万科工程进度管理的破解之道 A、深圳市城市发展规划
B、深圳市房地产供需总量及趋势分析 C、深圳市人口现状及购房客户趋势分析 3、国家及当地政府房地产政策 A、土地供应政策
B、税收政策和金融政策
4、客户需求的变化与趋势分析 万科工程进度管理的破解之道 2、潜在竞争对手的发展战略： A、合生创展 B、中国海外 C、和记黄埔 D、金地地产 E、??
万科工程进度管理的破解之道
■ 企业三年经营计划 — 内部资源与环境分析： 一、企业经营能力与项目资源现状 二、企业人力资源现状 三、企业资金状况 四、企业管理状况
万科工程进度管理的破解之道
■ 企业三年经营计划 — 公司经营控制性计划： ㈠、利润控制性计划 ㈡、销售控制性计划 ㈢、资金控制性计划 ㈣、土地储备控制性计划 ㈤、人力资源控制性计划 ㈥、各项目开发控制性计划 万科工程进度管理的破解之道
■ 企业开发任务书（项目开发计划）的框架： 万科工程进度管理的破解之道 ■ 企业三级计划的制定与审批： 一级计划：企业三年或五年经营计划
由公司计划管理工作组或运营管理部门编制，公司决策层及各业务主管副总审议，总经理签发
二级计划：项目开发工作指导书 由公司相关责任部门拟稿，项目经理部与各专业部门协调后汇总拟稿，各业务主管副总复核，计划管理工作组审核，公司总经理签发 万科工程进度管理的破解之道
三级计划：各专业部门围绕项目的作业计划
各专业部门拟稿，项目总经理审核，计划管理工作组签发 万科工程进度管理的破解之道 ■ 企业三级计划的执行与检查：
万科工程进度管理的破解之道
■ 项目工程计划分级编制的要求： 1、项目工程目标计划： 2、项目工程总控计划： 3、项目施工进度控制计划： 4、项目工程保障计划： 5、项目工程专项计划：
万科工程进度管理的破解之道 ■ 项目工程目标计划： 编制目的：
确定项目开发周期，核定项目资金需求和开发周期成本、控制项目经营风险 编制时间：
对企业意向土地或意向项目进行投资分析或项目可研阶段 万科工程进度管理的破解之道 ■ 项目工程目标计划： 编制依据：
项目开发经营目标、设计部门提供的规划设计草案（明确产品类型、层数、结构形式、市政配套要求）和设计目标计划 编制责任部门：
企业工程管理部（项目工程部此时还未成立） 万科工程进度管理的破解之道
工程保障深度：概念设计方案完成、规划设计方案完成、规划设计方案报批完成、扩初设计方案完成、施工图设计完成、施工图设计强审完成 编制深度要求（应包括的基本内容）：
工程深度：项目开工、结构±0.00、达到预售许可条件、结构封顶、外檐落架、道路市政景观工程、分户验收、取得项目竣工备案、项目交付
项目保障深度：获取土地或项目、取得土地证、项目市场定位完成、项目产品定位完成、取得规划证可证、确定总承包单位、开工手续和质量监督登记等 万科工程进度管理的破解之道
■ 项目工程目标计划编制容易忽视的环节：
项目工程目标计划应考虑春节、雨季、冬施、两收及群体工程带来的影响，规避项目开发风险
万科工程进度管理的破解之道 ■ 项目工程总控计划： 编制目的：
确定项目工程实施方案和实施计划，组织协同各业务部门保障工程总控计划的实现 编制时间：
扩初设计方案评审完成或单体方案报建完成 万科工程进度管理的破解之道 ■ 项目工程总控计划： 编制依据：
设计部门提供的扩初设计方案或单体报建方案、销售部门提供的销售分期方案和销售开盘计划、成本采购部门提供的成本控制及招标采购要求 编制责任部门：
已确定的项目工程部经理或企业工程管理部（项目工程部此时还未成立）、相关配合保障业务部门
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编制深度要求（应包括的基本内容）： 工程深度：在项目工程目标计划的基础上 1、划分施工流向、划分施工段和施工层 2、分解施工过程、确定施工工序顺序 3、估算工程量、确定各项工序所需时间 4、确定各项工序的关键关系，进行工序优化 5、分析关键线路、关键节点
6、分析甲分包、甲供货进场作业要求及工期 万科工程进度管理的破解之道
编制深度要求（应包括的基本内容）：
项目工程保障计划：依据项目工程总控计划的输出条件 1、图纸进场计划（强审后、二次设计等） 2、项目报批报建计划 3、总分包、监理进场计划 4、甲供物资进场计划 5、设计封样确认计划 6、成本限价计划 7、招标采购计划
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项目工程保障计划：依据项目工程总控计划的输出条件 8、售楼处建设计划
9、精装样板间、销售展示区建设计划 10、市政景观进场建设计划 11、市政能源开通计划 12、竣工验收计划
万科工程进度管理的破解之道 项目工程总控计划的审核： 项目工程总控计划（初稿）：
工程管理部经理审核、主管工程副总审批同意初稿 项目工程保障计划： 相关业务部门经理审核
项目工程总控计划综合评审：
主管工程副总组织召开总控计划和保障计划的综合评审，相关业务部门经理参与。确认后报公司总经理审批
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■ 项目工程保障计划编制的误区：
项目工程保障计划需要的是各相关业务部门的业务作业计划，而不是目标成果计划 门窗招标采购计划示例：
门窗成本限价确认、门窗型材招标采购完成、门窗二次设计完成、门窗五金配件设计封样确认、考察入围单位、确定投标入围单位、门窗招标文件编制、门窗招标文件确认、发标、技术标答疑、回标、技术标、经济标评审、定标。门窗型材发货、门窗生产加工、门窗到场（分
批次进场方案）
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■ 项目工程保障计划编制的误区：
项目工程保障计划应考虑内部评审周期、合约签订及审批周期、施工准备周期、总分包现场工序交接周期等
项目工程保障计划应考虑政府、行业管理部门审批存在着一定的不确定性 万科工程进度管理的破解之道 ■ 项目施工进度控制计划： 编制目的：
指导施工单位施工，约定关键工序、关键线路、关键节点控制要求 编制时间：
施工图出图后（可不必完成施工图强审） 万科工程进度管理的破解之道 ■ 项目施工进度控制计划： 编制依据：
施工图及项目工程总控计划 编制责任部门： 项目工程部
万科工程进度管理的破解之道
编制深度要求（应包括的基本内容）：
深度：在项目工程总控计划的基础上核定修正并增加 1、按层、按工序、按工种确定施工顺序 2、分析总包单位不同阶段基础人（工种）、机、料需求 3、明确技术方案先行、工程样板、总分包工序交接、 隐蔽工序验收等企业工程管理要求 万科工程进度管理的破解之道
■ 项目施工进度控制计划需要关注的环节： 合理的施工技术间歇必须予以考虑：
◆ 桩基：成桩后28天达到龄期，开始试桩
◆ 砼：混凝土浇捣后强度达到1.2N/㎜2后才能上人 ◆ 加气块砌筑：砌筑前1天应浇水湿润，1天内砌筑 高度不得超过1.5米，2天砌完，7天后顶砖，15天 后（含顶砖的时间）才能开始粉刷 万科工程进度管理的破解之道
◆ 防水：表干时间（聚氨酯8h、JS防水涂料4h）和 实干时间（聚氨酯24h、JS防水涂料8h） ◆ 地坪：养护7天后方可上人
◆ 分层粉刷：分层粉刷，每层间隔5天
◆ 内墙剔槽填塞：内墙剔槽填塞加钉抗裂钢丝网后， 5天后方可分层粉刷
万科工程进度管理的破解之道
■ 项目施工进度控制计划需要关注的环节： 对有龄期、陈化期要求的乙供材料应约定进场：
◆ 轻质砌块：轻质砌块多为水泥胶凝增强的块材，以
28天强度为标准设计强度。龄期达到28天之前，含 水量过高，自身收缩较快，28天后收缩趋缓
◆ EPS保温板： EPS保温板在自然环境中的自身收缩 变形时间长达60天。在自然环境条件下42天或60℃ 蒸汽养护条件下5d的自身收缩变形可以完成99%以 上。因此要求EPS保温板在自然环境条件下42天或 60℃蒸汽养护条件下5天后再上墙 万科工程进度管理的破解之道 ■ 项目工程计划管理的要点： 编制工程总控计划
万科工程进度管理的破解之道 万科工程进度管理的破解之道 ■ 万科标准工期模板：
万科工程成本管理的破解之道
■ 房地产企业成本管理的重要性： 现代房地产企业的竞争策略： 产品差异化策略 产品品质策略 成本竞争策略 重点集中策略 ??
万科工程成本管理的破解之道
■ 房地产企业成本管理的重要性：
成本管理的目的不仅在于降低成本，更重要的是为了建立和保持企业的长期竞争优势 房地产企业必须探求提高（或不损坏）其竞争地位的成本降低途径 万科工程成本管理的破解之道 ■ 房地产企业成本管理的宗旨：
以经济合理性最大化的成本提升产品的竞争力，并形成行业内的成本竞争优势 万科工程成本管理的破解之道 ■ 房地产企业成本项目的设置： 土地成本
开发前期准备费 主体建筑工程费 主体安装工程费 园区管网工程费 配套设施费 开发间接费 楼面地价 主体造价 园区造价 含：资金成本
万科工程成本管理的破解之道 ■ 一些容易忽视的成本概念： 工程质量成本：