分收入高的客群设计的单体别墅，联排别墅，这样，也使得房地产市场的产品向多元化方向发展。
2.2 城市主要房地产片区分布形态分析
2.2.1 片区规模
2.2.1.1 老城区
滨州老城区是比较典型的平原中小城市的豆腐块格局，由东西走向的8条黄河路和南北走向的11条渤海路分割形成，路网间距为500米。除改造完成后的渤海七路路面宽为18米外，其余路面宽度均为12米。过密的路网和没有明显主干道规划导致临街门头房供应的绝对数量过大和用途相似。
现在由于老城区的拆迁改造成本比较高，而可利用的土地又较少。所以开发建设相对较少。滨州市政府把全部的精力都投入到了西区的开发建设中。
近期由于滨州市的城市规划，滨州市的部分机关单位向西迁移会，这样就会从老城区置换出部分可利用地。由于老城区的配套商业相对完整。所以近期老城区的依然会保持项目供应。
2.2.1.2 新城区
2.2.1.3 开发区
滨州经济开发区是山东省省级开发区，位于滨州新市区西部，规划面积为10平方公里，是滨州市委、市政府在实施“追赶战略”和“工
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业兴市战略”的重点开发区域。开发区坚持高起点规划、高标准建设、高效率服务，以工业项目开发为主体，努力建成现代化工业示范区和高新技术的聚集区。
2.2.2 规划设计要点评析 2.2.2.1 老城区 2.2.2.2 新城区 2.2.2.3 开发区 2.2.3 片区定位分析 2.2.3.1 老城区 2.2.3.2 新城区 2.2.3.3 开发区 2.2.4 片区SWOT分析 2.2.4.1 老城区 2.2.4.2 新城区 2.2.4.3 开发区
三、城市房地产市场发展情景预测
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3.1 城市商圈发展现状及发展趋势预测
3.1.1 城市商圈发展现状
目前滨州市老城区已经形成了3个商圈：以渤海七路为中心、黄河二路、五路之间的商业街。此商圈是老城区最繁华地带，包括大型百货商场、银座购物广场、大观园及中小商铺。此外，还有银行、电影院、星级酒店、洗浴中心、KTV练歌房、农贸市场等主要商业中心，可以说，滨州市老城区的居民的主要购物、娱乐中心便集中于此。位于长途汽车站附近的小商品市场也是老城区的商圈之一，此地区主要以经营低档小商品为主，周围有上海联华超市、个体汽车站、黄河医院及企事业单位。另外，位于黄河一路东头的五四商贸城市老城区的另一商圈，主要以建材批发、零售为主。
西城区的商圈目前以黄河二路西头的四通商贸城为中心，周围是魏棉、活塞集团、现代物流中心和华晨商贸城。本商圈主要面向魏棉集团和活塞集团的中低收入职工，靠近长途汽车新站，也是经营较为低档的商品。 3.1.2 城市商圈发展趋势预测
在未来的几年里，随着政府西迁政策的推行，越来越多的企事业单位职工将迁至西城区，相信西城区以市政大厦为中心，向东有缤纷购物广场，西至渤海十八路，将形成极有竞争力的
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商圈。此商圈主要面向周围政府、机关单位职工，如国税局、国土局、公路局和招商局、财政局等。由于此商圈内绝大多数为政府人员，相信大型超市、购物中心和商业街将有很大的市场。
此外，位于黄河八路的中海商品房也将形成旅游、购物、休闲的中心，因临近中海的国际会展中心、航海娱乐城，其未来发展趋势将以旅游业为主。
3.2 城市商业市场发展趋势预测
3.3 城市住宅市场发展趋势预测
四、城市典型房地产案例调查(填写详细调查表，附后)
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第三章 项目所处片区市场环境分析
一、总体概述部分（资料及来源：开发区及新城区规划） 1.1 片区历史沿革及现状 1.2 片区土地利用现状 1.3 片区物业现状 1.4 片区交通组织现状 1.5 片区工业发展现状及规划
二、片区规划
2.1 片区城市总体规划 2.2 片区详细控制性规划 2.3 片区交通规划 2.4 片区旅游资源规划
三、片区内房地产调查（资料及来源：市场调研） 3.1 片区内房地产存量分析
通过对滨州市房地产最详尽的调研，最大程度的熟悉和了解滨州市房地产的供应特点，掌握目前市场上各项目具体情况、总体供应量和供应结构、价格情况、规划及配套等，分析各在售（建）项目以及其销售
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