6.2.2价格选择消费心
理.............................................................................................................??29 6.2.3面积、户型、房屋的类型.................................................................................................??29 6.3消费
者
分
析
综
述??，...??，..................................??，..............................................................??30
第七部分项目定位”.?”二“.??”二，“二”.”.?.”:.”二“二”““”.“，.”.”.?.“.””.”“二”二””.“..?“”..”.“”..，.?.31 7.1
市
场
定
位..............??，...........................................??，...............................??、.....................??31
7.2形象定位.........................................??，.......................??，............??，二，.........??‘??，....??31 7.3品牌定位，............??，，.............??，....................................................................................??31 7.4消费
者
定
位....................................................??、??，..........................................................??31 7.5投资者定位......................................................??，.................??，.........................................??31 第八部分经济目标，二。“?，??”.，.“，.?.““??.”.，.二”二”...?“..?“?.””:.””“二”.“”“.”二“:.“”””””?.31 8.1销售目标..............??，......................................................................................??，..........??，??，31 8.2成本
目
标........??，....................................................................??，..........................................??32
8.3盈利目标.?，.....................................................................??，??，....??，...............................??咒
第九部分项目名称*”.?”“.“.?.?”?”.”...?““二”.”:.““.”“”“.“?”.?”?“?“..“.?.””..”“二“”.““.?.32 9.1项目命名....................??、..................................??，.?。..?，......................??，......................??咒 9.2命名要素..........??，...??，?，......??，..................................?
?，.........................................??，.?32
9.3推荐名称..............??，........??，，..........................................................................................??，.?32 9、4主推名称........................................................................??，.?，.，............................??~.....??，.?33
第十部分营销战略。..?“.“一“， .......??”“”“?”.“”.”“”“.?。“?”?”.“..?.?“”“..“二“............?.??.34 10.1
营
销?
?
34102
营
销
概战
念..................................................................................................................................
略...............??，.............??，，......................................................................................??34
10.3营销策略............................??，..............................................................................................??35 10.3.1项目规划设计:...........................................................??，.............................................??35 10.32项目
价
格
策
略:....??，..................................................................................................??37 10.3.4项目市场推广............................................................??，..?，......................................??37
10.3.5促销工具............??，..........................................??‘.......................................................??38 第十一部分组织结构与人力资源“??“.?“二”.“二“““........??”.“.““.??““.“..?“。..??.，.“?“二?.41
11.1公司组织结构设计:............................................................................................................??41 H.2人
员
配
置....................................................??，..........................................??‘...??，.?，......??41 H.3
人
员
招
聘.....................................................??，.?，.....................................??，...??，...........??41
11.4人员的培训.......................................??、................................................................................??42 第十二部分财务分析与评价二”...??“.?““””二”“..““.??”二“.“.“..“”.?“““””:.“”.“，?”..?”.”“.?43
12.1机遇和风
险.............................??，........................................................??，..........................??43 12.1.1盈亏平衡点分析.......................................................................··...··.·······························??43 12.1.2敏感
性
分
析....................................................................................................······.····.······??44 122
投
资
测
算
和
资
金
筹
措..........................................................·.··················，·····························??44
12:21投资测算.....................??，..........................................??，...........................··....···········.·??44 12.2.2流动资金
投
资
预
测......................................................··...······，························4················??45 12.2.3资金的筹措.............................................................................................···..····················??45 12.3财务评价.......................................................................??，.............??，.........................??45 123.1编制原则................................................................??，.......................·...··.·····················??45 12.3.2基本参数的确定.............................................................··.····.·········································??45 12.3.3销售收入、销售税金及附加.......................................................................??，............??46 12.3.4
成
本
、
费
用.??，...............................................??，............................................??，.?46 12.3.5
盈
利
能
力
及
偿
债
能
力
分
析...............................??，.···..···············································，·??47 12.4财务报表....................................................??，.......................................................................??48 第十三部分结论一一。.一一“一~一“二~”“”..“”“”:.”:’”“?“”““.“.”一”:.“二““““”?”.“”“”””“?.49
参考书目.??，.”二”.，..?“二””.“”.”.??”二“.....?.?”二””.，..??”“...??”二“”二“.。“.“..??，”...??.“?.50 附件.”“.””二”二“?“.”.“.““.“.?”.“”:.”.?”二“”.”“.”””””二””“”“.”?””??”“.“:.“”?”.?”二”..””“”.51 附表1:预计资产负债表...................一..........................··..································，···························??51 附表2:预计损益表.............................................??，.....................··..··...·······.···························??52 附
表
3
现
金
流
量
表...................................??，....................??，.·...···，·.····················，···············??53 附表4:项目
投
资
估
算.........................................................??，.···································??。·······??54 附表5:项目开发进度表................................................·....·..·······················································??56 附表6:项目销售进度表........??，.?，...........................·...····························································??57 附表7:项目主要经济指标...............................................··.······················，，····，···························??58 附表8:土地成本估算表........??，...................................??，.··············································4······??59
致谢“.?“?”?”??“.?“.“:.“，??’“................??““二“.?“.”“”.””二””二”二“:.“?.””.“”.”..?“.60 论文声明二”.，.““..?”.“?“”“.”“””““?”二”””二“.““”.“.”“?“”..””.””“.?“.””.””二””二“??””二”“二“?.61 忿四川大学2005级工商管理硕士(MBA)毕业论文第1页 项目总述
一、开发商
1、企业名称:名山县蒙顶山大酒店 2、企业法人:马昭林
二、项目介绍:
1、项目名称:《雅安印象》一一山水园林中的家
2、项目描述:
《雅安印象》高档生态居住小区，建在距雅安市区东面2公里处的蒙顶山风景名 胜区山前大门口的小蒙山公园内，占地90余亩。小区由“20栋高档多层建筑住宅’夕、 “一山一瀑一坪一榭”、“两池两溪三庭四花园”、“一庭两廊三桥”和“一座小蒙山公 园”五大组团构成，是一个名符其实的“山水园林中的家”。她是雅安市第一个真正意
义上的居住小区，是雅安市第一个以原生态为依托的居住小区，是蒙顶山风景名胜区 的第一个高档房地产项目，也是雅安市第一个山水园林住宅小区。 3、项目主经济指标:
项项目 目面积 积 一一、规划建设净用地面积 积63.9亩 亩 二二、规划总建筑面积 积57亩 亩 其其中:1、地上总建筑面积 积50960平米 米 222、居住建筑面积 积50960平米 米 333、其他配套建筑面积(会所、物管、门卫 )))3000平米 米 三三、居住总户数 数440套 套 111、80平米户数 数 1000 222、91平米户数 数 16000 333、100平米户数 数 2000 444、122平米户数 数 10000 555、132平米户数 数 7000 666、152平米户数 数 8000 四四、容积率 率 1.3444 五五、总绿化地面积 积57840平米 米 其其中:1、小区内 :::27830平米 米 222、小区外 :::20010平米 米 (((规划内山地、项目绿化租用地，计30亩 ))))) ，才四川大学2005级工商管理硕士(MBA)毕业论文第2页 六六、住宅绿地率率 113.5%%% 七七、机动车位 位238个 个 其其中:住宅 宅208个 个 商商业 业30个 个 三、开发经济目标:
1、销售目标:4484.4万元(销售均价为880元/平米) 2、成本目标:3384.76万元(664.2/平米)
3、利润目标:1099.64万元，盈利率为24.52%，本项目在归还银行680万元往年 贷款后，还能盈利419.64万元。 四、开发步骤
本项目分二期开发完毕，第一期开发28598.75平米，计247套住宅;第二期开发 22361.25平米.，计193套住宅。 五、一期开发及资金筹措 总面积:28598.75平米 销售收入 :2516.69万元
可实现利润:638.08万元
总投资:1878.61万元，其中:土地224万元、前期费88万元、建安工程费1286.93 万元、景观费56.12万元、基础设施36.48万元、不可预见费16.27万元、配套费28.6 万元、建筑工程质量4.49万元、安全监督费12.86万元、预算定额管理费6.43万元、 建设工程交易中心招投标服0.28万元、务费工程建设监理费6.43万元、其他税费12.86 万元、规划办证费0.028万元、环境评估费0.28万元、噪音0.17万元、商品房交易费 8.58万元、房屋测量费3.87万元、资格审查费0.17万元、管理费用25.14万元、销售