黄山市政府采购规范性文本
1、绿地：绿地率34%；2、道路；3、消防设施；4、给排水系统；5、供配电系统；6、照明系统；7、弱电系统：包括电话通信、电子巡更、背景音乐系统；8、安保设施（访客对讲、周界报警系统，一期出入口2个）
（四）物业管理服务用房安排
在物业管理服务期间，采购单位免费提供一期东门的门房、会所作为物业管理用房（建筑面积约620㎡）交中标人使用，产权归采购单位所有。
三、技术标报价需求 （一）资信部分
1、投标人的企业规模大小（包括企业营业利润、固定资产、职工人数)
须提供投标人简介、所有职工2011年10月的社保费用缴纳情况证明及近三个月内任何一月财务会计报表。
2、投标人企业机构设臵及人员层次分配情况
3、实际接管物业项目建筑面积（须15万㎡以上，合同原件备查） 4、针对本项目设备提供情况（包括抛光洗地机、吸水吸尘机、修剪机及其它必备工具）
5、近三年内所承接物业服务项目获得奖励情况
6、接管物业项目业主满意率（须同时提供市物业主管部门和项目业主证明）
7、日常物业管理工作整改力度、效果满意率（须同时提供市物业主管部门和项目业主证明）
8、对本项目的总负责人及中层管理人员的管理及素质情况
须提供针对招标项目实施的总负责人项目经历情况汇总表，项目实施总负责人及中层管理人员相关专业技术职称及学历证明（项目实施总负责人及中层管理人员姓名应在企业社保费用缴纳情况证明名单中）
9、能够证明投标人实力、管理服务水平的其它相关资信证明。 （二）技术部分
1、服务定位、目标规划及措施方案
—21—
黄山市政府采购规范性文本
（1）要求结合本项目的规划布局，智能化等硬件设施配臵及针对本物业不同类型业主的不同特点，提出物业管理服务定位、目标及具体实施措施。
（2）企业的近期目标、远期规划，包括与采购单位合作新组建本项目内物业服务公司的意愿及具体方案、违约责任的承诺。
2、物业管理机构运作方法及管理制度
项目物业管理机构设臵、组织框图、工作流程安排、管理、激励、监督、反馈机制等规章制度，包括各类物业管理档案的建立与管理、具体措施。
3、管理服务人员配臵和管理
（1）分期交付各阶段管理服务人员配备、数量、素质、精神； （2）人员的培训和管理。包括人员录用和考核、专业培训计划、奖惩淘汰机制，人员上岗仪表、行为、态度的标准规定。
4、物业管理用房及相应管理设施的配臵
提供物业管理用房的使用计划、装修标准、办公经费的投入预算、开办费筹措和处理意向。提出物业公司进驻项目后需由采购单位支付的前期开办费用金额。
5、公司发展计划、措施
有明确的以业养业的发展计划、指标、较强的发展后劲和增收节支措施，。
6、物业管理服务分项标准承诺与具体（应急）措施 （1）分项标准与承诺
A、房屋及配套设施完好率；B、房屋零修、急修及时率；C、维修工程质量合格率；D、绿化率；E、保洁率F、巡查率；G、道路、车场完好率；H、路灯及公共灯具完好率；I、机电设备完好率；J、管理费收取率；K、业主投诉率与处理率；L、业主满意率；M、火灾发生率；N、治安事件发生率；O、违章率；
（2）相应措施
A、对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施； B、市政等公共设施管理实施措施；
C、保障物业管理区域内环境卫生的措施；
—22—
黄山市政府采购规范性文本
D、智能化系统的日常运行及管理、维护方案（含最佳巡逻路线、小区报警应急处理）；
E、根据房屋各部分的使用年限和公共设施、设备使用年限，以及物业维修基金的建立情况，提出对房屋各部分的定期维护和日常维护计划、方案、标准和实施效果。
(3)应急措施
A、业主、使用人自用部位突然断水、断电、无燃气的应急措施； B、物业管理范围突然断水、断电、无燃气的应急措施； C、业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施； D、雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施； E、发生火警时的应急措施。
7、日常物业管理服务管理方案和措施
（1）收费标准公布上墙及做好宣传工作的措施
（2）住户入住期间管理方案（含入住仪式、便民服务） （3）房屋装修监管方案、措施和效果
（4）物业管理区域内公共秩序的维护及治安的具体实施方案（含车辆、流动人口管理、噪音控制、智能公共系统等公共管线设施保护措施）
要求：实行主出入口24小时值班,做好交接班记录,其他出入口定时开放和关闭；保安人员能正确使用消防设施，在岗时佩带统一标志；保安人员每六小时在小区内至少巡查一次，并有巡查记录；遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告相关部门；设臵交通标志，地面有划定的停车点，车辆停放有序；对进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通；实行外来人员进入小区实行登记制。
（5）保洁管理方案及具体措施
要求：每日清扫不少于一次,做到地面干净,垃圾日产日清；绿地每日实行保洁，无明显暴露垃圾；每年对窨井进行清理疏通不少于一次，保障排污、排水畅通；通道、走廊、外立面等公用部位干净整洁；单元楼道、共用通道、每周清扫不少于一次；垃圾房、垃圾容器定时保洁。
（6）绿化养护管理方案及具体措施
—23—
黄山市政府采购规范性文本
要求：草坪每年修剪不少于两次，控制杂草孳生；乔、灌木每年适时修剪不少于一次，保护树木正常生长；干旱高温季节基本保证有效供水，积水时及时排出；发现病虫害及时灭杀,每年普施有机肥不少于一次。
8、其它
（1）丰富社区文化、环境文化活动计划、制度；
（2）有利于安臵区内物业管理服务的合理化建议或措施 （3）《临时管理规约》建议稿 四、商务标报价需求
商务标分三部分报价，分别为投标总价报价、物业管理服务费报价（含分项明细报价）、物业服务收费标准报价。报价测算依据均为接收本物业项目后第一年度。
（一）投标总价报价 1、投标总价系投标人第一年度内为完成本项目管理服务可能发生的费用、利润及应缴税金等全部费用的总和（包括人员工资福利、津贴、各种社会保险、服装费、人员食宿与交通、所有设备的日常保养人工费）。投标人中标后，其最终投标总价报价作为采购单位与其签订本项目合同总价款的依据。投标总价单位为元/年。
2、鉴于承接本项目后有一定的管理服务收入，故投标人对投标总价的报价应低于物业管理服务费报价。（请予响应，否则该项报价评分为零分）
（二）物业管理服务费报价
1、物业管理服务费，除应包括物业管理服务人员的工资、社保福利费、物业共用设施日常维护保养费（包括管线辅材及附件）、物业管理区域清洁费、日常耗材、办公费、固定资产折旧费、法定税费、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费和合理利润外，还应包括检测、管理、劳务、培训、保修、安全保卫、环境布臵、宣传服务、风险及政策性文件规定的各项应有费用，以及为完成本招标文件规定的物业管理工作所涉及到的一切相关费用。
2、物业管理服务费应围绕本项目管理服务范围测算报价，并按分项构成明细报价（包括报警器具、监控器、应急疏散灯、应急照明灯
—24—
黄山市政府采购规范性文本
的维修保养费用及消防器材设备的维护保养和更换费用）。对上述分项费用支出情况应在投标文件中以表格形式说明（格式自拟）。
3、如经市物业管理主管部门核定后，实际接收的物业建筑面积与本文件提供的数据有出入，即使对投标总价的构成有影响，采购单位也不予考虑调整本项目服务合同总价款。
（三）服务收费标准报价
1、物业服务收费标准有效报价范围
投标人对物业服务收费标准的报价须在《屯溪中心城区住宅物业服务等级收费标准（政府指导价格）》中三级收费标准内，并符合以下有效报价范围：
（1）多层住宅有效报价范围：0.28—0.36元/月〃㎡； （2）高层住宅有效报价范围：0.6—0.9元/月〃㎡（含电梯运行维护保养费、年检费和水泵加压等二次供水所产生的费用）； （3）商业店铺有效报价范围：1.0—1.2元/月〃㎡； （4）地下停车库、地上停车位有效报价范围：0.28—0.36元/月〃㎡（仅指采购单位就此应支付物业服务费用的投标）。 2、如投标人上述某项报价超过有效投标范围，投标人整个投标视为无效。 五、其它需求
（一）房屋及相关设施正常免费维保范围以外的项目，单个部件在100元以内的费用均由投标人承担，价值超过100元的部件材料费由采购单位承担。房屋免费维保范围以外的大修或改造项目由采购单位组织实施，物业服务企业负责随工监理，随工监理费用由物业服务企业承担，工料费用由采购单位承担。房屋正常免费维保范围及期限详见附件一。
（二）房屋及相关设施正常免费维保范围、维保期限以内的项目，由采购单位承担保修责任并负责组织实施，物业服务企业负责随工监理，随工监理费用由物业服务企业承担。
（三）中标人自行解决员工养老、失业、医疗、工伤、纳税等保险及劳保、工资、福利、食宿、交通等有关问题。中标人聘用人员必须按照《中华人民共和国劳动合同法》的规定执行，保障所用人员待遇不得低于国家规定标准。如遇到工资纠纷问题，由中标人自行解决。
（四）投标人作出最终投标时应充分考虑所有可能影响到投标的
—25—