第一章 总论
一、项目概况
（一）项目名称：某原生态休闲观光度假农庄建设项目 （二）项目业主：某山庄有限公司（筹） （三）项目地址： （四）项目性质：新建 （五）项目建设内容及规模
本项目拟租赁土地260亩，其建设主要内容为生态农业园、风情园、接待配套用房及原生态拓展训练基地的建设。主要建设规模如下：
1、生态农业园：种植果林120亩，景观灌木及花卉40亩，天然绿色蔬菜种植30亩，养殖园20亩。
2、接待配套用房：改造修整原有用房600 m2，新建200m2。 3、原生态拓展训练基地：修建原生态拓展训练基地30亩。 （六）项目工期：
项目建设期拟定为2年，即2012年11月至2014年12月。 （七）项目总投资及资金筹措 1、项目总投资为4610万元。 2、资金筹措：
项目资金全部由业主自筹。
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二、项目编制依据
《某县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》； 《某县农业发展十二五规划》； 《某县城乡总体规划》； 《某县旅游发展总体规划》；
农业部、国家旅游总局《关于推进休闲农业与乡村旅游发展合作框架协议》；
《某县美丽乡村建设总体规划》
三、报告研究内容
（一）研究范围涉及项目建设背景和原生态观光农庄的建设。 （二）论证原生态观光农庄在当地建设的必要性和可行性。 （三）根据旅游市场需求，研究项目建设规模以及相关的辅助设施工程等。
（四）项目实施规划，估算项目投资，落实资金筹措方案。 （五）测算项目财务效益和社会效益。 （六）分析项目的风险因素及规避风险的措施。
四、简要结论
原生态休闲度假农庄的建设将巩固农业开发成果，挖掘农业资源优势，提升和丰富旅游的内涵，还将增强城市服务辐射功能，拉动消费，增加当地农民收入，有利于促进农业及农村经济社会可持续发展。
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原生态观光农庄项目的实施，对促进城镇化建设，促进和带动当地农业经济发展，促进农产品结构调整，促进解决“三农”问题，促进城乡统筹发展具有重要的意义。
五、主要经济指标
项目主要经济指标见表1-1。
表1-1 技术经济指标一览表
1 2 3 4 4.1 4.2 4.3 5 5.1 5.2 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 总用地 总建筑面积 容积率 项目总投资 其中：建设投资 建设期利息 流动资金 资金筹措 其中：企业自筹 银行借款 年销售收入 总成本费用 所得税 年净利润 所得税前财务内部收益率 所得税前财务净现值 所得税前投资回收期 所得税后财务内部收益率 所得税后财务净现值 所得税后投资回收期 亩 m2 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 % 万元 年 % 万元 年 260 800 0.01 4610 4520 0 90 4550 4550 0 1927 563 315 944 24.79 3597 4.67 19.67 2054 5.54 企业自有资金 正常年份 正常年份 正常年份 正常年份 含建设期 含建设期 3
16 17 18 总投资收益率 项目资本金净利润率 盈亏平衡点(BEP) % % % 27.32 20.74 22.47% 正常年份 正常年份 4
第二章 项目背景
观光农业是现代农业与旅游业相结合的一种新型农业。它是利用农业资源环境、农田景观、农业生产活动和农业文化，为人们提供观光、旅游、休闲、度假以及体验农业的一种农业经营活动。
近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收入的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农家环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业——旅游观光农业应运而生。
一、国际观光农业现状
观光农业作为一项新的旅游项目，已成为世界潮流，它源于西班牙。二十世纪六十年代初，有些西班牙农场主把自家房屋改造装修为旅馆，接待城市的旅游者观光度假，被认为是观光农业的起源。近年来，国外观光农业又向深层次发展，旅游者不仅“看”而且“干”，由过去欣赏结果，变为参与过程。
法国的农庄旅游源于二十世纪七十年代，目前，法国有1.6万户农家建立起了家庭旅馆，3000多家农户还成立了联合经营组织。这种新兴的“绿色度假”旅游活动每年可以给法国农民带来700亿法郎的收益，相当于全国旅游业收入的1/4。
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