情况。
在对市场基本情况掌握之后，针对滨州市以福利分房、经济适用房供应为主，商品房供应为辅的独有市场特点，确定对滨州市房地产影响的因素，发现其内在规律，掌握“滨州市住宅市场现状的形成原因”和分析“滨州市住宅市场今后的发展方向”，进而挖掘市场空白点。
滨州市房地产发展较晚，目前还处于起步阶段，市场还不完善，整个房地产市场还没有形成规模，商品房整体供应量较小。针对本项目前各地块所处的位置及规模，本次调研主要选择在滨州市的中心城区。所以市场界定为整个滨州市市区的房地产市场（包括东部老城区和西部的新城区、开发区）。此次的调研也覆盖了地块的周边区域。 3.1.1样本选择
由于滨州当地的房地产市场刚刚起步，商品住宅项目相对稀少，所以本章对供应市场的分析，将选择滨洲现有在售的商品住宅项目楼盘作为样本进行分析。
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项目名称 宏阳·现代城 现代城 湖左岸·丽景新园 锦城花园 领袖华庭
区域 开发区 开发区 新城区 新城区 老城区 开发商 山东宏阳置业有限公司 山东朝阳房地产开发有限公司 青岛东泰达房地产有限公司 滨州市建委房地产开发公司 济南建工房地产开发有限公司 3.1.2整体规划 项目名称 宏阳·现代城 现代城 湖左岸·丽景新园
建筑面积（万平方米） 20 20 20 42
总户数 600 —— 1400 绿化率 —— —— 37.5%
锦城花园 领袖华庭 望湖花园
3.1.3楼梯类型、户型 项目名称 宏阳·现代城 现代城 湖左岸·丽景新园 锦城花园 领袖华庭 4.2 5 15 130户左右 298 660 38% 52.7% —— 楼体类型 多层 多层、别墅 多层 多层、别墅 多层 多层、主力户型 二室二厅、三室二厅 三室二厅 三室二厅、独体 三室二厅 主力面积（平方米） 60-100 124—136 130、370 120—150 望湖花园 Townhouse、小高层 三室二厅 120—150 目前，滨州市的商品住宅住宅市场中几乎全都是多层住宅，几个较大型的楼盘中有少量的别墅规划，小高层、高层住宅产品在滨州市刚开始起步，其位于老城区黄河大坝下的望湖花是滨州首个规划以小高层、高层住宅为主，多层、Townhouse为辅的住宅项目。造成这种现象的主要原因有以下几点：
1）滨州市商品住宅市场还不成熟，处于起步阶段，消费者对多层之外的其他类型住宅形式认识不足。受传统置业观念的影响，开发商在
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开发的过程中，大多依据消费者的消费习惯，而不愿冒这方面的市场风险。
2）对于中高端产品如小高层、高层的缺乏，主要是开发商缺乏操作高档楼盘的经验，对于目标市场缺乏有效细分，开发的定位过于保守造成的。
3）多层住宅因其造价便宜、售价较低，后期维护费相对简单；同时，公摊面积少、实用率高、相关的管理费较低而成为消费者的首选。
据调研发现，滨州市商品房市场中，各项目的户型设计都比较单调，多数项目都是4—6种户型之间，主要以三居、四居结构的大户型为主，其中以三居室的户型占据了主导地位，主力户型面积在120—150之间，。
造成以上原因主要有以下几点：
1）滨州市房地产市场长期处于福利分房、经济适用房供应为主商品房供应为辅的计划经济中，其户型面积控制在50—80之间，导致市场上缺乏大面积的户型。
2）随着房地产市场的发展及消费观念的转变，购房者越来越追求舒适的生活环境需求有关。
3.1.4物业管理
随着房地产市场的发展，购置住房不仅是购买房屋本身，更要注重其后期服务。一个知名物业管理公司不仅能够给今后的业主带来一流的
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服务，而且还能够提高物业的附加值，特别是在市场竞争日趋激烈的情况下，物业管理的水平已经成为吸引目标客户的重要手段。高档项目的客户有着较强的购买力，他们对物业管理的要求更为严格。目前在滨州房地产市场中高水平的物管公司仍是凤毛麟角，只有下大力气提高物管水平充分满足业主的需要，才能真正体现项目的品质并最终赢得客户的认同，这也是差异化竞争的要求。
物业管理费是客户入住后长期支付的一笔费用，由于将会涉及客户的支付能力，因此物业管理费用的高低也会影响目标客户的购买行为。在目前的本区域住宅市场，客户普遍对物业管理公司的认知感较差，这主要是由于客户对物业管理的重要性认识及对其的重视程度一般。
由于滨州市的商品住宅项目启动较晚，而且大部分商品房尚处于预售阶段，所以项目现在不但都还没有指定物业管理公司，而且也没有制定物业管理的价格。
滨州的当地的很多企事业单位的职工都拥有公房、宿舍，几乎没有物业管理费，即使有也远远低于商品住宅的物业管理费。这种情况直接会影响商品房的物业管理价格。
过低的物业管理费用，会致使盈利性的物业管理公司无法进驻本地市场，为小区居民带来专业化的物业管理服务。从而会降低小区整体的品质。因此项目因在物业管理上做足文章，以高档项目配以高水准的物业管理，必然能够有效提高项目综合品质，使其在众多项目中脱颖而出，在激烈的竞争中赢得先机。
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