为了确保和保证取得满意的工程质量而发生的费用以及没有达到满意的质量所造成的损失 万科工程成本管理的破解之道 房地产企业的质量成本项目 万科工程成本管理的破解之道 “十倍原理”图形象 地说明项目进展各阶 段改正错误所需费用 的比较（见左图）， 对于工程质量成本而 言，达到成本控制的 最有效的时间是在项 目的施工准备阶段
万科工程成本管理的破解之道 ■ 工程质量成本管控的重点： 以预防为主的质量成本管理，把钱花在避免质量故障的出现，而不是解决不合格项造成的后果，是质量成本控制的基础 万科工程成本管理的破解之道 ■ 时间成本（开发周期成本）： 对一些企业来而言，他们可能更在意看得见的资金费用成本。但有时候时间也是房地产业务过程中的一种成本，而且是可以转化为资金费用成本的一种成本 万科工程成本管理的破解之道 ■ 成本管理方法的发展
万科工程成本管理的破解之道 ■ 房地产企业成本管理的模式：
构建以目标成本和责任成本管理为核心的现代企业成本管理体系 万科工程成本管理的破解之道
■ 房地产企业成本管理模式的基本架构 万科工程成本管理的破解之道 ■ 责任成本管理：
责任成本管理体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行 和考核，来保证整体成本的合理性和先进性 万科工程成本管理的破解之道 牵头
万科工程成本管理的破解之道 ■ 目标成本管理 目标成本：
目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制基准线 动态成本：
动态成本是项目实施过程中各个时期体现的预期成本 结果
万科工程成本管理的破解之道 ■ 目标成本管理
目标成本的管理原则：
体现目标成本的先进性 目标成本的管理工具： 成本管理软件
体现目标成本的准确性
体现目标成本的严肃性（纳入绩效考核） 成本调研数据库
万科工程成本管理的破解之道 新项目可研 目标成本形成 目标成本执行
万科工程成本管理的破解之道 ■ 动态成本的构成： 动态成本
＝未结算合同＋已结算合同＋非合同性成本＋待发生成本 动态成本的管理原则 及时性、有效性、预见性 动态成本的管理工具 项目成本管理月报
万科工程成本管理的破解之道 动态成本
万科工程成本管理的破解之道 ■ 房地产各阶段成本控制：（作业过程管理）
通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的 全过程、全员、全方位
万科工程成本管理的破解之道 ■ 新项目可研阶段成本控制： 控制要点：
稳健性和风险控制性
合理确定估算基础，合理预计工程量和工程综合单价 控制原则：
准确、客观、全面、谨慎预测新项目成本 万科工程成本管理的破解之道 ■ 设计阶段成本控制：
设计费虽只占工程造价的1％，但影响工程造价的程度达75％以上 设计影响民用建筑工程造价的几个方面： 小区规划； 住宅的平面布置 住宅的层高和净高 住宅层数
住宅的单元组成、户型和住户面积 住宅建筑结构的选择
万科工程成本管理的破解之道 ■ 设计阶段成本控制： 控制要点：
合理的产品经济技术指标
设计周期、设计质量、选取产品的竞争性 控制原则：
经济合理性最大化原则
万科工程成本管理的破解之道 ■ 设计阶段的主要经济指标： □ 容积率； 建筑占地面积 单方钢筋含量 单方砼含量 窗地比
建筑周长面积比 基础、结构形式 ……
万科工程成本管理的破解之道 ■ 招标采购成本控制： 控制要点：
获取竞争性的合理低价成本 完整的工程量清单招标 控制原则： 全面招标原则 材料设备集中采购 合理低价中标原则 公开透明、公正原则
万科工程成本管理的破解之道 ■ 签约成本控制： 控制要点： 合同谈判 合同审批 控制原则：
合法性原则、合同书原则、事前签订原则、招标原则、利益明晰原则 万科工程成本管理的破解之道 ■ 合约的主要经济条款：
合同造价：总价合同、单价合同、费率合同 付款进度：按月付款、按形象进度付款 总包管理配合费：2％
采购保管费：1.5～3％（其中采购70％，保管30％） 保修金：3～5％
材料供应方式：甲供、甲控乙供、乙供 变更与签证：按合同单价、按定额下浮
竣工验收与结算：结算方法、核对内容及时间要求等 万科工程成本管理的破解之道 ■ 施工阶段成本控制： 控制要点：
变更与签证控制 工程质量控制 控制原则：
权利限制原则、时间限制原则 多级审核原则、完工确认原则 工期控制
万科工程成本管理的破解之道 ■ 结算成本控制： 控制要点：
严格审核结算工程量 合理确定结算单价 控制原则：
廉洁奉公原则、多级审核原则 准确高效原则、可复查性原则 预结算自主管理
万科工程成本管理的破解之道
■ 销售承诺及物业管理成本控制： 控制要点：
销售承诺（销售合同、广告、售楼书、样板间） 物业管理亏损 控制原则：
不产生经营负担和经营风险 万科工程成本管理的破解之道
■ 工程量价成本控制约定的一些示例： 单项工程工程量的变动超出5％以上
工程变动价款超出中标价款的0.01％以上 单项工程变动价款超过5000元 主材变动价差调整：按竣工当时工程造价管理机构公布的材料信息价和结算价，与招标文件中列出的基期价比较计算材料价差，波动范围一般约定为3～10％ 万科工程成本管理的破解之道
■ 工程量价成本控制约定的一些示例：
竣工调值系数：合同中应明确地的调值公式，包括固定部分、材料部分（钢筋、水泥、砂石）和人工部分三项： P=P0（a0+a1 A/A0+?+a4D/D4） 万科工程成本管理的破解之道 ■ 建设工程的索赔管理：
索赔责任：协议双方间的、相互的
索赔范围：发包人、承包人、分包方、供货方之间 索赔起因：合同一方违约、合同错误（合同条文、图 纸）、合同变更（变更指令）、环境变化、 不可抗力等
索赔种类：工期索赔、费用索赔 处理方式：单项索赔、总索赔 万科工程成本管理的破解之道 ■ 建设工程索赔的依据：
招标文件、合同文件
适用的法律和行政法规应在专用条款中予以明确 万科工程成本管理的破解之道 ■ 建设工程索赔的证据：
招标文件、合同文件及其附件，其它的各种签约（背忘录、修正案等）发包人认可的工程实施计划，各种工程图纸（包括图纸修改指令），技术规范等
来往信件（业主的变更指令、各种认可信、通知、对承包商问题的答复 各种会议纪要
施工进度计划、实际施工进度、材料、分包商计划等 施工现场的工程文件
万科工程成本管理的破解之道 ■ 建设工程索赔成立的条件：
与合同对照，事件已造成了合同一方（主要是承包商）的工程项目成本的额外支出，或直接工期损失
造成费用增加或工期损失的原因，按合同约定不属于承包商的行为责任或风险责任 承包商按合同规定的程序提交了索赔意向通知和索赔报告 万科工程成本管理的破解之道 ■ 建设工程索赔的程序和方法： 时限要求：﹡﹡天之内
资料要求：报送完整的索赔资料
答复：是否需要监理先行审核，收到资料﹡﹡天之内 逾期不答复法律上视为默认 仲裁或诉讼：约定前提条件 万科工程成本管理的破解之道 ■ 建设工程的反索赔： 业主方的反索赔： 工程质量缺陷 工期拖延
间接质量、工期影响 业主方的其它损失
如何正确看待万科的标杆作用 ■ 万科值不值得学习：
◆ 万科作为业内标杆企业，其规范化管理和 标准化体系建设，是国内相当一部分房地 产公司学习的榜样
◆ 万科针对客户需求的产品研发，以提升客 户满意度为基础的客户服务管理，处于国 内相对领先的水平
如何正确看待万科的标杆作用 ■ 万科能不能学得到： ◆ 企业架构及管理理念：
万科作为公众上市型的企业，其最大股东 持股比例较低，其管理层管理股份比例 微乎其微。加上企业创始人对规范化管理