1.3.1研究的问题
针对国内外已有的研究成果，致力于对我国房地产价格区域差异进行研究。本文首先对 影响我国房地产价格区域差异因素进行识别，其次，探索我国房地产价格区域差异的空间特 征，再次，研究我国房地产价格在不同阶段的区域差异，最后分析我国房地产价格波动的区 域差异。具体来说致力于解决如下问题：
结合我国房地产市场发展现状，对我国房地产市场价格动态演变及地区性差异分析。针 对我国房地产市场价格地区性差异，通过理论分析影响房地产价格区域差异的因素，采用计 量方法识别影响我国房地产价格区域差异的因素；
以我国房地产市场发展不均衡，房地产价格存在明显区域差异为契机，按照我国房地产 市场发展水平进行区域市场界定，借助空间计量方法对我国房地产价格区域差异的地域性特 征进行实证分析；
针对我国房地产市场化以来，房地产价格运行状况进行结构变点经验，将我国房地产价 格进行阶段划分，基于此，研究我国房地产价格区域差异在不同阶段的表现的特征； 房地产市场价格始终处于波动运行状况，从长期和短期角度对我国房地产价格波动的区 域差异进行分析。 1.3.2论文的结构
本文在我国房地产市场化的背景下，采用计量分析方法分析我国房地产价格区域差异的 影响因素和特征，并根据主要因素将我国房地产市场进行划分，探索不同区域之间的房地产 价格区域差异，借助结构变化理论分析我国各区域房地产价格在不同时期的差异，同时对我 国房地产价格波动的区域差异进行分析。本文共分为6章，具体如下：
第1章，介绍本文的研究背景及意义，提出本文所研究的问题，并对房地产市场价格区域差异的国内外研究成果进行梳理，在此基础上，结合我国房地产市场发展状况明确本文的 研究内容，确定本文的研究结构。
第2章，对我国房地产价格区域差异演变及地区性差异进行分析。首先对我国房地产市 场现状从投资、需求、土地、信贷、价格等多个角度进行分析，找到我国房地产市场目前最 突出的问题是房地产市场价格存在明显的地区性差异。然后从房地产市场价格总体变动特征 分析和地区特征两个角度对我国房地产市场价格进行分析，从省际和区际两个角度对我国房 地产市场价格地区性差异进行深入研究。
第3章，影响我国房地产市场价格区域差异的因素分析。本章首先从理论上分析收入水 平、经济波动、土地供给、人口数量、信贷规模和城市规模对我国房地产市场价格区域差异 的影响进行理论分析。其次，构建模型，采用逐步回归的方法，识别影响我国房地产市场价 格区域差异的因素。
第4章，房地产市场价格区域差异的空间计量研究。本章首先对现有房地产市场划分方 法进行分析，依据影响我国房地产市场价格区域差异的因素，构建指标体系，采用聚类分析 方法对我国房地产市场发展水平进行区域再划分；其次，按照本文划分的区域采用统计描述 方法分析各区域间房地产市场价格区域差异性；最后引入空间面板模型，对我国房地产市场 价格区域差异进行空间计量分析，为有关部门和各级地方政府制定相应的房地产调控政策提 供一定的现实依据；
第5章，房地产市场价格区域差异的阶段性计量研究。采用结构变化理论对我国房地产 市场价格进行结构变化检验，确定结构变化点，将我国房地产市场价格划分为不同的阶段。 按照不同阶段针对本文划分的房地产市场区域建立模型，检验我国房地产价格区域差异性的 动态性和阶段性特征；
第6章，房地产市场价格波动性的区域差异分析。以不同区域为研究对象，选取1999
—2010年我国房地产市场价格波动及相关经济变量，应用面板数据的单位根和协整理论以
及
完全修正的最小二乘法（FMOLS）来分析它们之间的均衡特征；在此基础上，采用基于面板
误差修正模型的Granger因果关系检验来揭示不同区域房地产市场价格波动的区域差异。 最后是本文研究的结论。第2章我国房地产市场价格演变的地区性差异
1998年我国房地产市场进入市场化运行以来，房地产业已经成为我国经济增长的引擎和 重要的基础性产业，成为加速实现工业化和城市化的主导力量，房地产业对国民经济的贡献 日益显著。特别是房地产市场化以来，在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策 的引导下，我国房地产业蓬勃兴起，出现了高速增长的态势，但要客观地看到，目前我国房 地产市场中存在着部分地区房地产价格涨幅过大，国家相继采取的一系列宏观调控措施，如 对房地产坚持适度从紧的供地政策、积极调整土地供给、提高房地产开发资金比例等等，在 一定程度上抑制了房地产价格。可见，国家宏观调控政策对房地产价格的影响是显著的，但 并不是完全有效地，因此，对影响我国房地产价格区域差异的因素分析之前，有必要结合我 国房地产市场发展现状，对我国房地产市场价格演变的地区性差异进行分析。本章在对我国 房地产市场现状分析的基础上，着重剖析我国房地产市场价格演变的地区性差异，从省际和 区际两个角度分别分析我国房地产市场价格的地区性差异，把握我国房地产价格动态演变规 律。
2.1我国房地产市场发展现状分析
1998年我国正式开启房地产市场化以来，我国经济发展、政府政策和不断增长的房地产 需求等多种因素的共同作用促进了我国房地产业高速发展，使之我国国民经济发展的重要基 础性行业。房地产业呈现蓬勃发展态势，其快速发展有力地促进了我国国民经济的发展。 2.1.1房地产投资状况
房地产开发投资是房地产业发展的动力，是房地产业发展的基础要件。自1998年我国
取消福利分房制度、实施住房货币化，房地产市场步入市场化运行以来，我国房地产业投资 规模和投资增速明显增长，表2.1给出了1999年至2010年我国房地产投资状况。1999年至 2010年我国房地产业投资规模逐年扩大，投资增速逐年加快。1999年房地产开发投资为4103 亿元，2010年已经达到48259亿元，年均投资额增长超过4000亿元。2000年房地产开发投 资增速达到21.47%，2003年房地产投资增速达到30.33%，2007年达到30.20%，2008年有 所放缓，2010年房地产开发投资增速加快，达到33.16%。1999年至2010年房地产投资增速
均高于固定资产投资和GDP增速。
通过表2.1看到，国的房地产业开发投资占GDP的比重由1999年的4.58%上涨为2010 年的12.03%，并且呈现逐年上涨的态势；房地产开发投资占固定资产投资比重基本保持在 17%左右。由此可以看出，我国房地产业在国民经济发展中具有举足轻重的地位，是我国重 要的基础性产业。 2.1.2房地产需求状况
房地产市场中，购房者对于房地产需求既是房地产经济活动的出发点同时又是其归宿
点。1998年7月，国务院颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，
要求自1998年下半年起停止住房的实物分配，逐步实现住房货币化。伴随着我国房地产市 场改革的进一步深化，城市化进程的加快，居民收入水平不断提高，购房者的潜在需求逐步 转换为现实需求，房地产市场需求中包含的自住需求、改善需求、投资性需求和投机性需求 不断扩大，我国房地产市场呈现需求旺盛的局面，房地产市场销售额和销售面积均有大幅度 增长，整体呈现上涨态势。表2.2给出了1999年至2010年我国房地产销售面积和销售额。
由上表可以看出，我国房地产市场销售额和销售面积总体基本呈现上涨趋势，其中1999 年至2007年我国房地产销售额和销售面积始终保持增长态势，2008年我国房地产销售额与 销售面积出现大幅回落，2009年我国房地产市场销售额和销售面积出现报复性上涨，2010 年保持15%以上的上涨幅度。1999年至2004年我国房地产销售额和销售面积保持31.63%和
23.35%，2005年房地产销售总额为14986.05亿元，房地产销售面积达到49794.52万平方米， 上涨幅度分别为73.85%和47.23%，呈现房地产市场需求快速增长，2007年又呈现新一轮的 房地产需求激增的态势，有效地推动了房地产市场的发展，但是2008年我国房地产市场销 售额和销售面积自我国房地产业市场化以来首次出现了负增长，房地产销售额与房地产销售 面积分别下滑19.35%和19.13%，这主要是由于2008年受到国际金融危机的影响，致使房地
产业受到影响，购房者持币观望情绪浓厚，这在一定程度上压抑了购房者的需求，房地产销 售额和销售面积萎缩，2009年国家出台房地产市场刺激政策，房地产需求得以释放，房地产
销售额和销售面积分别以86.82%和54.12%的幅度增长，出现了大幅度的上涨；2010年在国 家宏观调控政策的作用下，房地产市场销售额和销售面积增速有所放缓。 2.1.3土地供给状况
我国房地产市场运行初期土地供给主要以协议出让为主体，2004年我国进行了土地供给 制度改革，采用以“招、拍、挂”为主要特征的新土地制度，使我国土地市场开始了市场运 行模式。
1999年至2004年，我国土地供给有所增加。2004年出台的“121号文件”和“71号令” 大大限制了土地供给，使2005、2006年两年在房地产调控政策的作用下土地供给面积略有 下降，土地供给的抑制并没有降低房地产价格，反而使得房地产价格与房地产价格增长率大 幅度提高，仅2005年房地产价格上涨18.04%。同时，房地产开发商实际利用土地完成开发 的面积不足，房地产开发商充分认识到土地储备的重要性，土地闲置率较高。2007年房地产
市场火爆，土地供给量加大，房地产开发商拿地热情高涨，地王频出。2008年受到国际金融
危机的影响，房地产市场受到冲击，致使房地产开发商谨慎对待市场，观望情绪浓厚，土地 供给下降。2009年虽然土地供给下降，受到2008年和2009年初房地产市场低迷，各地区谨
慎推地的影响，只有北京、上海等一线城市出现土地抢拍现象，大部分地区土地供给市场依 然偏冷。2010年伴随着房地产市场的回暖，土地供给加大，造成这一现象的主要原因是土地
资源本身所固有的稀缺性，土地供给对于房地产市场价格具有重要影响。 2.1.4信贷规模状况
房地产业是资金密集型行业，从整个开发周期来看，资金需求量大。从表2.3中可以看 到我国房地产行业筹资渠道有限，对金融行业依赖度较高。1999年至2010年我国房地产资 金总额增长幅度达到28.50%，呈现高速增长状态，且构成房地产市场资金主要来源的国内贷
款、自筹资金、利用外资和其他资金来源规模都在逐年增加。