深圳市众厦地产顾问有限公司 地址：深圳市福田区益田路新世界中心12楼 邮编：518026 电话：0755-8230 0328 传真：0755-8236 6255 网址：www.joinsun.com.cn 副局长蒋平表示，近几个月北京市个人住房贷款发放金额持续回落，6月份的发放金额较3月下降约三成。从广州、深圳等地的多家商业银行了解到，大部分银行首套房贷利率维持在基准至上浮10%的水平，二套房贷款利率则上浮10%至30%不等。7月全国首套房平均利率为4.99%，相当于基准利率1.02倍，环比上升2.25%，同比上升12.38%。
分析：在金融去杠杆、货币政策稳健中性的背景下，市场资金价格整体处于上行趋势，势必会传导到包括住房按揭贷款在内的信贷市场上。额度吃紧、利率提高、放款变慢，房贷政策收紧毫无疑问会增加刚需购房者的压力。各类收紧政策会提高购房的成本和门槛，对一些投资投机需求产生明显的抑制作用，使房地产市场的交易规模出现下滑，进而带来了价格持续上涨态势的抑制。
（二）新乡将从六个方面抑制房价上涨，稳定房地产市场健康发展
新乡房价在2017年是涨价潮是一波接一波。先是小幅度涨价，再来是大幅上涨，市场上频繁出现了7字头，紧接着，新乡诞生了新地王，新乡华天置业以762万元/亩的高价竞得东区明德小学南侧的36亩地，总成交金额高达2.78亿元，楼面价近3000元/平米，给楼市带来轩然大波。
为贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府关于房地产工作决策部署，依据相关文件精神，新乡市已制定了关于加强近期房地产市场管理和调控的文件。该文件从加快住房用地供应、加快新建住房上市、加强新建住房调控、盘活住房二级市场、增加房屋租赁供应和加大住房保障力度等六个方面进行了安排部署，目的是进一步加强和改进新乡市市区的住房及用地供应管理，改善住房供求关系，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。
河南省其他省市调控情况：1）许昌召开房地产市场运行情况分析会：稳市场，控房价。a、许昌目前的重点工作是控房价、稳市场。b、增加土地调控，尤其是住宅用地，满足刚需。c、各房地产开发企业要树立大局意识，严格自律，稳定市场。2）郑州限价令：新房备案价格不得高于2016年10月份。3）洛阳新政：在售房源不得高于5月9日前基准价。4）驻马店新政：房贷首付最低30%，取消去库存优惠政策。a、驻马店市农民在市中心城区购买首套新建商品住房补贴政策2017年6月30日到期后不再延续。b、恢复最低首付款贷款比例。“去库存”时期的个人首套普通住房贷款最低首付款比例20%不再实施，调整到正常状态下的最低首付款比例30%。
分析：从近期成交地王和房价来看，新乡下阶段调控势在必行，相关调控部门根据新乡市房地产情况，同时可能会参考河南省其他省市调整政策，出台落实下一步调控细则。
（三）郑新融合助推，新乡南区发展势不可挡
随着新乡“东扩南移”，南区逐渐进入刚需一族的视野，特别是“郑新融合”上升为国家战略后，恢弘发展版图下，南区更是迎来了前所未有的发展机遇和关注度。
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深圳市众厦地产顾问有限公司 地址：深圳市福田区益田路新世界中心12楼 邮编：518026 电话：0755-8230 0328 传真：0755-8236 6255 网址：www.joinsun.com.cn 郑新融合 助推南区板块价值提升。2017年9月20日，新乡市政府发布《2017年新乡市推进郑新融合发展工作方案》，方案指出新乡市重点规划建设5座黄河特大桥(新晋高速南延公铁两用黄河特大桥、原阳县官渡黄河大桥、郑济公铁两用桥、安罗高速原阳黄河大桥、封丘黄河大桥)、6条铁路(郑济高铁、新焦城际、郑州—新乡—南太行轨道交通、新乡—封丘-开封城际、郑州南—新乡城际、新乡—安阳城际)、7条高速(鹤辉高速、新晋高速、沿太行高速新乡段、兰原高速、新晋高速南延、安罗高速、濮阳至卫辉高速公路新乡段)和7条快速通道(郑新大道、G107东移、龙凤大道、G230、北沿黄大道、G327、新乡—开封快速通道)。交通利好，拉近了新乡南区与郑州的距离，同时也将助推该区域房价再上一个新高度。
分析：郑新融合助推南区板块价值提升，随着交通和配套的逐渐完善，势必促进南区板块房地产市场发展，南区板块或将成为房地产市场的下一个热点区域，南区楼盘房价或持续走高。
（四）新乡平原示范区:打造新乡经济发展增长极
“百城建设提质工程是贯彻落实省委、市委城市工作会议精神的重要内容和重要抓手。”近日，新乡市平原示范区党工委书记鹿建宇在接受记者采访时表示，平原示范区作为城乡一体化发展的先行区和排头兵，将按照市委、市政府工作部署，强化工作措施，加快项目推进，扎实推进百城建设提质工程。
平原示范区将从三个方面提升城市品质。一是规划引领，完善功能。坚持高水平规划、高起点设计、高标准建设，全面加快城市发展步伐；突出规划龙头地位和引领作用，加快示范区总体规划修编和专项规划编制工作；继续加强道路、桥梁、管网、供热等基础设施和公共服务设施建设，新修续建43条道路、9座桥梁等一批项目;推进商务中心区、环凤湖特色商业带建设。二是突出“水”绿“，做优生态。围绕水、绿做文章，实施好”一网、三轴、五湖“城乡生态水系，加快绿化项目实施，持续推进湖渠和滨水景观廊道建设，加快推进凤栖湖、凤舞湖建设进度，建设宜居、宜游、宜业的田园水城。三是以产兴城，强化支撑。紧盯主导产业发展，加快项目推进，以产业发展构筑强大支撑;着力抓好河南金水电缆集团出口线缆生产基地等6个竣工投产项目、郑州千味央厨食品加工项目等8个计划新开工项目和王府井商业小镇等5个现代服务业项目。
分析：平原示范区，作为郑州与新乡的过渡区，在服务设施、生态环境逐渐完善的同时，再加上平原示范区企业项目入迁直接带动人口，“平原示范区”势必成为新乡经济发展增长极，刺激其区域房地产市场完善发展。
（五）新乡将全力推进铁西军用直升机场迁建工作
军用直升机场迁建工作事关军队发展和地方建设。市委、市政府高度重视军用直升机场迁建工作，
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（六）铁西深入居民协调供暖工程，预建9个热力站
从铁西办事处了解到，为推动辖区送暖工程，他们深入居民区了解需求，并多方协调，加快了辖区集中供暖的实施步伐。办事处以社区为单位，以基层工作人员和志愿者为主力，多次深入居民家中进行走访，与居民进行座谈，及时了解居民意愿，并发放《告知书》，让居民看到此次开展集中供热工程的信心和决心。在实地勘察的基础上，该办事处多次组织集中供暖项目的施工单位召开协调会，就热力交换站点位及数量进行沟通、讨论及综合分析，同时对各个施工单位明确工程具体时间要求。
由于辖区内铁路单位较多，该办事处多次与铁路部门对接联系、协调，争取铁路单位的配合和支持。根据多方面的调查和确认，截至目前，该办事处辖区预计建设9个热力交换站，相关建站位置也基本选定。
分析：随着铁西供暖工程的完善和直升机的搬迁，在新乡市场整体房源较少的情况下，铁西棚户区项目或将重启入市。
（七）新乡东区教育版图再添新校，30亩公村小学公示已出
2017年8月1日，小编从新乡市规划局网站获悉，新乡市东区将再添一所小学——公村小学，这也是继平原幼儿园、种德小学、荣校东路中学之后的又一所学校，项目位于人民路与新五街东北角，规划净用地约29.82亩，规划有教学楼、综合办公楼、图书室及教研楼、风雨操场。届时，项目周边范围的居民子女可就近入学，享受便利的教育资源。
新乡东区教育现状：新乡东区核心区范围内现有各级各类学校144所，其中幼儿教育46所，小学64所，初级中学13所，高中3所，十二年一贯制学校1所，九年一贯制学校8所，本科院校7所，大专、高职院校各1所。京港澳高速公路以东区域内多为农村小学及镇级初中，办学规模小、教育基础设施、师资力量薄弱。
东区教育未来规划：除了最新规划的公村小学，新乡东区还将根据区域发展需要，实施学前教育、薄弱学校改造、市区学校扩容工程、职业教育、特殊教育等基础性教育项目，建成育才小学东校区、人民东路小学、经四路小学等一批中小学，改扩建平原小学、古固寨镇祥和社区小学、东屯镇初级中学等现有学校，推进新乡医学院经开区新校区建设工程、河师大新校区建设工程、新乡学院主校区提
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分析：随着时间的推移，新乡东区一站式教育配套的完善和教育水平的提高，势必再次推动新乡东区的房地产市场发展，未来新乡东区房价或将持续走高，出现“一房难求”的现象。
（八）2017年新乡市城中村改造汇总
城中村、棚户区改造是城市发展的必经之路，城中村改造也牵动着众多人的心，众多购房者对于城中村、棚户区改造的项目进度也是尤为关注，其中最受大家关注的莫过于马小营、汇金城、朗公庙、张庄村，据小编了解，近段时间，新乡市加大了“两改”问题解决推进力度，据统计新乡市中心城区共有棚户区(城中村)179个(其中，棚户区102个，城中村77个)，已启动80个(其中已完成20个，正常推进38个)改造项目。所关注的这几个热门项目也正在施工进行中，其中包含新乡马小营、汇金城、孟营村、沈小营、朗公庙、张庄村、大朱庄、凤凰名都、段村等。
分析：棚户区、城中村改造，不仅促进城市发展，改变老旧城市面貌，提升城市形象，而且改善了百姓的住房条件。同时随着棚改项目新增房源入市，“供需关系”或将趋于平衡，市场房价或将得到缓解。
三、2017年第三季度新乡土地市场分析
（一）2017年第三季度土地出让信息
根据新乡国土资源局和新乡市公共资源交易管理中心发布的土地信息：2017年第三季度出让土地中，其中商住用地4宗（不含科教用地、工业及仓储用地）。具体土地出让信息如下所示：
序列 宗地编号 土地宗地位置 面积（亩） 宏力大道以南、规划路以北、畅1 2017-3 岗村自然边界以西、二机床家属院以东 43.2 商住用地（其中商业建筑面积不超过总建筑面积的3%） 商住用地（其中2 2017-5 平原路与新五街东北角 兼容的居住建筑36 面积占计容总建筑面积的40%-50%） 3 2017-6 新飞大道以东、创业路以北 39.6 商住用地（其中住宅建筑面积不2.5-3.5 ≤45% ≥20% 住宅70 商服40 245 1 3.0-4.0 ≤55% ≥20% 住宅70 商服40 211 1 2.0-2.8 ≤25% ≥30% 商服40 住宅70 227 1 土地用途 容积率 建筑 密度 绿地率 出让年限（年） 挂牌 起始价 增加 幅度
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（二）2017年第三季度土地成交信息
根据新乡国土资源局和新乡市公共资源交易管理中心发布的土地信息：2017年第三季度成交商服土地3宗（不含工业及仓储用地）。具体土地成交信息如下所示：
序列 宗地编号 宗地位置 宏力大道以南、规划路以北、畅1 2017-3 岗村自然边界以西、二机床家属院以东 平原路与新五街东北角 新乡市华天商住用地 36.5 网挂 置业有限责任公司 河南大桥石商住用地 39.6 网挂 化股份有限公司 18171.311985 27816.71094 2017-9-25 商住用地 43.2 网挂 新乡广源置业有限公司 9810.870765 2017-8-3 土地用途 土地面积（亩） 出让方式 受让人 成交价款（万元） 成交日期 2 2017-5 3 2017-6 新飞大道以东、创业路以北 2017-9-25 分析：从以上土地成交可知，2017年第三季度商住用地成交3宗，第三季度出让商住用地全部成交，且成交价款极高，再次说明土地严重“供不应求”；较高的土地成交价款，必将增加土地成本，直接推动其房价高涨。
（三）新乡商品房销售面积增速减缓，新增土地购置面积持续减少
1-8月份,新乡市房地产市场整体运行持续放缓，各项主要指标均有所回落。1-8月份全市房地产开发投资完成230.69亿元，同比增长7%，比全市上半年回落13.2个百分点，比1-7月份回落3.6个百分点;全市商品房销售面积391.32万平方米，同比增长11.5%，比全市上半年回落14.5百分点，比1-7月份回落7.2个百分点。(所有数据均不含长垣)
一、房地产开发投资和商品房销售面积增速均不同程度减缓
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