子&电器、教育、婴童系列、珠宝&钟表&文具（笔）、艺术品&工艺品、书报杂志、礼品& 纪念品、玩具、收藏品、IT 类、音像唱片、生活情调类（LIFESTYLE)、各类杂项&服务等； 由于分类方法为凯德在新加坡的划分做法，其国内购物中心中实际日常运作受此限制不大。
2）主次分明：租户非严格地划分为主力店（ANCHOR TENENT)、次主力店（MINI-ANCHOR TENENT)、一般店铺（SPECIALTY TENENTS)，对主力店、次主力店重点关注。
3）比例控制：购物、餐饮、娱乐的面积按照 5：3：2 的大致比例进行控制，实际操作中会根据各个项目的定位不同和回报要求不同进行调整，主力店与次主力店的面积一般控制在 20-40%以内，来福士由于主力店、次主力店少比例更低。
4）功能布局：购物中心的楼层功能安排分为地下和无地下经营面积两种方式，一般情 况下的规划为：
（5）招商管理
1）租金模式：固定租金与两者取高模式都存在，两者取高模式正在成为其强调的方向。
2）租赁期限：主力店、次主力店与一般店铺，租期上限上分别控制在 15- 20 年、5-7 年和 3 年，但实际操作过程中要求租期越短越好。
3）管理费用：一线城市一般店铺目前按照 80 元/月.平方米（按照使用面积，包括空调费用、推广费用）收取，二三线城市在 60-80 元/月.平方米之间，主力店与次主力店则依照谈判结果确定，一般在 15-30 元/月.平方米之间。
4）招商模式：总部招商与项目招商相结合，与万达类似，凯德也有一些联合发展的租 户，这里既包括作为主力店的北京华联百货及 BHG 超市，也包括正在开发的影院如“星美” 和一些服饰品牌（如 ESPRIT、SELECTED、CK JEANS、绫致旗下的 ONLY、VEROMODA、JACK&JONES 等），由总部招商部门来负责，剩下的则以项目为主招商，总部把控方向。
5）“霸王”合同：由于合同对自我的超级保护（无责任或小责任），而对租户则规定了更多的“过分无限责任”，凯德的合同被业内很多租户称为“超级霸王条款”，但是骂归骂，凯德仍然以其良好的运营吸引着众多的租户成为其合作伙伴。
6）不求满铺：从开业要求看，满铺开业不是购物中心开业的必要条件，到 80%以上即 可开业，购物中心会适当在部分最佳位置和主通道留白，便于开业后租户的调整和租金价格 的提升，如天津湾嘉茂店和北京来福士店开业时或有位置预留，或有未开业店铺就是例证。 （6）推广管理
1）招商活动：根据项目实际情况决定是否举行招商大会这样的活动，如北京翠微路凯 德 MALL 就层举行了 200 个商家左右的招商发布会。
2）零售做法：购物中心整体的推广思路类似零售业的日常推广做法，招商推广期不做 大规模的平面、纸媒或网络宣传，以小成本务实推广为主，比如北京来福士开业前进行目标 区域内 DM 直投。
3）开业主推：项目开业一般会集中较多的费用，重点城市或项目一般在 200 万左右， 进行开业推广，但实际费用的开支以节约原则为主。如北京来福士在试营业了一个月左右后，
于 6 月 5 日正式开业，举行了大规模的开业庆典，邀请到了包括北京东城区政府领导在内 的嘉宾。
4）日常活动：日常定期按季节或不定期组织多样化的推广活动，组织商家参与，主要 以相对精美的 DM 海报来进行宣传，以不断提升购物中心的知名度与客流。
5）网络传播：考虑其主要目标客群为年轻时尚人群，嘉茂和来福士都会借助互联网， 利用相关论坛，进行宣传，这也是其低成本的手段之一。 （7）运营管理
1）凯德购物中心的整体运营思路是完全按照投资回报要求来考虑的，即物业的投资回报要按照资本市场来设定，8-10%的年回报率是基本要求。
2）组织架构：凯德的商管管理是“强总部型”架构，各购物中心与总部关系类似连锁 企业的总部与门店的关系。总部和各购物中心在推广、招商、租户协调业务上建立强力的职 能对应并直接管理的关系，显示出营运管理的业务主线的突出强调。除此以外，工程事务、 法律事务是总部所集中控制的，显示出总部对合约控制和工程控制的集权，而各购物中心物 业管理中一般其安保和保洁都是服务外包的。
3）出租率：多数购物中心在运营到第三年的时候，出租率比较高，除了个别项目如上 海七宝嘉茂（91.6%），基本都在 95%以上。
4）收入增长：除了在改造的购物中心外，多数购物中心都表现出了 10%以上的增长。
3、产品线规划
新加坡嘉德集团（CAPITALAND)在中国公司中文用名为凯德，其在中国的旗下商业地 产类产品有三类，分别为：
服务公寓：收购或集团内部资产持有，由集团旗下雅诗阁集团运作管理；
商业房产（COMMERCIAL)：主要为投资城市综合物业/高档办公物业及工业房地产而 设置,由凯德自行开发后持有，主要代表作为“上海来福士”\北京凯德大厦\等；
商用房产（RETAIL)：主要指商场（含购物中心）类物业，由凯德通过收购或控股持有 并管理的商场项目，主要品牌有战略合作（全部或部分持有）的“嘉茂”、“嘉信茂”，部分收购商场仍保持原有品牌如大连和平广场、上海龙之梦购物中心、北京华联安贞商厦等，目前国内的来福士购物中心也暂时由商用公司统一管理。
2011 年 9 月 23 日，凯德商用开始对目前旗下所拥无的 47 家以“嘉茂”和“嘉信茂” 品牌定名的购物核心（包罗 11 个未开业项目）进行变动，冠以“凯德”名称，改名为“凯德 MALL”或“凯德广场”。因此，目前凯德商用在中国的商业产品线布局为来福士、凯德 MALL 或凯德广场、凯德龙之梦广场。
（1）来福士：综合体购物中心
来福士是凯德中国旗下最具特色的世界知名综合商用项目品牌，凯德中国既是开发者， 也是拥有者和管理者。来福士品牌于 1986 年发源于新加坡，至今在全球已拥有 9 座项目， 其中 7 座位于中国，分别在上海、北京、成都、杭州、宁波和深圳。
杭州来福士广场
来福士是“城中之城”，融合住宅、商场、办公楼、服务式公寓、酒店等多种业态，在 中心城市的交通枢纽位置打造经济综合体和城市地标，提升所在区域的生活、商务价值，优化城市商业结构。
1）选址城市核心区域：从选址原则看，来福士广场一般都位于城市核心区域，且一个 城市一般一个，周边交通非常发达，一般都是地铁直通项目。
2）城市综合体的构成部分：从来福士购物中心的获取方式而言，这是凯德靠自行开发 建设形成的综合体模式下的购物中心，并且都因其位置、设计、组合而成为城市地标。
3）革新设计创意：由于在规划设计方面具有更大的主动权，各个来福士广场的设计都 极具个性，几乎全是聘请的世界一流的建筑大师设计，并融入了当地地域文化，有的设计费 甚至达上亿之巨，从下图波浪式的巴林来福士广场和北京、上海、成都、杭州等项目图片即 可见一斑。
巴林来福士广场
4）从来福士的购物中心类型和定位来看，可以归为都市型中高档时尚购物中心。 5）从顾客选择定位来看，其目标人群一般为中高收入的年轻人和白领、金领人群，客 群部分特质如下： ? 25-45 岁；
? 专业人士、经理 & 公务行政人士；
? 懂得如何调剂生活与工作，具有非凡品位的消费者； ? 欣赏并愿意尝试与众不同的时尚风格。
? 相对来说，客群层次要比嘉茂（凯德 MALL）更高一些。
6）从购物中心的时尚度来看，购物中心时尚度相对较高，同时体现出一定优雅性。 7）从物业规模来看，商业面积一般在 5 万平米以下，一般没有百货（但新加坡来福士 引进有崇光百货），可能会有精品超市，核心租户以国际品牌的次主力店为主。
8）从租金收取方式看，纯租金与“扣率+保底”方式并存。 9）从其招商品牌来看，目前开业的上海和北京来福士购物中心有部分核心品牌是相同 的，如 CK JEANS、SELECTED、Jack&Jones、Ochirly、DAZZLE、Azona a02、Mango、Only、屈臣氏、L‘OCCITANE 欧舒丹、美珍香、Haagen-dazs。
10）从其宣传推广来说，比较注重品牌传播，北京与上海的来福士外立面和广场均设 置了大屏幕 LED 和立招，并考虑了外立面广告墙的使用。北京的来福士更是在开业时创新 性地使用了很多的“SLOGAN\（“越购物越时尚，越时尚越要购物”、“不购物可以来这里 看美女，购物可以穿给帅哥看”），来传播其时尚、个性的基调。
（2）凯德广场（凯德 MALL）：购物中心
凯德广场（凯德 MALL）即为此前的凯德 MALL 及嘉信茂购物中心，其与来福士的最 大区别在于：来福士是大型城市综合体，除了购物中心，还有酒店、公寓、写字楼等物业， 而凯德 MALL 则是纯粹的购物中心，没有其它类型的物业。
1. 从物业取得方式看，一般为购买或绝对控股现成物业，改造后持有经营。
2．从选址原则看，目前凯德 MALL 一般选择在省级以上城市，为区域型购物中心，个 别购物中心介于社区与区域中间。
3. 从顾客选择定位来看，一般定位于项目区域及周边地区年轻化、高收入年轻人群， 他们通常知识层次高，年龄结构相对较低，具有较高的经济收入和消费能力。
4．如上图所示，从购物中心的定位来看，提供一站式服务，并带来新奇、时尚、快乐 的购物体验，偏重家庭，但是不同区位的购物中心会根据其周边顾客群的差异做相应调整， 北京的西直门和凯德 MALL（望京）就分别体现了交通枢纽型和社区型的侧重特点，MALL （西直门）在鞋包和珠宝钟表更加突出，而望京的运动、休闲娱乐和超市则更为抢眼。
5．从物业规模来看，商业面积一般在 5-6 万平米左右，个别如深圳凯德 MALL 出现 20 万平米的面积是个案。
6．从购物中心的时尚度来看，购物中心时尚度相对较高，流行元素更强。
7．从其主力店来看，主力店一般为北京华联百货或其旗下的北京华联综合超市（有些购物中心的超市正在调换为其高端精品生活超市 BHG 超市），在天津湾主力店为易买得超市。
8．从租金收取方式看，多数店铺采用“扣率+保底”方式，其它招商相关租赁条件见 下表，需要说明的是，下表的条件是一线城市的价格水平，仅供参考。
9．从租户选择来看，由于体量一般较小，凯德 MALL 的主力店以百货和超市为主，除 了屈臣氏等次主力店外，一般店铺面积较小，品牌以中档价位为主，配以部分中高档价位的 时尚流行品牌。
10．从租户在购物中心的面积和收入占比来看，主力店面积占比一般不超过 50%，但 收入占比则在面积占比的 1/2 不到；而服装服饰、餐饮食品、美容康体一般是购物中心除 了主力店外面积占比较大的租户类别，同时其收入占比也基本位列前三甲。
（3）凯德龙之梦广场：购物中心 2011 年 8 月 18 日，凯德商用旗下的中国入息基金和中国孵化基金已分别持有上述两 项目各 50%的权益增持上海虹口、闵行龙之梦两处商用物业的 50%股份，共计 42 亿元，