对质量细节的关注度不足
■ 一些明显的工程质量隐患往往不被关注： 设计往往不对卫生间降板高差进行构造厚度核对
相当一部分监理工程师忽视卫生间降板构造厚度核对，施工中往往留下严重的渗漏隐患 对质量细节的关注度不足
■ 常见的卫生间降板构造要求： 一般设计卫生间结构降板6～10㎝，卫生间地面应低于其它房间地面2㎝，卫生间门槛处高差一般为6～10㎝
对质量细节的关注度不足
■ 一个简单的“涂料补货”的案例：
某项目外墙采用外墙涂料，涂料施工临近结束时，施工单位发现甲供的外墙涂料裕量不足，向甲方工程部提出补货要求。施工单位施工完库存涂料，等待6d后甲方涂料补货到场，施工单位严格按工艺要求继续施工。结果，外墙涂料出现光泽不匀及色差 对质量细节的关注度不足
不能正确看待质量和成本的关系
■ 框架填充墙预防开裂的技术措施：
轻质砌块多为水泥胶凝增强的块材，以28d强度为标准设计强度。在龄期达到28d之前，其含水量过高，自身收缩较快，28d后收缩趋缓，一般45d后能够完成自身收缩的95％以上 门窗安装的固定连接，尤其是门窗框边长期开关产生的动荷载作用，极易导致砌体开裂 不能正确看待质量和成本的关系
■ 地下室防水成本应该如何计算的案例：
某地产项目地下车库防水，原设计选用SBS Ⅱ型改性沥青聚酯胎卷材防水。开发商成本部门为节约成本，要求设计改用JS复合防水涂料，并因节约成本50万元受到公司嘉奖。后期该项目地下室发生大面积渗漏，维修成本高达280万元 不能正确看待质量和成本的关系 ■ 技术原因分析：
单纯技术分析的角度：JS防水涂料具备可在潮湿基层上施工；不受基层形状限制，可做成连续无缝整体防水层；与基层具有良好的粘接性，与基层无走水层，可适当补偿刚性防水；施工便利等优点。从材料表面的特性分析，完全可以用作地下室防水 不能正确看待质量和成本的关系 ■ 技术原因分析：
JS防水涂料的防水质量，不止和防水厚度和涂布遍数有关，还和涂料拌和分相的质量有关。即使多涂刷1～2遍防水涂料，防水质量不一定能够得到保证 JS防水涂料存在拌和后的使用时限要求，施工现场很难进行监管 不能正确看待质量和成本的关系 ■ 技术原因分析：
JS防水涂料每遍涂刷均需要一定的养护期，养护期间无法上人操作
地下室防水因需要大面积涂刷，现场防水涂层的厚度、均匀度等质量难以监管，现场检测难度较高，质量检查可控性极差 不能正确看待质量和成本的关系 ■ 技术缺陷分析：
JS防水涂料虽然属于合格材料，但其防水质量通过施工管理很难控制，质量检测可控性极低，并不适用于地下室这种大面积涂刷，对涂层厚度、均匀度要求极高的场所 不能正确看待质量和成本的关系
■ 管理缺陷分析：
成本部往往只关注材料的合格性，关注采购成本的控制性。很少关注材料在施工现场工艺质量控制、工序质量控制、施工质量检测等易建性、易检性要求，往往存在理论合格但实际施工存在隐患的错误判断
成本节约的考核指标应采用价值综合评定，不能简单的以节约成本作为唯一的考核指标 不能正确看待质量和成本的关系
■ 工程质量成本极易被地产公司忽视： 工程质量成本的概念：
为了确保和保证取得满意的工程质量而发生的费用，以及没有达到满意的质量所造成的损失 相当一部分房地产企业只关注建造成本，忽视了建造成本中应考虑必要的质量措施成本，由此产生的业主索赔同样属于成本 不能正确看待质量和成本的关系 工程质量 成本项目 的构成
房地产工程管理存在的十大短板 ■ 工程管理短板九：
部分房地产企业未建立统一协调的计划管理体系。忽视三级工程计划管理逐级分解、逐级深化、有效输出、动态管控的计划管理要求，往往造成工程进度延期 对模板、脚手架等周转料应如何约定？ 对铝合金门窗甲供货进场应如何要求？ 房地产工程管理存在的十大短板 ■ 工程管理短板十：
部分房地产企业过于关注施工阶段成本控制，对过程成本控制缺乏有效的管理手段。部分工程人员对工程成本控制要点认识不足，往往造成工程成本突破 成本管理体系不完善 成本管理体系不完善
■ 设计“唯一性”成本控制的案例：
某商业项目首层所有主要出入口选择自动感应玻璃门。前期设计时，外方设计师主要从建筑学立面尺度的美观整体考虑，确定尺寸双开门高为3.35m，宽为4.8m。后 期甲方订货时，超出目标成本5倍以上 成本管理体系不完善
■ 不属于设计变更的“设计变更”案例：
某商业项目地下车库施工单位安装完通风系统后，在安装消防喷淋系统时，发现其与通风系统冲突，需要调整风口及部分风机的位置。甲方工程部与设计联系办理设计变更后，施工单位进行调整
新形势下企业对工程质量管理的要求 ■ 传统意义上工程质量标准的定义： 强调按图施工，符合施工质量验收标准 强调工序、工艺质量控制的实体质量效果 强调施工方案、技术措施、施工工法的管理 新形势下企业对工程质量管理的要求
■ 传统意义上甲方工程质量管理的重点： 检查施工单位和监理单位的质保体系
参与材料验收和分部分项工程验收 施工工艺过程监督及抽检
传统的甲方工程质量管理主要是施工现场管理 新形势下企业对工程质量管理的要求
■ 新形势下工程质量标准的定义发生变化： 以客户质量标准作为施工质量的验收标准 新形势下企业对工程质量管理的要求 新形势下企业对工程质量管理的要求
大多数房地产企业在受困于厨卫渗漏、外墙渗漏、门窗渗漏，内墙空鼓开裂的困扰时，有多少企业针对这些问题提出系统的解决方案 新形势下企业对工程质量管理的要求
■ 新形势下工程质量管控的重点发生变化
从传统的经验管理转变为规范检验行为和检验标准的制度化、体系化建设。通过专业积累和经验总结，形成适合企业需求的质量控制标准 新形势下企业对工程质量管理的要求 ■ 规范检验行为的示例：
新形势下企业对工程质量管理的要求 ■ 规范检验行为的示例：
新形势下企业对工程质量管理的要求
■ 新形势下工程质量管控的重点发生变化
从传统的内部质量目标管理转变为向工程质量供方内部延伸，输出质量管理标准和质量管理体系要求，形成管理、生产、供应一体化保障的质量保证体系
管理深度不断向精细化发展，甲方工程管理传统中不需要甲方关注的交底、工艺措施、检验批验收等逐步成为甲方关注的重点 新形势下企业对工程质量管理的要求
■ 甲方应根据项目的具体要求、对可能的发生 质量问题的质量控制点等向供方明确提出： 大家所管的项目甲方都管理哪些交底？ 大家所管的项目甲方参与哪些检验批验收？ 新形势下企业对工程质量管理的要求
■ 中海工程管理要求中甲方应组织并负责的交底 设计交底
施工节点及细部交底 技术标准交底 施工工艺交底
施工组织与配合交底 质量控制点交底 施工样板交底
新形势下企业对工程质量管理的要求
■ 新形势下工程质量管控的重点发生变化
从传统的工程质量静态管理转变为向工程质量动态管理逐步演变。通过设计完善的动态管理工具，对施工工艺和施工工序进行对位管理 新形势下企业对工程进度管理的要求 ■ 传统意义上工程进度管理的定义：
强调施工现场的施工组织、施工工序、工艺进度控制的施工进度管理 强调总、分包专项工程协作、专项工序合理穿插的施工组织管理 新形势下企业对工程进度管理的要求 ■ 传统意义上工程进度管控的重点： 施工组织设计 专项施工方案 劳动力保证 材料保证 机械设备保证 ??
新形势下企业对工程进度管理的要求
■ 新形势下工程进度标准的定义发生变化： 以经营进度控制作为施工进度管理的重点 新形势下企业对工程进度管理的要求
■ 新形势下工程进度管控的主体发生变化 房地产开发经营进度的管理，往往并不是工程部门能够决定的。工程进度管理受内外部多方面因素制约的影响极大。单纯的施工进度保障不代表工程进度能够得到保证，工程进度已经无法由工程部门完全掌控
新形势下企业对工程质量管理的要求
设计计划保障：施工图、二次设计、设计封样等 招标采购计划保障：定标、生产运输施工准备期 合约计划保障：合约签订、进度管理条款的细化 报批报建计划保障：开工手续、市政报装 与工程进度的有关保障性计划应有统一管理 市政计划保障：市政进场、能源开通 新形势下企业对工程进度管理的要求 概念设计研究
概念设计方案评审及确认 规划方案设计
规划设计评审及确认 单体方案评审及确认 扩初方案完成
扩初方案评审及确认 土建施工图完成 景观设计评审及确认 销售包装设计 开工时间 开盘时间
详规报建 方案报建
初步设计报建
施工图报建
售楼处报建 设计控制点 相关重要节点
新形势下企业对工程进度管理的要求
■ 新形势下工程进度管控的任务发生变化 销售开盘、工地开放、业主预验等结合销售经营方面的进度管理打乱了传统的工序搭接对工程进度管理和工程组织提出了更高的要求 新形势下企业对工程进度管理的要求 新形势下企业对工程进度管理的要求 新形势下企业对工程进度管理的要求 新形势下企业对工程进度管理的要求
■ 新形势下工程进度管控的对象发生变化
施工单位大多采取项目承包制，对人、机、料的投入、工序穿插的组织更多是从经济上进行考虑。加之操作工人的技术水平下降，施工进度管理的难度远远高于项目法实施之前 新形势下企业对工程成本管理的要求 ■ 传统意义上工程成本控制的定义： 传统的工程成本控制是施工阶段的合约成 本控制
传统工程成本控制的责任主体是工程管理 领导下的成本管理部门
新形势下企业对工程管理的要求
■ 传统意义上工程成本管控的重点：
招标管理和合约管理是降低施工成本的主要手段 通过施工组织和施工工艺控制施工成本 对主要材料设备价格进行控制和管理 控制现场签证 审查工程结算
新形势下企业对工程成本管理的要求
■ 新形势下工程成本控制的定义发生变化：
由传统的施工合约成本控制转为投资回报经营成本控制 由传统的施工阶段控制转为向为投资分析、
产品定位、设计研发、招标采购、工程建造运营维护的全过程成本控制
施工成本与经营成本不再是完全对立关系，资金成本、质量成本需要综合评定 新形势下企业对工程成本管理的要求
■ 新形势下工程成本控制的主体发生变化：
传统隶属于工程的成本管理部门，逐步转向隶属于企业财务系统 由传统的统一协调、综合评价，向强化监督的监管职能进行转变 新形势下企业对工程质量管理的要求
供应商谋求最大利润属于商业本能，无可厚非，这才是需要成本部门的主要原因之一 对于与工程进度关键线路控制有关的价格审定，成本部门应建立提前预警机制，提供能够解决工程进度困扰的应急预案