，促进企业的良性循环和健康发展。
综上所述，本项目在施工方面存在的风险从风险性质来看，属于一般性风险，通过采取适当防范措施，是可以避免的，即使发生了，也能够采取得力措施，及时得到补救。
14.4 资金风险
本项目存在的资金风险可能主要以下两个方面，一是建设资金未能及时落实和到位，致使项目无法按期实施；二是项目建成后，运营效益差，
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不能如期收回投资。
经研究分析，建设资金不能及时落实和到位是本项目存在的较大风险。一旦项目开工建设，建设资金不能及时投进，影响工期延长，目前测算的经济效益指标将会发生变化。
综上所述，本项目在建设资金方面存在的风险从风险性质来看，属于较大性风险，需要给予足够的重视，应充分考虑项目建设资金筹集的难度和拟解决的各种渠道和方法，并制定周密细致、具有可操作性的建设资金筹集方案，以保证项目建设的顺利实施；项目运营时存在的效益风险从风险性质来看，属于一般性风险，通过采取适当防范和补救措施，是可以避免和得到及时挽救的。
第十五章 结论
15.1 结论
经分析研究，本项目建成后可为珲春市及周边地区提供一个正规、标准化的物资交易中心，使得该地区的贸易场所更加趋于合理化，从而推进某市交易市场向规模化、专业化、品牌化、信息化方向发展。
本项目的建设符合国家、东北老工业基础和吉林省、延边州和珲春市的有关政策及总体发展规划，建设内容合理，外部建设条件良好。对整个东三省的经济发展及珲春市边境经济合作区的经济发展将起到积极的推动和促进作用。
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