国内贷款主要是房地产开发商通过银行等金融机构获得的各种贷款。从1999年至2003 年国内贷款占房地产开发资金总额的比例始终保持在23%左右，但是2004年开始下降，直 到2009年有所回升，2010年大幅下降。形成这一市场状况的原因主要是由于2003至2008 年我国实行紧缩的货币政策，加大了房地产开发商从银行贷款的难度，2009年为了应对金融
危机，我国实行了适度宽松的货币政策，提高了国内贷款在总资金额度中占比，2010年出台
了停止第三套住房贷款以及限购令使得贷款占比有所回落。由于我国房地产市场运作对外资 开放只停留在政策层面，外资在我国房地产开发中占比较低。自筹资金占资金总额的比例基 本保持在30%左右，这主要是由于我国规定房地产开发商资金投入总比例不得低于30%的规 定，但2010年房地产开发商自筹资金比例占44%。其他资金占比基本维持在47%左右，2010 年为53%，这主要是由于2010年国家房地产市场调控政策降低了房地产开发商直接从银行 贷款的额度比例。由于房地产开发过程中，其他资金中也包括购房者通过银行贷款获得的， 自筹资金中也包括房地产开发商通过抵押获得的银行贷款，综合来看房地产开发资金中大约 有60%来源于银行业，这主要是由于我国房地产业筹资渠道单一造成对银行业的高度依赖。2.1.5房地产价格状况
伴随着我国国民经济发展，我国居民收入水平不断提高，人均居住面积逐步提高，年均 增长4.8%。房地产市场需求无论是自住性需求、投资性需求还是投机性需求，都呈现出旺盛
的态势，这无疑会推动我国房地产价格上涨。
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从图2.2可以看出，从1999年至2010年全国房地产价格整体呈现上涨态势，房地产价 格变动与房地产销售额和销售面积基本保持相同的变动趋势。1999年至2004年我国房地产 价格保持稳中有升的态势，年均增长率为6.55%，2005年开始我国房地产价格进入高速增长
阶段，仅2005年房地产价格增长幅度为18.09%，2005至2007年为我国房地产市场快速发 展阶段，房地产价格出现高速增长趋势，年均增长率为13.06%，2008年我国房地产价格出 现回落，出现了负增长，这主要由于受到国际金融危机的影响以及政策调控达到的累积效应， 出现了价量齐跌的局面。2009年我国出台了一系列房地产新政刺激我国房地产市场发展，压
抑的市场需求爆发式的满足，使房地产价格在2009年出现大幅度的反弹，2010年我国房地 产市场价格继续延续增长态势。通过我国房地产价格增长率的变化情况可以看到我国房地产 价格经历了由波峰到波谷再到波峰的周期性变化趋势。2001年我国房地产市场价格达到第一
个峰值点，之后2002年出现了一个小的波谷，2005年我国房地产价格出现了增长以来的最 高点之后，2006年增速放缓，2007年价格有所上涨，但2008年受到金融危机的影响，我国 房地产价格大幅回落，2009年国家出台房地产市场刺激政策，房地产市场开始复苏，房地产
价格出现了大幅度的上涨，2010年房地产价格有所回落。由此可以看到我国房地产价格波动
较为频繁，基本经历两到三年的增长之后，会出现一到两年的价格回落。与此同时，北京、 上海、浙江等东部一线城市房地产价格出现了飙升，远远高于中西部省份，如2008年北京房地产价格已经达到了11648元/平方米，而中西部省份房地产价格多数集中在2000至3000 元/平方米的范围内，北京房地产价格是中西部房地产价格的4倍多，可见，东部一线城市房
地产价格明显存在涨幅过大的状况。我国房地产市场价格存在的地区性差异成为我国房地产 市场最突出特点。
综上可知，从1999年至2010年我国房地产市场投资占GDP的比重不断提高，已经成
为我国国民经济发展的重要的基础性产业，房地产市场需求旺盛、信贷规模逐年增大，这些 都有效地推动了房地产市场的发展。房地产价格作为房地产市场的晴雨表，我国房地产市场 价格整体呈现上升态势，北京、上海、浙江等省份房地产价格明显高于其他省份，房地产价 格存在明显的地区性不平衡成为我国房地产市场突出特点。 2.2房地产价格动态演变及地区差异性分析
通过上一节对我国房地产市场发展现状的分析，看到我国房地产市场化以来房地产市场 发展较快，对于改善民生提高人民生活水平起到了引擎作用。同时也应当看到我国房地产市 场发展过程中最突出的问题就是部分地区房地产价格上涨过快，各地区房地产价格存在明显 的地区性差异，即使在经济发展程度相似、地区相邻的省份之间房地产价格也存在显著差异。 选取1999年至2010年我国房地产价格指标作为样本进行研究，数据来源于wind数据库。 本文将该指标进行可比性处理，将该指标的现值转化为不变价的值，即以1999年的不变价 格为基础，具体的计算方法是房地产价格采用房地产销售价格指数进行平减，以便于分析我 国房地产价格动态演变及地区差异性。 2.2.1房地产市场价格的总体变化特征分析
按照西方经济学价格理论，在完全竞争的市场状态下，商品价格的形成过程是市场需求 与供给均衡过程。均衡价格就是该商品在市场上需求量与供给量对等时形成的价格，房地产 价格的形成主要取决于房地产市场供给状况和市场需求状况，最终在需求与供给之间形成合 力均衡。
一、房地产价格总体变动特征
自从1998年我国房地产市场化运行以来，我国房地产价格显著提高，1999年房地产价 格为1842.54元/平方米，到2010年已经达到4723.55元/平方米。2005年房地产均价达到 3009.58元/平方米，2008年房地产价格略有回落但是幅度不大，2009年出现报复性上涨，房
地产价格达到4427.36元/平方米。
通过图2.3和图2.4可以看到2000年至2010年我国房地产均价增长率的变动情况，2000 年至2004年我国房地产价格保持稳中有升的态势，年均增长率为6.55%，2005年开始我国 房地产价格进入高速增长阶段，仅2005年房地产价格增长幅度为18.09%，2005至2007年 为我国房地产市场快速发展阶段，房地产价格出现高速增长趋势，年均增长率为13.06%，2008
年我国房地产价格出现回落，出现了负增长，2009年我国出台了一系列房地产新政刺激我
国
房地产市场发展，压抑的市场需求爆发式的满足，使房地产价格在2009年出现大幅度的上 涨，2010年我国房地产市场价格继续延续增长态势。 二、各地区房地产价格总体变动特征
从表2.4中可以看到，我国30个省市1999年至2010年房地产价格可以看到，北京、上 海两地的房地产价格远远高于其他省市，广东、天津、江苏、浙江、海南、福建省市的房地 产价格集中在3000至5000元/平方米之间，处于第二梯队，辽宁、山东、湖北、云南、黑龙
江、广西、陕西和四川的房地产价格基本2000至3000元/平方米，属于第三梯队，其余省份
的房地产价格分布在1000元到2000元之间。
在本文研究的30个省份中，房地产均价集中在1000至2000元/平方米的省份共有14个， 占46.7%，2000至3000元/平方米的省份共8个，占26.67%，3000元至4000元/平方米的省
份有3个，占10%，4000至6000元/平方米之间的共3个，占10%，6000元/平方米以上的 2个，占6.67%。房地产均价最高的地区是北京，达到7829.30元/平方米，最低是江西，为 1479.29元/平方米，北京房地产均价是江西的5.29倍。由此可以看出，我国30个省份之间 房地产均价存在明显的差异，透过房地产价格我们也可以清楚地看到房地产市场在各地区发 展不平衡，外化为房地产价格存在这样大的差异。
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通过图2.5可以看到，1999年至2010年，我国30个省市房地产价格变动情况。从图中 可以发现，北京、上海、天津、广东、海南的房地产价处于比较高的价格水平，并且价格涨 幅增大。相比之下，其他省份的价格变动范围相对较小，甚至有部分省市房地产价格基本没 有多大变化。这说明我国房地产价格各地区变动差异性较大，而且这种变动差异性有逐步扩 大的趋势。
综上可见，1999年至2010年无论是全国房地产价格还是各省份房地产价格整体都呈现 上涨趋势。从2005年之后，房地产价格上涨趋势明显，2008年出现了小幅回落。各省份房 地产价格整体变动差异明显，房地产价格区域差异在不断扩大。 2.2.2房地产市场价格演变的地区差异分析
由于房地产的不可移动性以及我国各地区经济发展水平、资源禀赋、金融市场完善程度 等存在较大的差别，因此，我国各地区房地产市场发展水平差别很大，即使在经济发展程度 相似、地区相邻的省份之间其房地产价格也存在明显的差异性。这种差异性既能够体现在省 际之间也能够体现在区域之间。一、省际差异
我国幅员辽阔，各地区房地产市场发展差异明显，对于我国30个省市房地产价格的省 际之间的差异通过房地产价格平均增长速度和房地产均价变异系数两方面来衡量。1999年至
2010年我国30个省市房地产均价及均价增长率，可以看出我国房地产市场价格在省际表现 出明显的差异性。