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（六）：房价回落：热点城市房价稳中有降，三四线变盘风险积聚
三季度，政策效果逐渐显现，多数热点一二线城市房价稳中有降，房价快速上涨势头得到有效控制。与此同时，更多三四线城市成为市场争抢的对象，房价随之快速拉升。正所谓盛极而衰，三四线城市房价过快上涨，或多或少过度透支市场，调整脚步似乎越来越近。 1、热点一二线房价稳中有降，环比下降、同比涨幅全线收窄
国家统计局数据显示，8月份，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比下降或持平，同比涨幅全部回落。环比来看，15个一线和热点二线城市房价稳中有降，除北京、上海和厦门环比基本持平之外，其余城市房价环比已步入下行通道，广州暂以0.7%环比跌幅居首。同比来看，15个一线和热点二线城市房价同比涨幅全部回落，深圳、成都两市更是掉头向下，同比分别下跌2%和0.3%。
2017第三季度新乡市场报告
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深圳市众厦地产顾问有限公司 地址：深圳市福田区益田路新世界中心12楼 邮编：518026 电话：0755-8230 0328 传真：0755-8236 6255 网址：www.joinsun.com.cn 2、四成城市房价较二季度末小幅下滑，近半三四线房价同比涨20%以上
三季度，各线城市房价走势明显分化。一方面，热点一二线城市预售证审批趋严，预售价格管控更是愈加严苛，房价涨幅趋于平缓。另一方面，更多三四线城市投资、投机性需求大量进场，房价随之出现一波快速上涨行情。环比来看，将近4成城市8月份房价较6月份有所回落。同比来看，9成以上的城市房价仍处上行通道，但热点一、二线城市同比涨幅趋缓已是不争的事实，深圳、广州、苏州等市房价更是掉头向下，步入负增长区间。
一线城市房价涨幅趋缓，广州、深圳同比小幅下跌。一线城市限价政策执行层面异常严苛，8月一线城市房价较6月涨多跌少，但涨幅全部回落至5%以内，广州更是下跌5%。同比来看，北京房价同比大涨43%，上海房价接近4.9万/平方米，创历史新高，但前期房价高增长之势难以再现，同比涨幅降至15%。广州、深圳市场明显降温，房价高位盘整，同比双双步入下降通道。
二线城市房价明显分化，福州、西安加速上涨。到8月份，二线城市房价涨跌互现，包括南京、武汉、济南在内的多个城市房价涨幅较6月均控制在5%以内。唯独西安、福州房价上涨动力强劲，涨幅接近30%。重庆、天津等热点城市房价小幅回落，宁波暂以13%跌幅居首。同比来看，西安同比涨幅高达82%，遥遥领先。其次分别为海口、重庆，也是2017年新晋“黑马”城市，同比涨幅超40%。不过，海口、重庆房价上升势头减退，8月房价较6月小幅回落，预计4季度同比涨幅将进一步收窄。值得关注的是，合肥、苏州是仅有的房价同比下降的二线城市，市场风险不可不察。
三四线城市房价同比近乎全线上涨，盐城、泰州、徐州、镇江、九江、石嘴山等城市房价较6月房价涨幅皆超20%。与此同时，无锡、中山、惠州等热点三四线城市房价涨幅逐级回落，佛山、东莞更是步入下行通道。值得关注的是，随着北京外溢投资、投机性需求被迅速“冻结”，北三县房价剧烈调整，8月份大厂房价较6月份下跌25%，同比下跌19%，也是唯一房价下降的三四线城市。同比来看，常州、盐城、中山等市同比涨幅超50%，房价上涨动力着实强劲。佛山、东莞、珠海等城市同比涨幅持续回落，基本维持在10%左右。
3、一二线房价环比稳中有降，三四线房价显著下调风险累积
一线城市预售价格管控仍将从紧执行，在市场持续供不应求的大背景下，一线城市房价走平的可能性更高。
二线城市房价将持续分化，那些成都、武汉、杭州等市场依旧供不应求的二线城市可以参照于一线城市，房价将以“稳”字当头。而诸如西安、海口、沈阳、长春等这类新晋热点二线城市，随着炒作氛围逐渐消散，难以支撑房价持续过快上涨，预计四季度房价将面临回调。苏州、合肥等市场风险不断积聚，短期内房价继续下降。
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深圳市众厦地产顾问有限公司 地址：深圳市福田区益田路新世界中心12楼 邮编：518026 电话：0755-8230 0328 传真：0755-8236 6255 网址：www.joinsun.com.cn 三四线城市房地产市场正处盛宴下最后的狂欢，诸如盐城、泰州这类新晋热点三四线城市房价上涨尤为迅速，或多或少透支未来市场预期，尤其是这类热点城市面临政策调控的几率大大上升，一旦政策基调生变，投资、投机性需求难以为继，房价必将面临显著下调风险。另外一些诸如无锡、佛山在核心城市辐射范围内的三四线城市，市场需求支撑依旧坚挺，长期来看房价犹存上涨压力，限价政策暂无松绑的可能性，房价涨幅也将缓步回落。
（七）库存上升：半数城市库存、消化周期较6月末显著上升
三季度，虽然很多城市商品住宅成交下滑，但重点城市供求比依然小于1，表明供不应求矛盾仍然显著，市场存量同比持续减少。但随着多数一二线城市市场成交持续低迷，库存开始积压，8月末较二季度末库存上升城市数量占48%，消化周期上升的城市占比达55%。 1、9成城市库存较去年同期下降，但半数库存、消化周期较二季末上升
从CRIC监测的40个城市商品住宅库存变化看：一、二线城市中九成库存同比下降，有五成城市消化周期同比上升。8月末，除合肥、宁波和郑州库存量同比略有上升外，其余九成城市同比全线回落，尤其是重庆、杭州、武汉等市降至历史低位，同比跌幅超过50%。受成交持续低迷影响一、二线城市消化周期明显上升，北京、深圳、福州、厦门超18个月警戒线，沈阳、大连也高于15个月，与之相对的是武汉、杭州消化周期降至3个月以内。
但与二季度末相较而言：8成三四线城市库存显著上升，半数城市消化周期拉长。到8月末，虽然同比来看，除惠州、无锡和东莞库存量同比有所上升之外，其余城市均有不同程度的回落，尤其是南通、常州同比跌幅超60%，但相比二季度末有75%的城市库存量显著上升。就消化周期而言，南通、常州不足三个月，无锡、晋江等超过19个月，其变化也非常明显，近半数城市消化周期较6月末显著拉长，其中惠州、晋江和九江最明显。
2、城市分化愈加显著，四季度库存继续减少的幅度将收窄
四季度，各线城市市场分化会愈发明显，强/弱二线和三四线会呈现“一城一景”的显著差异。预计成都、武汉、杭州、佛山、东莞、常州、南通等热点城市库存仍将继续下探，但降幅将会放缓。随着四季度新增供应放量，一、二线城市成交将会小幅回升，而多数三四线城市去库存的调控基调总体不变，三四线市场热度仍能惯性维持，库存将会继续被消耗，整体库存仍将维持下降趋势。 与此同时，城市间的分化现象将会愈发显著，除了个别一二线城市市场仍能供求两旺、库存大幅降低、消化周期持续缩短外，多数城市市场逐渐回归理性，部分被热炒的三四线城市也面临调整。 整体来说，四季度库存的降幅将会收窄，消化周期上升城市也将增多。
（八）企业业绩：前三季度龙头房企持续增长，部分房企上调销售目标
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深圳市众厦地产顾问有限公司 地址：深圳市福田区益田路新世界中心12楼 邮编：518026 电话：0755-8230 0328 传真：0755-8236 6255 网址：www.joinsun.com.cn 伴随2017年上半年热点城市限购限贷政策进一步收紧、购地监管力度加大，前三季度，房地产总体市场降温、市场环境更为复杂。然而，虽然多数规模房企三季度业绩低于全年平均水平，但销售业绩仍然延续了去年的增长势头，业绩同比大幅增长。其中，部分规模增长较为迅速的房企于中期业绩会上上调年度销售目标，有望实现进一步扩容。
龙头房企中，碧桂园1-8月销售金额为3806.7亿元，同比上升112%。在实现翻番增长的同时，碧桂园销售目标由原来的4000亿元大幅上调25%至5000亿元，但仍然完成了全年目标的76%。上半年销售势头良好、销售目标提升的房企还有龙湖、旭辉等。其中龙湖1-8月销售金额已超调整前全年销售目标，目标大幅上调36%后，其目标完成率仍达77%；旭辉在销售目标较去年全年业绩大幅增长51%的情况下，仍完成销售目标的76%。
在上调销售目标的房企中，融创和远洋业绩完成率（调整后）最低，分别为54%、58%。这也从侧面说明他们对下半年并不悲观。其中，融创1-8月销售金额已超去年全年业绩。虽然目标上调至3000亿元后目标完成率为54%，但其下半年计划开盘、2017年上半年尚未出售及现有项目的二次开盘总货值将达3879亿元，因此目标完成可期。
（九）企业拿地：长三角和热点二线受青睐，合作、收购比重继续加大
随着行业集中度越来越高，大型房企为满足销售规模不断增长的需要，积极扩充土地储备，而部分中等规模房企，为从一个梯队上升到更高的梯队，在新增土地储备上也较为积极，截至9月中旬，拿地规模最大的前30家房企，新增土地建面已接近去年全年总值。在此背景下，今年以来，房企拿地表现出4大特征。
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特征二：积极布局热点二线城市。在城市布局方面，热点二线城市仍然是房企投资布局的重点。今年以来，拿地规模最大的30家房企积极布局热点二线城市，其对二线城市的投资额在各级城市中占比最高，达到50%左右。由此看来，企业对城市容量大，政策高压下销量不俗的二线城市更具信心。而在单城市方面，南京（楼盘）、杭州（楼盘）、天津（楼盘）、武汉（楼盘）、合肥（楼盘）、苏州（楼盘）、郑州（楼盘）、济南（楼盘）、成都尤为受房企青睐，占到30家房企二线城市投资额的超7成。这些重点二线城市或为省会城市、或为区域中心城市，一直都是房企争相布局的重点城市，市场去化普遍较好，具有较好的投资前景。
特征三：长三角区域为投资热点。在区域布局方面，长三角区域最受房企青睐。今年以来，拿地规模最大的30家房企，在拿地金额区域分布上，长三角区域在四大区域中占比最高，超30%；而在新增土地建面上，长三角区域占比也上升最明显。显示出长三角区域仍然是房企最热衷投资的区域。房企青睐长三角的主要原因：2017年以来，一二线城市受到政策打压投资受限，核心城市周边成为企业投资新热点。长三角区域作为一个多核心发展都市圈，拥有上海（楼盘）、南京、杭州和合肥多点带动，且交通路网发达、经济稳定、配套设施相对完善，整体城市圈发展活跃，更受到企业投资青睐。 特色四：愈加倾向于收并购和合作拿地。今年土地市场火热依旧，合作拿地现象开始增多，同时非公开市场上，房企通过收并购方式也取得了大量土储，房企拿地方式愈加多元化，无论是合作方式还是收并购方式，都通过较少的资金撬动了大量资产，为企业获得土储的同时节省了资金成本，有效降低了风险。
二、2017年第三季度区域房地产市场政策
（一）个人房贷进入量跌价升时代，刚需购房者承压
个人住房按揭贷款，是楼市晴雨表之一。记者梳理上市银行半年报发现，当前个人房贷呈现“规模降”、“利率升”的特点。房贷收缩对购房者有哪些影响？促进楼市降温的同时如何满足刚需的合理需求？
个人房贷进入“量跌价升”时代。从区域看，北京等热点城市的房贷规模收缩明显。北京银监局
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