深圳市众厦地产顾问有限公司 地址：深圳市福田区益田路新世界中心12楼 邮编：518026 电话：0755-8230 0328 传真：0755-8236 6255 网址：www.joinsun.com.cn （三）土地增加：成交规模、价格显著上升，四季度价格有望回归理性
从6月份到三季度，300城土地成交规模显著回升，但规模的上升并未带来土地价格的回落，地价持续走高。一线城市持续放量，受政策限制和租赁土地集中出让影响，成交均价及溢价率均有所回落；二线和三四线市场均呈现土地出让“郊区化”现象，如郑州中牟县、常州金坛等地持续大量土地出让。
1、三季度成交规模回升显著，一线土地溢价率受制回落
自6月土地成交面积回升以来，连续三月相对高位。第三季度土地成交延续6月的高位运行，截止数据统计日期，300城市经营性土地成交建面达到37261万平方米，环比第二季度仅下降7%，且九月末持续有大量土地出让；前三季度共成交建筑面积111863万平方米，同比微跌3%。供求方面来看，前三季度土地市场主要表现为供过于求，5月份开始供应开始放量，带动土地成交量的上涨，第三季度中土地供应也维持在高位，8月份达到年内供应最高峰，供应建筑面积21537万平方米，预计四季度土地成交将会持续高位。
分城市能级来看，一线城市第三季度土地放量显著，主要为响应“住有所居”推出大量保障性住房用地和租赁住房用地，土地成交建面较2016年同期大幅上涨46%，是各能级中唯一成交建筑面积同比上涨的；二线城市和三四线城市同比分别微降1%和4%，成交占比方面，三四线城市占比达到77%，为市场成交主力。
量涨价未跌，热点城市核心地块价格居高不下。第三季度土地成交规模整体上涨，土地价格波动上升。前三季度土地成交总体均价达到2383元/平方米，同比2016年同期上涨27%，其中一、二线热点城市市中心板块地块成为稀缺资源，土地成交价格居高不下。
分城市能级来看，由于保障性住房和租赁住房用地大量出让，一线城市土地价格同比微降4%，成交均价15394元/平方米，其余能级土地价格均持续走高；三四线城市同比涨幅最大，达到44%，前三季度成交均价为1346元/平方米；二线城市价格相对平稳，微涨4%。
溢价率总体维持稳定，一线城市溢价率回落。前三季度土地成交溢价率35%，对比上半年溢价率
2017第三季度新乡市场报告
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2、中西部经济强市成交规模持续领先，热点二线城市溢价率居高不下
从重点监测城市的土地成交情况来看，成交量TOP20的城市中，中西部省会城市仍然名列前茅，排名第一的郑州前三季度成交建筑面积3486万平方米，相比第二名重庆高出近1500万平方米，重庆成交建筑面积2032万平方米；此外西安、武汉成交建筑面积均已超过1500万平方米。一线城市仍然只有北上广三市上榜，分别位列13到15位，上海由于第三季度加大动迁房和租赁房用地的供应，成交面积达到835万平方米，北京、广州分别成交791万平方米和688万平方米，深圳成交168万平方米成交，主要为定向出让的商办类用地；三四线城市方面，仅有佛山一市上榜，且排行第10，成交建筑面积高达940万平方米，但成交楼板价较上半年小幅下降5%。
一方面热点一、二线城市土拍制度从“限价”到“限售”的调控力度不断加强，且限价的城市范围仍在不断扩大，9月份长沙也正式加入“限地价、竞房价”的队伍中，另一方面“租赁用房”土地成为土地市场一种新的土地类型，土拍溢价率整体有所下滑；合肥、成都、长沙等二线城市土拍溢价率持续较高水平，佛山作为受广州辐射的典型城市，前三季度溢价率相比上半年也有所回落，但仍维持在87%的高位。
3、四季度地价有望回归理性，租赁用地成为土拍新潮流
一线城市在第三季度土地供应显著增加，热点二线城市也密集出让土地，苏州在结束九月份土拍后，再度迅速挂牌7宗市区地块，杭州在第三季度总共成交71宗经营性用地，总建筑面积达到570万平方米，其中不乏市区核心板块用地。
第三季度更多城市加入“限房价、竞地价”行列，调控范围扩大且力度并未减弱，9月末房地产市场再度迎来一轮新政潮，重庆、南昌、长沙等更多城市进入“四限”队列，交易未满2两年的新房将无法再度交易，成为对投资性购房的又一打击。新政的出台也将对这些城市的土地市场产生一定影
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租赁用地成为土地市场新潮，进入下半年后，在多城市同步提出加强租赁用房供应及权益保障，北京、上海等13个城市成为租赁用房试点城市。上海7月份成交首宗租赁用房用地以来，共通过修改土地规划条件推出了15宗租赁用地，广州首提租售同权，成都也提出规定租赁用房单套面积不得小于60平方米??诸多政策并行，大力保障了外地工作者及本地低收入人群的居住条件，未来预计将有更多的租赁用地进入市场，占比持续走高，如何运营自持地块和租赁地块，增加盈利也成为未来房企重点探索的方向。
（四）供应下滑：限价致一二线供应低迷，三四线供应持续走高
三季度，新增供应依旧低位徘徊，无论是从同比还是与2季度月均水平相比，都呈微幅下跌之势。一线城市供应继续低迷；二线城市政策持续收紧，城市表现分化；三四线城市市场供应量持续走高。我们预计随着项目资金压力逐渐显现，市场逐步适应新政策并重回自身运行轨道，更多企业将放弃观望而接受限价，选择随行就市加快推盘节奏，四季度新增供应预计将较前三季度显著增加。 1、一线城市同比锐减33%，预计四季度仍持续低位
一线城市三季度商品住宅供应面积除深圳上涨外，其余城市回落明显。具体来看，北京、上海受限价政策影响严重，供应量均不足60万平方米，尤其是北京，供应面积仅40万平方米，同比大幅下降70%。广州政策较为宽松、房价相对较低，同比下降36%。深圳三季度供应面积达137万平方米，同比上涨明显。
与二季度相比，三季度商品住宅月均供应量同样低迷，月均不足176万平方米，较上季度月均减少23平万方米。除深圳月均值较上季度提升29万平方米外，其余城市均大幅减少，其中上海、广州下降最为明显，均超25万平方米。
我们预计，四季度一线城市新增供应仍旧低迷，短期内受制于严厉的调控政策抑制购房需求，而且土地市场难有新项目补充，企业普遍惜售心态短期难改，并不急于出货。另外，限制高价盘预售证审批等措施并未有松动迹象，供应量难有突破；长期来看，租赁住宅用地占据主流，改变供求结构和市场预期，销售类住宅用地成交愈加稀少，未来供应持续减少。 2、二线同比跌多涨少、分化明显，四季度供应将迎来高点
三季度，虽然26个二线城市商品住宅供应总量同比上涨18%，但城市供应量同比跌多涨少，仅个别城市涨幅明显。其中政策相对宽松的重庆、郑州、西安等市新增供应量激增，同比涨幅超50%。福州、贵阳、长沙等市供应量同比腰斩，福州同比跌幅达87%。
从与二季度月均供应相比，同样分化明显，涨跌各半。武汉、宁波等市有明显回落，分别下降60
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整体来看，二线城市调控政策愈加严苛，非热点城市也相继出台新政。而且近期开盘项目去化率显著下降，项目分化加剧，说明购房需求端支撑逐渐乏力。更多企业将放弃观望而接受“限价”，选择随行就市加快推盘节奏，四季度新增供应预计将较前三季度显著增加。 3、三四线供应量同环比皆上升，料四季度仍持续高位
三季度，三四线城市商品住宅供应量同比上升16%，重点城市中同比增多跌少。具体来看，汕头、台州、晋江等供应量大幅攀升，同比上涨一倍有余。洛阳，岳阳、泉州、肇庆等城市同比跌幅达六成以上。
相比二季度而言，三季度月均供应量增加8%。其中，温州、无锡、徐州、东莞、汕头、中山、漳州等月均供应量较二季度月均增长50%以上。而盐城、肇庆、洛阳、岳阳等热点三四线城市供应量显著下滑，幅度均超50%。
四季度，热点三四线城市市场活跃度仍将短期内惯性维持，一、二线持续紧缩政策给三四线城市带来“外溢”和“机遇”，在供求两旺的市场格局下，预计供应量将仍保持高位。
（五）成交走低：政策趋紧、供应不济、需求显疲态，成交仍低位徘徊
三季度，紧缩政策环境没有丝毫转变迹象，政策效果逐渐显现，加上新增供应普遍减少，且诸多城市投资投机需求受到严厉政策抑制、缩小了套利空间而提高了投资风险，需求端开始出现支撑乏力的迹象，新开项目开盘去化显著分化而不再是普遍“日光”。
各线城市成交量同、环比均有不同程度下滑，一线和三四线城市跌幅领先，二线城市间分化显著。基于四季度二线城市供应增加和三四线供应走高的判断，预计成交量将环比小幅回升但仍处低位。 1、各线同环比双双锐减，一线和三四线环比跌幅皆超30%
三季度，全国商品住宅成交量全线下滑，从CRIC监测的全国46个主要城市成交情况看，商品住宅成交面积约6667万平方米，环比下滑15%，较2016年同期下跌34%。
一线城市在各线城市中整体表现最差，成交面积仅458万平方米，环比下跌31%，同比更是锐减65%。主要原因一方面是新增供应有限，同比减少33%，北京商品住宅成交面积已连续三季度下滑，三季度成交面积仅79万平方米，同比下降80%。上海案场到访量连续七个月下滑，客户观望情绪严重，环比跌幅25%。深圳则一直保持低位运行，同、环比受此影响跌幅不大，分别下降14%和17%。另一方面是“限购”和“限贷”政策并无放松，购房者观望情绪加重，新项目开盘去化情况十分一般。 二线城市整体表现差强人意，同、环分别回落25%和9%，城市之间分化显著。具体表现可以概括为以下几点：其一，部分城市如成都、武汉、杭州、重庆等市场热度依然不减，环比虽有下滑，但成
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CRIC监测的重点三四线城市成交萎缩，同、环比跌幅分别达45%和31%。经历市场量价快速上升后，三四线城市市场在三季度疲态尽显，前期热点城市后续支撑普遍乏力。监测城市中，东莞、惠州、肇庆、江门、温州、常州、廊坊、固安等核心一线城市周边三四线城市铜环比跌幅普遍超30%。襄樊、泉州等市三四线城市同、环比也均有不同程度的回落。 2、一二线小幅回升三四线整体下滑，四季度依旧低位徘徊
一线城市成交量将继续低位维稳。一方面受供应持续低迷影响，另一方面，一线城市市场观望情绪愈加显著，新开项目开盘去化显著分化，而“日光盘”更是凤毛麟角，只有一些因“限价”所造成的“高价差”的高性价比项目成交火热，市场结构性分化特征明显。综合多方面，预计四季度一线市场的成交量低位运行仍是大概率事件。
二线城市在新增供应增加后整体成交量将迎来小幅回升。首先，部分非热点二线城市后来居上，加紧出台限制政策，至此几乎所有二线城市都出台紧缩调控政策，且力度未见有丝毫放松。在这样的市场环境下，企业融资渠道受阻，回款压力逐渐增加，更多企业将放弃观望而接受“限价”，选择随行就市加快推盘节奏，四季度新增供应预计将较前三季度显著增加，市场依然高热的城市成交量显著放大，多数城市成交水平将保持稳定，整体小幅回升。
三四线城市成交将整体下滑。投资需求带来的房价快速上涨，严重透支市场需求，随着市场逐渐降温，恐慌购房难以为继，购房者逐渐回归理性，加之本地后继需求基数不足以支撑市场继续量价齐升，从三季度的成交情况来看，三四线城市的市场大热情况已逐渐趋于平稳。除此之外，前期市场过于乐观导致供应加大，随着成交量的持续走低，部分三四线城市已出现库存高企，供过于求的局面，未来抓紧去库存仍是此类城市楼市的主旋律。
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