显高于中西部地区且波动幅度较大，中西部地区房地产价格差异远远低于全国和东部地区房 地产价格，中部和西部房地产价格差异不明显；东中西各部内房地产价格也存在差异，东部 地区的河北、山东和中部地区的山西、江西、河南、湖南明显低于所在地区其他省份房地产 价格，而西部地区的重庆、四川、云南、陕西、广西房地产价格水平明显高于西部其他省份。 正因为存在如此大的差异，研究我国房地产市场价格区域差异的影响因素就变得十分必要。29
第3章房地产价格区域差异的影响因素识别
经过十几年的市场化改革，中国的房地产市场得到了迅猛发展，为带动相关产业发展、 拉动整个国民经济增长及改善人民生活质量做出了不可替代的贡献，成为了我国国民经济发 展中重要的基础性产业。然而，房地产关系国计民生，其价格水平的高低不但决定着房地产 行业自身能否健康发展，同时对相关行业的发展、经济的发展、居民的生活质量、国家的金 融安全等方面特别是对社会的公平与稳定将产生巨大的影响。从上一章关于我国房地产市场 的发展现状及房地产价格演变的区域性差异分析结果可知，虽然我国的房地产市场在投资、 需求等多方面获得了飞速发展，但房地产价格却呈现出了极大的区域差异性，东部地区的房 地产价格明显高于中西部地区，特别是北京和上海的房地产价格明显高于其他省份。房地产 价格的区域差异不仅表明了不同地区房地产市场发展程度的差异，更反映了不同地区的经济 发展水平和人民生活质量，而过度的差距将极有可能进一步引发全社会的公平和稳定。因此， 深入剖析房地产价格区域差异产生的根源，对于客观准确认识房地产市场发展的区域不平衡 是至关重要的，而理清影响房地产价格产生区域差异的因素则是关键所在，只有对影响我国 区域房地产价格的因素进行梳理和甄别，才能真正把握我国房地产价格产生区域差异的内在 根源，并有利于对房地产价格产生区域性差异的更深层次的研究。而本章的目的就在于此。 本章将从供给和需求两个角度出发，选取收入水平、经济波动、土地供给、人口规模、 信贷规模、城市规模等指标，利用1999—2010年我国30个地区（西藏除外）的相关数据， 采用逐步回归的计量经济分析方法，深入剖析和甄别影响我国房地产市场价格区域差异的因 素，旨在揭示房地产价格产生区域差异的现实根源，并为后文进一步细致研究房地产价格的 区域差异性特征奠定一定的基础。
3.1影响房地产市场价格区域差异的因素分析
按照西方经济学价格理论，在完全竞争的市场状态下，商品价格的形成过程是市场需求 与供给均衡过程。均衡价格就是该商品在市场上需求量与供给量对等时形成的价格，房地产 价格的形成主要取决于房地产市场供给状况和市场需求状况，最终在需求与供给之间形成合 力均衡，因此，本文从需求和供给两个角度对影响我国房地产市场价格区域差异的因素进行 分析。
3.1.1收入水平
收入水平是反应需求能力的重要指标。当收入增加以后，导致对各种商品的需求更高，30 产生收入效应。收入水平与房地产价格存在密切的关系，收入水平的增加必然提高购房者的 支付能力，从而增加房地产商品的需求，导致房地产价格上涨。当收入水平持续升高时，推 动房地产价格进一步上涨。
房地产价格会随着房地产市场需求与供给之间的关系变化而变化。房地产具有保值增值 的特性，因此，房地产既可以作为消费品也可以作为投资品。收入水平的提高会同时带动房 地产消费性需求和投资性需求。以自住为目的消费性需求属于刚性需求，能否满足这种刚性 需求很大程度上取决于收入水平。收入水平提高，城镇居民消费能力随之提高，购房意愿加 强，消费性住房需求明显提高，但是在短期内房地产市场供给量不会有较大变化，房地产价 格自然大幅度升高。对于投资性需求的购房者而言，当房价高到一定程度时，且预期房地产 价格会持续上涨，收入水平高的城镇居民就自然会利用房地产的保值增值特性来达到盈利的
目的，甚至有些收入水平高的城镇居民一次性购买多套住房用于投资，这必然会大大增加房 地产需求，抬高房地产价格。
按照国际惯例，房价收入比是考察居民购房能力的重要指标，房价收入比的测算是通过 房屋总价与居民家庭年收入的比值得到的。从1999年至2005年，伴随着我国城镇居民人均 可支配收入与人均居住面积的提高，房地产价格合理上涨，我国房价收入比总体保持平稳运 行态势，基本保持在6.2左右；从2005年开始至2007年，随着我国房地产价格增速超过家 庭人均可支配收入增速，房价收入比明显上升，2007年达到了7.44。2008年城镇居民人均 居住面积仍然持续提高，房地产价格有所回落，房价收入比出现明显下调，为6.78。2009年
伴随着我国房地产市场由复苏至过热，全国新建房地产价格大涨25%，房价收入比也相应的
回升，创历史新高，达到8.03。2010年，在国家频频调控房地产的政策作用下，以及居民收
入水平的快速增长带动下，房价收入比有所回落，为7.76。由于我国各地区间经济水平和房 地产市场发展程度差异较大，反应在房价收入比上也存在较大差异。1999年至2007年我国 大部分省份房价收入比明显上升，北京的房价收入比由9.35增加为13.09，上海由6.34增加 到11.25，湖北由4.78增加为7.86，黑龙江由4.53增加为7.47，重庆由3.06增加为5.15，新
疆由2.34增加为4.78。2008年受金融危机的影响，我国房地产市场普遍降温，房价收入比 普遍出现下降态势。2009年，国家出台了一系列刺激房地产市场的政策，使房地产市场价格
大幅上涨，各省份房价收入比明显提高。2010年各地区房价持续上涨致使房价收入比持续增
高，北京达到17.4，上海达到15.4。
由此可见，收入水平应该对房地产价格产生正向影响。收入水平的影响通过房地产市场 需求传导到房地产价格上且产生长期正向影响。高收入水平地区购房者的支付能力越强，房 地产市场需求越旺盛必然导致房地产价格上涨，低收入水平地区购房者的支付能力受到收入 水平的制约，抑制了房地产需求，不能有效地推动房地产价格上涨。我国各地区收入水平差 异性较大，各地区房地产价格受到收入水平的影响程度不同，高收入水平的省市房地产价格31
受到收入水平的影响程度较小，低收入水平省市的房地产价格受到收入水平影响程度较大。 3.1.2经济波动
房地产业是在我国经济运行的大背景下发展，房地产业有其自身发展的规律，但是同时 受到经济波动的影响，呈现波动特征。房地产业与宏观经济一样都有其自身发展的波动周期， 都要经过复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段，并且在这四个阶段之间不停地循环运行。由于 各地区房地产市场发展状况不同，市场资源配置效率存在差异，因此，房地产业周期不固定， 有的时间较长，可能几十年才完成整个周期运行，有的可能几年或者十几年就完成一个周期 运行。但房地产价格波动却是无时无刻不存在的，房地产价格的波动必然与宏观经济大背景 下相关，两者之间一定存在非常紧密的联系。我国房地产市场起步晚，市场化程度低，地区 间经济发展不平衡，各地房地产市场状况存在一定的差异性，这就使得我国各区域房地产价 格波动存在明显的区域性特征。
衡量一个国家或者地区的经济发展状况通常选取国内生产总值（GDP）作为度量指标， GDP是一个国家或者地区在某一特定时期内最终生产出的产品总价值的体现，房地产业已经
发展成我国国民经济的支柱行业，因此，各地区房地产价格应该与该地区经济发展之间存在 正相关关系。经济波动状况与房地产价格波动之间也应该存在一定的相关关系。当经济处于 萧条阶段，国家会采取一系列措施刺激经济发展，而房地产业作为基础性支柱产业，其产业 关联度较高，会带动相关产业的发展；当经济处于复苏阶段，国家采取低利率政策，这就会 吸引资金流向房地产市场，进行房地产投资，从而带动房地产价格上涨；当经济进入高速发 展阶段，居民收入水平大幅提高，房地产业快速发展，房地产市场上对住房需求快速增加， 大量的房地产投资者和投机者涌入房地产市场，使得房地产市场呈现一片繁荣，从而进一步 提升了经济总量，带动房地产业和相关产业就业；当经济达到高涨阶段，国家采取紧缩性货 币政策以保持经济健康稳定发展，过热的房地产市场必然会有大量资金撤出，投资性和投机 性需求受到限制，市场观望气氛浓厚，房地产市场供大于求，房地产价格下降，房地产市场 自此进入衰退阶段。因此，经济波动状况通过影响房地产市场的有效需求与供给间接影响房 地产市场价格，而且这种影响是根本性的，对整个房地产市场的影响是一个长期的持续性的 影响。
我国房地产业市场化发展的时间较短，可能还未形成一个完整的周期，我国国民经济近 些年来发展速度一直很快，没有大的震荡，可以说一直处在快速发展的时期。从房地产价格 与经济波动角度来考量两者之间的关系。为了得到我国房地产市场价格与GDP波动成分， 可以采用HP滤波的方法，首先将房地产市场价格与GDP两个时间序列中分理处趋势成分和
波动成本。随着统计分析方法和计量工具的不断发展和完善，要从时间序列中中将波动成分 和趋势成分分离出来可以采用针对平稳时间序列的回归法、移动平均法和阶段平均法也可以采用针对非平稳时间序列的卡尔曼滤波方法、BP滤波方法以及HP滤波方法。由于HP滤波 把经济周期看成是宏观经济对某一路径的偏离，这一路径随着时期推进单调增长，实际运用 比较灵活方便，因此本文也采用HP滤波方法将房地产市场价格与GDP中的波动成分分离出 来。
HP滤波是由Hodrick和Prescott于1980年提出的 ①
，它的基本思想是通过定义一个时间序
列的趋势成分最小化问题的解，来将其从原时间序列中分离出来 ②
。HP滤波加大了经济波动
的频率，所以由它得出的经济波动数据是比较准确的。设{yt}是一个经济时间序列，它包含 趋势成分和周期波动成分。{ c t
y}是其中含有的周期波动成分，{T t
y}是其中含有的趋势成分， 则 c t t
yt =y+yt=1,2,...,T（3.1） 由（3.1）可以推出t
tt c t
y=y?y（3.2）
利用HP滤波方法从包含长期趋势和周期波动的房地产价格与GDP数据中的长时趋势{T t y}
分离出去，留下周期波动项{ c t
y}数据。从30个省市中选取6个省市，研究其房地产价格与经 济波动之间的关系。
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从图3.1至3.6可以看到，从总体来看6个省份的房地产价格波动基本与该地区经济波 动呈现相同的态势且房地产价格波动要比GDP的波动更为剧烈一些，但6个省份房地产价 格波动与经济波动的特征又存在差异性。
北京GDP在2004年末出现波谷，2005年3季度有一个小型波峰，之后出现小幅波动， 2007年末形成小的波峰，2008年出现较大波谷，2009年呈现上升趋势，2010年有小幅波动 与此同时，房地产价格在GDP出现波峰或者波谷时，也相应的出现波峰或者波谷。尤为明 显是2008年受到国际经济危机的影响，GDP出现波谷，房地产价格出现大幅下降。这说明 北京房地产价格受到经济波动的影响产生了相应的波动；广东GDP在2004年3季度之前一 直呈现下降趋势，房地产价格虽然在2004年初有所上涨，但是整体趋势是下降状态，2004 年第3季度开始，房地产价格与GDP都开始处于上行通道，2005年第3季度达到新高，2006 年第2季度出现小幅波谷，2007年2季度达到新的波峰，但2008年金融危机的影响GDP与
房地产价格在2008年第4季度出现快速下降，达到波谷，之后又开始快速回升，2010年出 现小幅波动；辽宁省房地产价格波动幅度在2006年之前要超过GDP的波动幅度，但是两者 的波动始终保持步调一致，2009至2010年房地产价格出现了小幅波动，而GDP呈现大幅度
的波动；四川房地产价格波动与GDP波动始终保持步调一致，两者均在2001年第2季度上 涨到波峰，之后出现回落，2005年第2季度房价出现波谷，而GDP处于小幅波动状况，此 后房地产价格上涨以后，GDP也保持基本上涨的趋势，2008年房地产价格直线下降，GDP 也呈现大幅下降的趋势，2009年起房地产价格小幅上扬，GDP大幅回升，2010年两者保持 相同的波动态势；上海房地产价格波动及GDP波动状况基本与北京相似，其房地产价格波 动超前于GDP波动，房地产价格波动更频繁，这说明在上海经济波动并不是影响房地产价 格波动的主要因素；从新疆的房地产价格与GDP波动状况来看，新疆房地产价格波动要比 GDP波动更为频繁，房地产价格在2000年出现波谷，2001年出现波谷，到2003年出现波 峰，之后一路下滑，2007年出现新的波峰之后开始进入2008年的回落，2009年、2010年两
年连续上涨，基本保持与GDP同步波动。 由此可见，我国房地产价格波动与经济波动之间关系紧密，不同地区房地产价格波动与经济波动之间的存在明显的差异性，不同经济波动特征直接会传导到房地产价格波动的不 同。
3.1.3土地供给
土地作为房地产市场发展的基础，对于房地产市场的发展至关重要。土地供给方式包括