3.3本章小结...................................................42
第4章房地产市场价格区域差异的空间计量分析.......................45 4.1房地产市场发展水平的区域划分...............................45 4.1.1现有关于房地产市场区域划分.............................45 4.1.2房地产市场发展水平的聚类分析...........................46
4.2房地产市场价格区域性特征统计描述分析.......................50 4.3房地产价格区域差异的空间面板数据分析.......................52 4.3.1变量的选取及相关数据指标说明...........................52 4.3.2房地产市场价格的空间关联性检验.........................52 4.3.3空间计量模型构建.......................................54 4.3.4空间面板数据估计及结果.................................59 4.3.5模型结果分析...........................................60 4.4本章小结...................................................61
第5章房地产市场价格区域差异的阶段性特征研究.....................63 5.1我国房地产市场价格结构变化检验.............................63 5.1.1结构变化检验...........................................64 5.1.2结构变点估计结果分析...................................67
5.2房地产市场价格区域差异的阶段性特征统计描述.................69 5.3房地产市场价格区域差异的阶段性特征实证分析.................71 5.3.1基于结构变化的面板数据模型构建.........................71 5.3.2模型估计与实证结果分析.................................72 5.4本章小结...................................................77
第6章房地产市场价格波动性的区域差异实证分析.....................79 6.1模型设定与变量说明.........................................79
6.1.1模型设定及分析.........................................806.1.2变量及数据指标的选取及说明.............................81
6.2房地产价格波动的面板数据协整分析...........................81 6.2.1面板数据单位根检验.....................................82 6.2.2面板数据的协整检验.....................................84
6.2.3面板数据协整关系的估计及实证结果分析...................85 6.3基于PECM的长短期Granger因果关系检验......................88 6.3.1基于面板数据误差修正模型的设定.........................88
6.3.2三个区域房地产价格波动的长短期Granger因果关系检验.....89 6.4本章小结...................................................93 结论...........................................................95 参考文献...........................................................97
攻读博士学位期间发表的学术论文及取得的科研成果....................113
致谢..........................................................115经济增长也具有显著推动作用。
我国经济水平始终保持高速增长态势，我国房地产市场价格也保持高速增长。很多学者 对两者之间的关系进行了相应的研究。武康平、皮舜、鲁桂华（2004）通过建立面板Granger 模型，以我国区域房地产市场与经济水平相关数据实证研究表明，我国区域房地产市场与该 区域经济增长之间存在双向因果关系。沈悦、刘洪玉（2004）的实证研究表明，国内生产总 值GDP与房地产市场之间存在单项因果关系，当前GDP发展趋势对于房地产业具有重要的 决定性影响。梁云芳、高铁梅（2006）通过建立价格均衡模型、变参数模型和自回归模型，
从多个角度分析了经济发展水平与房地产业之间的关系，实证研究结果表明，房地产业与经 济发展水平之间相互作用并且两者之间的关联性越来越强。但由于我国房地产市场起步较 晚，相关统计数据长度有限，国内学者对于房地产价格与经济状况之间的关系研究难度较大。 曹振良（1996）和谭刚（2001）发现我国房地产市场与经济发展相同，也存在着复苏-繁荣- 衰退-萧条这样的循环周期。何国钊（1996）选取1981年到1994年房地产价格数据进行波动
研究发现，房地产价格波动与经济波动之间存在正相关关系且波长基本一致。吴宝申（2007） 的实证研究表明，经济发展水平处于上升期时，GDP和收入水平的增加能够有效地拉动房地
产市场需求，房地产市场一片繁荣，房地产市场价格快速上涨，但当经济发展水平处于下行 通道时，房地产市场先于经济发展进入萧条期，房地产市场价格快速回落。 二、收入因素
从房地产需求角度而言，房地产价格与收入水平之间的联系更为直接，因而，收入因素 成为众多学者共同探讨的关键问题。Bartik（1991）最早从就业增加带动收入增长的角度对 住宅价格上涨进行了研究，发现收入增长是影响住宅价格的主要因素，但影响程度差异较大。 Abraham、Hendershott（1996）开发了加入滞后过程的住宅价格变化模型，揭示了住宅价格 上涨与收入有直接的关系。GeoffKenny（1999）认为，住宅市场的实证研究传统强调住宅价 格均衡是由于供给和需求作用的自然结果，按照这一观点，长期住宅供给和需求的相互作用 决定住宅价格的原理和决定其他商品或服务价格的原理应当是一致的。然而，住宅市场实际 上存在严重的违背长期市场出清的价格，就短期而言，交易住宅和整个存量市场相对非常小， 可以认为住宅供应量完全是固定的；从中长期看，开发商基于住宅开发的利润会对生产决策 产生影响，住宅供给被认为是十分有弹性的，但不是完全的。任何试图对住宅市场建模的实 证，必须清楚地区分短期和长期的信息数据。
魏巍贤、李阳（2005）利用构造房地产需求函数和计量分析的方法证明造成房地产需求 差异的原因是各地区房价、收入、利率对房地产需求的影响程度的不同，在东部地区房地产 需求已不受房价影响，而收入水平和利率的影响较显著。中部省份三个因素都发挥作用，在 西部地区收入水平是主要影响因素。王静（2006）利用2003年的数据，通过引入虚拟变量的方法证明了我国东中西部三大区的人均可支配收入对住宅的需求量影响程度不同，指出了 地区人民收入的差异是引起房地产需求量差异的根本原因。而孙鸽(2007)却认为人均可支 配收入与房地产价格的关系不存在地区特征，而是居民住宅消费支出的差异造成了房价的差 异，它对东部省份的影响是中西部省份的两倍多。张夕棍、缪小林(2007)通过实证分析发 现房地产的价格与人均可支配收入长期正相关，当房价和人均可支配收入均快速增长的时 候，房价收入比却趋于下降。 三、土地因素
在房地产市场上，由于土地的稀缺性和用途转换不易性，土地供给缺乏弹性。土地作为 房地产市场的重要生产要素之一，土地供应量直接影响到房地产价格。现有的文献研究主要 集中在土地供给量、土地供给制度和土地供给价格方面。
国外学者关于土地供给对房地产价格影响的研究起步较早，非常具有借鉴意义。国外学 者的研究主要集中在香港、美国、韩国、新加坡等市场。Alain Bertaud 01977)对香港土地 供给进行了深入研究，提出香港房地产市场需要借助广东省的地理资源来减小香港土地资源 供给不足问题。Ruijue Peng和Willian C.Wheaton C 1994)通过存量流量模型对1965年至1990 年香港房价与土地供给量关系进行实证研究，表明土地供给量通过心理预期影响房价，土地 供给减少必然导致开发商获得土地量减少，房价就会上涨。RaymondYC.Tse 01998), Eddie Chi-man Hui(2004)研究表明土地供给量与房价之问不存在因果关系。Neng Lai和Ko Wang
01999)分析相关土地供给量与住房供给量、开发商储备用地与住房供给量之问的关系，发 现土地供给量与住房供给量之问没有显著的关系，开发商储备用地增加并不能有效地提高住 房供给量。Segal和Srinivasan C 1985结合美国市场的研究表明开发土地量的减少必然抬高 房地产价格，土地供给量的多少直接影响房地产价格。Alastair Jackson, Sarah Monketal C 1994
认为在土地资源受限的区域，其土地供给有限性必然会改变房地产开发商的开发行为、开发 类型和开发时序，从而使房价升高。在土地供给受限较小的芬兰，当房价上涨后，土地供给 量的加大也无法抵偿住房需求的快速增长。Hannah L, Kim C 1993)通过对1973-1988年房
价与土地供给的研究发现，城市化加速的过程中，土地供给增速过缓必然导致城市土地市场 价格上涨，韩国房价上涨的原因在于土地供给不足。Paul Cheshire C 2004看到驱动英国房 价暴涨的原因主要是居民收入水平的提高以及土地供给量严格受限。Ming-Chi Chen, Yuichiro
Kanak Patel C 2004对新加坡、日本、香港和台湾房价的比较研究表明，导致房价长期上涨 的原因是有限的土地供给量以及强大的住房需求。Tilak Abeysinghe和Keen Meng ChoyC2004)
对新加坡房价持续上涨的状况进行分析找到有限的土地供给在很大程度上束缚了土地经济 供给。Hanah, Kim和Mills 01993)对韩国市场研究发现造成韩国20世纪80年代住宅价格 快速增长的原因是住宅市场土地供给缺乏弹性和土地供给量有限。Tse C 1998对香港房地产 市场土地供给与房地产价格数据研究表明，当期土地供给量不影响当期房地产价格变动。Hui8 （2004）、Zhang（2008）的研究结果表明，土地供给量是影响房地产价格的主要因素，而且
这种影响存在时滞，滞后期大约为一年时间。
由于我国国内房地产市场起步较晚，目前关于土地供给对房地产市场的影响研究尚属起 步阶段。目前学术界对于土地供给对房地产市场的价格影响存在两种不同的观点。部分学者 认为房地产价格过高，主要原因是由于土地供给不足，如林民书（2000），刘琳、刘洪玉（2003）， 苗启虎、王方华（2004）。正如黄建峰（2004）提出由于土地供给缺乏弹性使得短期内房地 产价格快速上涨。曹春明（2004）、张晋生（2005）都认为当前土地供给紧缩使市场预期变 化从而促使房地产价格上升。刘琳（2002）以深圳市房地产市场为研究对象，通过建立幂函 数回归模型实证研究发现，土地供给面积与房地产市场价格呈正相关关系。郭坚翔（2004） 对我国土地市场监测研究表明，土地供给面积的多少能够引起房地产价格变动。沈兵明、罗 罡辉等（2002）以杭州市房地产市场为对象通过调查分析得到杭州市土地供给速度与供给量 会影响杭州市房地产市场的供给。谢岳来、刘洪玉（2003），谢岳来（2003）研究发现土地 供给不足与市场预期房价上涨之间的矛盾是导致杭州市房地产市场价格上涨的原因。张健 （2005）研究表明土地供给的有限性与人口增长带带的房地产市场需求之间的矛盾必然促使 房地产价格持续上涨。周京奎（2005，2006）选取土地购置面积、房地产价格、土地价格等 相关数据研究发现土地购置面积不仅仅对土地价格产生影响，同时影响房地产价格且对土地 价格的影响程度高于对房地产价格的影响。潘捷、胡晓添（2006）采用时差相关法研究广州 市土地供应量对房地产价格在时间差异上的影响程度，研究结果显示广州市土地供给量对房 地产市场价格的影响存在时滞，滞后期为一年。胡晓添、淮励杰（2006）针对南京房地产市 场展开研究发现南京市土地供给增长速度慢于房地产市场增长速度，土地供给滞后于房地产 市场价格增长大约2年。胡晓添、璞励杰等（2006）对广州房地产市场与南京房地产市场进 行对比研究看到土地供给量对两个市场的房地产价格影响都存在时滞且都影响当地的房地
产价格。项卫星、李宏瑾（2007）选用2001年到2006年相关数据通过建立计量模型研究表 明，土地供给有限导致短期房地产市场上住房供给相对短缺，短期推动了房地产价格上扬。 任荣荣、刘洪玉（2007）采用Granger因果检验和线性回归模型针对北京房地产市场进行分 析，分析结果表明土地供给量对当期和滞后期间房地产价格都具有显著影响。部分学者认为 土地供给不影响房地产价格。如李如海、甘博（2002）认为房地产价格上涨不是由于土地供 给有限造成的，而是由于房地产开发商大量囤地所造成的。胡睿宪（2003）当房地产市场属 于繁荣阶段，通过增加土地供给量不能够在短期内缓解房地产市场价格快速增长的矛盾。土 地供给量对房地产价格的影响是短期的，对于购房者心理预期无法达成长期影响。黄绿荡 （2005）研究表明房地产开发商的囤积土地是房地产价格过高的根本原因。伍虹、贺卫（2006） 研究上海房地产市场表明土地供给不是引起房地产价格上涨的原因，房地产开发商囤积土地 导致房地产市场供给匮乏从而引发房地产市场价格上涨。郑新等（2007）针对北京市房地产9
市场调研得到土地供给量充足，但是由于土地集中在少数房地产开发企业手中，导致房地产 市场偏紧，房地产价格上涨。 四、信贷因素
关于房地产价格与资金信贷的研究最早源于Fisher（1993）“债务——紧缩理论”，即当 经济中的负债过度超过其临界值时，外部冲击导致市场环境发生变化，从而引发资产价格暴 跌，投资者选择出售资产，减轻债务，这必然导致资产价格进一步下跌，净资产减少，信贷 要求自然就提高了，整个经济体系收缩信贷。Lanmont和Stein（1999）在原有的房地产价格
模型中加入了融资项之后，发现在融资水平不同的城市中，房地产价格的市场反应差异较大。 在融资水平较高的城市中房地产价格随收入变化较快，在融资水平较低的城市中，房地产价 格较为平稳。Bernanke和Gertler（1999）认为房地产价格处于上升通道时，通过财富效应能
够有效地放大银行信贷规模。David和zhou（2004）通过对17个国家银行贷款与房地产价格
数据的实证研究表明，房地产价格的上涨导致了银行信贷的大幅扩张。Gerlach和Peng（2005） 针对香港市场1982年到2001年的季度数据实证分析了银行信贷、房地产价格等相关变量的 长短期关系，实证研究分析得到房地产价格波动直接银行信贷规模，但银行信贷尚未对房地 产价格产生影响。Liang（2007）选取银行利率和银行信贷数据表明，房地产价格与银行信贷
之间存在长期的双向Granger因果关系。
国内学者结合我国房地产市场发展状况，针对银行信贷对我国房地产价格的影响也进行 了一定的研究。袁志刚（2003）通过构建房地产市场价格均衡模型，分析得到预期、银行信 贷以及房地产市场政策是推动房地产价格走高的重要因素。武康平（2004）构建房地产市场 与信贷资金市场之间的一般均衡模型，通过静态比较分析看到宽松的信贷政策必然导致房地 产市场和信贷规模同时扩张，与此同时两个市场的风险在不断积累。李宏谨（2005）建立我 国省市面板数据模型，实证分析了我国房地产市场价格不断攀升背后的经济问题，研究表明， 房地产市场随着居民收入水平的提高出现严重的供需矛盾，银行信贷有效地支撑了房地产市 场资金需求。张涛（2006）优化了房地产贷款模型后选取2002年以来我国房地产市场价格 与银行贷款的数据实证研究表明，我国房地产价格水平与银行贷款之间存在较强的正相关关 系。
1.2.3房地产价格区域差异特征
对于房地产价格区域差异的特征研究，国内外学者分别从不同角度进行了分析。国外学
者将金融学中的分析方法引入房地产市场研究。Dold和Tirtiroglue（1997）以旧金山和康涅 狄格两个地区房地产市场数据进行研究发现，房地产价格具有波动特征且波动具有时变性。 Dold和Tirtiroglue（2002）的后续研究，通过实证分析的方法证明住宅市场价格波动特征与 经济状况密切相关。Crawford和Fratani（2003）对美国加利福尼亚、佛罗伦萨、马萨诸塞、俄亥俄州、德克萨斯五个州房地产价格进行对比分析，发现不同区域的房地产价格都具有一 定的波动特征。精准地把握区域房地产价格波动特征，对于房地产市场的正常运行是至关重 要的。从上世纪70年代，英国学者开始关注区域房地产市场，主要集中于对英国房价趋势 进行研究，80年代后期，研究的重点开始向区域间房价相关性转移，Leigh Drake（1995）、 MacDonald和Taylor（1993）、Alexander和Barrow（1994）、Cook（2003）研究发现区域 间房地产价格呈现发散趋势，市场结构导致了区域房地产价格出现发散，同时看到英国南北 地区房地产价格差异呈现周期性。Judith Yates（2002）针对1996年澳大利亚房地产价格出 现的急速增长趋势进行研究发现，收入极化效应是产生各地区房地产价格波动的主要因素， 低收入家庭向非热点地区搬迁，高收入家庭向热点地区聚集造成区域间房地产价格波动较 大。Burke T.和Hayward D.（2001）研究澳大利亚区域住宅市场，看到市区房地产价格波 动幅度要远远超过郊区，且两个区域房地产价格可能呈现反向波动，这主要是受到人口流动 速度、人口密度以及区域经济发展状况的影响。Tu Y.（2000）从澳大利亚全国市场和区域市
场两个角度进行分析，发现澳大利亚房地产价格波动具有传导特征，由高波动区域向低波动 区域传导，由布里斯班传导到悉尼然后到墨尔本或者从布里斯班到全国再到墨尔本，且波动 幅度逐步减弱。Mei-Se Chien（2010）采用变结构模型对台湾地区房地产价格进行了实证研 究，研究发现台北地区的房地产价格波动并不能引领整个台湾房价的波动，这主要是由于台 北国际化程度较高产生的。
国内对于房地产价格特征的研究属于萌芽阶段，由于我国房地产市场市场化程度低，市 场发展起步较晚，加之房地产市场交易数据获得比较困难等因素的影响，使得我国区域房地 产市场的研究尚处于起步阶段，目前关于我国区域房地产价格波动的研究较少，位志宇、杨 忠直（2007）通过对浙江、上海、江苏三地房地产价格进行研究发现，三地房地产价格存在 趋同性，并且上海房地产价格波动能够引发江苏和浙江两地房价的波动。王松涛、杨赞和刘 洪玉（2008）选取我国26个大中城市，按照其地理位置划分为5类，发现区域内房价的波 动具有趋同性，并且区域内核心城市房价波动在短期能必然影响其他城市。梁云芳，高铁梅 （2007）针对我国东部、中部和西部三大区域房地产价格波动的区域差异进行研究发现，无 论是从长期角度还是短期角度来看，信贷规模对东部和西部地区影响较大，中部地区受其影 响程度较小；西部地区房地产价格波动受到信贷政策影响较大其实是房地产市场需求波动所 带来的影响；东部地区房地产价格波动幅度较大使东部成为房地产商、投资和投机的热点区 域导致信贷规模波动对房价影响较大；中部地区房地产价格受到经济增长影响较大。徐轲、 马永开和邓长荣（2009）对我国四个直辖市房地产价格波动特征的研究表明，北京、天津、 上海的房地产价格波动具有明显的ARCH效应，重庆不具有这种效应。11 1.3研究的问题及论文结构
自从1998年我国房地产业市场化以来，房地产市场投资结构变化非常明显，住宅投资
比例呈现上升趋势，从1999年的59.65%上升到2010年的70.52%，上升了10.87%。伴随着 改革开放，我国居民收入水平不断提高、经济高速发展、土地出让制度改革和银行信贷条件 的改革，我国房地产市场化不断深化，房地产住宅市场已经成为房地产业的绝对主体，推动 了我国房地产业的快速发展。与此同时，我国房地产市场主要以增量开发为主，住宅存量市 场发展落后，存量市场交易体制不够完善。因此，本文以我国城镇住宅增量房地产市场为研 究对象。