（3）龙湖 MOCO：家居生活馆
MOCO 家居生活馆，是龙湖首次涉足高端家居行业的开山之作。龙湖 MOCO，是高端 精品家居生活馆，为中产及中产以上人群，提供“与国际潮流同步”的生活方式和消费文化， 并赋予其“引领潮流、品味非凡”的身份价值。 案例：重庆龙湖 MOCO 中心
重庆龙湖MOCO家居生活馆位于龙湖大社区核心区内的龙湖晶郦3馆，毗邻水晶郦城， 紧靠北环门户。晶郦馆作为复合业态的区域商业中心，集合了公寓、写字楼、商业等多元建 筑业态，以前沿的商业混搭理念，集合各种时尚商业元素，已经成为三北区域高端人群的时 尚休闲中心和商务活动中心。
MOCO 中心，龙湖先锋建筑的践行作品，巧传设计师“建筑破土生长”的先锋思想， 超高层全玻璃幕墙“泥土接壤天空”的艺术表达。
三、凯德置地商业产品线研究
2011 年，新加坡房地产开发龙头企业嘉德置地集团宣布，在中国、越南两大市场成立 新业务单位“凯德惠居”，致力于“平价商品房”的投资、开发与管理。在中国，凯德惠居 是继凯德置地旗下凯德置地、凯德商用、雅诗阁中国之后的第四大业务单位。
2001 年，新加坡嘉德置地集团旗下凯德商用正式进军中国市场，次年 11 月，凯德商 用在中国的首家购物中心上海来福士广场正式开业。目前，凯德商用在中国已经形成来福士、 凯德 MALL 或凯德广场、凯德龙之梦广场等商业产品线。
截止 2011 年底，凯德商用在中国商业项目达到 56 个，正在经营的项目有 42 个，总 建筑面积约 576 万平方米， 物业总值约 541 亿人民币。2011 年，凯德商用对旗下的品牌 的全国购物中心更名为“凯德 MALL”或“凯德广场”，并宣布在未来 3 至 5 年内，凯德商用在华的商业地产项目数量将增加至 100 个。
新加坡嘉德置地凯德中国嘉德置地在华业务的总称凯德置地全资子公司，高品质住宅、写字楼、商业综合项目。凯德商用高品质零售商用地产、商场管理管理、物业管理、零售管理与租赁市场推广、策略设计开发管理、基金管理；凯德惠居（中国） 大众商品房雅诗阁全球最大的国际服务公寓业主和运营商。
1、凯德商用发展战略
凯德商用的主要经营策略是在于投资、开发及管理处于亚洲，以零售商用为主的多元化 地产组合，并致力于强化本身在亚洲作为顶尖的购物中心开发商、拥有者及管理者的地位。
凯德商用融合了商业房地产投资、开发、购物中心经营、资产管理及基金管理等多种职 能，从整条零售房地产价值链中获取价值，在相对较短的时间内成功收购、开发及管理规模 庞大的购物中心物业组合。
凯德商用的商场项目包括位于世界著名购物街道之一的新加坡乌节路的 ION Orchard 及狮城大厦、新加坡来福士城及克拉码头。在中国的标志性项目包括北京的凯德 MALL·西 直门、凯德 MALL·望京、北京来福士中心、上海来福士广场等。
在商用地产管理领域，凯德商用中国组建起涵盖项目设计、开发与管理、租赁、市场推 广、租户设计与协调以及购物中心运营管理的专业团队，提供系统的购物中心物业管理服务。
通过创新性地结合购物、餐饮、休闲娱乐区域，为消费者打造独特的购物体验，成功带动租 户销售额提升，带动租金收入的增加，实现投资者回报的增长。主动而创新的资产规划，通过丰富购物环境，增加购物中心对租户与顾客的吸引力，充分释放购物中心的潜在价值。
多年来，凯德商用已建立起云集国内外零售品牌的广阔网络，我们的租赁团队充分利用 这个平台，为各个购物中心打造最佳的品牌组合。
凯德置地在集团层面推行“有纪律扩张”的多元化战略，业务配置多样化和地域分布分 散化有利于企业协调、均衡发展，有利于维持收入和业务发展的相对稳定。同时，凯德非常 重视稳健的财务政策，强调风险控制。
2、购物中心运营
嘉德置地对于拓展中国市场高度重视，这在购物中心领域表现得尤其突出。凯德商用在 中国拥有并管理着超过 60 家购物中心，分布在北京、上海、天津、重庆、深圳、成都、西安等40余大中城市，总租赁面积超过400万平方米，这些购物中心取得了不错的经营业绩。 凯德本身作为成熟的上市公司，其购物中心产品策略的核心不同于国内房企的“销售”或“安全”，而在于“收益”，强调租金收益和业绩增长，这也是其整个产品策略的主线。
? 租金收取方式上，纯租金与“扣率+保底”方式并存，而且后者正在成为其强调的方向； ? 满铺不是开业的必要条件，入驻率达到 80%以上即可开业，会适当在部分最佳位置和主通道留白，便于开业后租户的调整和租金价格的提升； ? 多数购物中心开业三年后出租率一般在 90%以上； ? CRCT 旗下购物中心的平均收益率在 7%左右；
? 多数购物中心的收入都表现出了 10%以上的年增长率； ? 多数购物中心客流都保持了稳定的同比增长。 （1）立地选址
1）区域内或周边有足够数量的目标消费人群。
2）交通一般比较便利，周边交通系统发达，部分有地铁接驳。
（2）项目定位
1）目标客群：青年为主，中高收入人群，追求时尚。 2）项目定位：时尚购物中心。
3）项目规模：多数集中在 5 万平米左右及以下。 （3）规划设计 1）基本特点：
布局简单：凯德购物中心的动线（尤其来福士和嘉茂）受其体量限制，多以单一主动线 为主，个别进深较深的平面，在可能的情况下以加宽主动线宽度、增加临时租赁点的方式来 处理，如天津湾嘉茂的处理。
方案控制：凭借多年的专业经验，凯德对其产品进行强力控制，商业设计公司更多是遵 循其意图与方案去完成设计。
整体协调：在购物中心内部主题的统一性与租户店面的个性管理上，凯德更是在组织架 构上设有“租户协调”岗位（负责租户店面设计、陈列，租户设计审核与修改，确保租户的 商铺设计达到商场其“商铺设计指南”所拟定的要求并各具特色），对购物中心的内部整体 进行把控，以使得商家的店面设计更符合其项目定位并个性十足，甚至于有时凯德会亲自帮 租户进行设计。
停车规划：一般每万平米经营面积停车数量在 50-100 辆之间，综合体项目因公寓、写 字楼、购物中心共用原因，停车数量更在 100 辆/万平米；停车一般布置在地面和地下（但 多在地级城市的“嘉信茂”则多数在地上 4 层）。
店铺开门：一层店铺通常不允许对外独立开门，但可以做橱窗展示。
2）个性设计：
餐饮尤其是休闲型餐饮在每层设置，且一层多点分散设置，以求拉动客流和增加客流停 留时间。
前期设计中考虑了数量不等（最高达到 20%左右）的临时租赁点位的设置，为后期的 租户丰富、收入增加奠定基础。
人性化设计：以卫生间为例，其公用卫生间设计风格大气、实用、简约。北京来福士的 彩色的镜面玻璃更是营造出时尚的气氛，在图形符号的设计上也比较注重细节和趣味。
（4）租户组合
1）类别精细：凯德对租户的类别划分非常精细，达到 40 个左右的门类，由于目前中 国个别租户类别的缺失，在凯德中国的购物中心里，目前出现的尚不齐全，但其大的类别一 般可分为：百货店、超市、时装&服饰、家居&家具（如百安居）、运动用品&服装、鞋&包、 餐饮&食品饮料、美容&康体相关、休闲&娱乐、其它，这里的“其它”包括很多，如：电