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设备管理规程 A/0
1．0目的
保证所有为业主（住、用户）提供各种服务的公共设备满足服务要求。 2．0适用范围
公司管辖的电力(油)拖动设备、电机、电气设备（含强电主线路）、电子设备（含弱电线路）、管道、风道、阀门及其它房屋附属装置。 3．0定义
3．1日常维护保养
指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车（正压风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，作好记录。 3．2一级保养
对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器（断路器等）；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查、软件检查；对管道、风道局部除绣防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。 3．3二级保养
对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试，工作点调整，软件维护；对管道、风道部分除绣、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。 3．4中修工程
中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更 换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运
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房地产E网-房地产物业管理资料库http://www.fdcew.com 转到下一次修理。更换率一般在10%--30%，周期3-5年。 3．5大修工程
大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%，周期6—10年。
3．6设备更新和技术改造
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设备管理规程 A/0
设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。
3．7事后维修（故障维修）
设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。 3．8状态维修
通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。 4．0设备分类
根据设备对业主服务的重要性将其分为三级（风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜）：
Ⅰ级设备：电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、BA中央管理计算机。
Ⅱ级设备：正压风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、交通道闸、车场自动收费装置、泳池水处理装置、DDC现场控制器。
Ⅲ级设备：除Ⅰ、Ⅱ级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。 5．0设备管理模式
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房地产E网-房地产物业管理资料库http://www.fdcew.com 采用计划预修制（三级保养--日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造）与状态维修、事后维修相结合的管理模式。
5．1对于符合磨损规律的Ⅰ、Ⅱ级设备（电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、冷水机组、道闸等），定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。中修、大修周期见附表《设备保养、中修、大修周期》。
5．2对于Ⅰ、Ⅱ级电气设备（高压柜、变压器、低压柜、控制柜等）、电子设备（火灾报警控制柜、放大器、计算机等）进行三级保养、探测性维修（功能检查）、状态维修。
5．3对于Ⅲ级设备，采取事后维修，每年一次保养。 6．0职责
6．1设备管理部负责设备接管验收，中修、大修及设备更新改造计划制定、方案审批、工 WI/S-021 ZHPM 3/14 设备管理规程 A/0 程监督、组织验收，保养计划审批，设备（器具）申购、报废审批，组织招投标，选择、评价设备维修养护供方，负责《公共机电设备维修保养合同》、《电梯维修保养合同》、设备缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的审核，办理合同会签手续，定期组织专家对重要设备进行诊断，确定状态维修时机。
6．2质量管理部负责机电设备维修保养情况及设备技术状态的月检查。
6．3管理处负责机电设备日常操作、运行、巡查、点检及《公共机电设备维修保养合同》委托范围外的一切保养、维修工作，填写相关记录，编制保养计划，与供方根据《公共机电设备维修保养合同》确定分包内容。维修养护合同签订后，按合同监督检查、评定供方。 7．0设备前期管理 7．1前期介入
设备选型、安装要求等由设备管理部对有关物业考察后，向发展商提出。政府有关部门的验收，管理处应参与。
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房地产E网-房地产物业管理资料库http://www.fdcew.com 7．2设备的接管验收
7.2.1设备的接管验收由设备管理部代表公司，组织专家及相关管理处技术人员组成验收组，会同发展商、承包商进行。
验收依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。确实达不到上述条件的应 在验收单中写明实际情况及原因，并限期整改，进行复验。设备的接管凭证由公司设备管理部对地产商办理（验收单接收人处签字盖设备管理部公章）。Ⅰ、Ⅱ级设备由设备管理部组织专家及管理处人员一同检验，Ⅲ级设备由管理处检验，填写验收单（《公用机电设备验收单》）报设备管理部复核盖章。验收单盖章后，原件发展商、设备管理部各留一份作为交接凭证，管理处留复印件。
设备技术资料在设备交接验收时，由设备管理部向发展商收取并办理接收手续。对于发展商尚未移交的资料，由管理处代表公司跟踪收取并填写《楼宇接管验收移交工程资料清单》，全部资料收齐后，在设备管理部办理清单签字、盖章手续。未通过国家优秀小区考评的管理处，资料由管理处专人保管，通过考评后，资料移交设备管理部统一管理 。
7.2.2当供电设备、供水设备验收合格接管后，方可与发展商办理水、电用户更名、过户手续，最好直接与供电局、自来水公司办理抄表到户手续。办理手续前，管理处须向发展商索要原《供用电合同》、《供水合同》、《供水合同执行单》及近期电费、水费单提交公司
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设备管理规程 A/0
设备管理部审核。审核通过后，由管理处具体办理过户、抄表到户事宜，设备管理部负责办理《供用电合同》、《供水合同》、委托银行代收水电费协议书等对外合同会签手续。
7．3设备的编号
设备编号由以下四部分组成：
第一部分表示设备的类别：用数字０１－９９表示；
第二部分表示单位的名称：用字母Ａ－Ｚ表示；（按接管入伙的时间顺序来排列，
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房地产E网-房地产物业管理资料库http://www.fdcew.com 机关编号为Ｚ。）当管理处数目超过26个时，用双字母表示。如：第27，28表示为AA，AB；
第三部分表示单位设备序号：用数字１．２．３......表示； 第四部分表示设备的管理等级：用罗马数字Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ表示； 例： 03
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电梯 海丽 1号梯 Ⅰ级管理设备 7．4 设备的建帐
7.4.1设备管理部发放物业代码，管理处给所管物业的全部设备编号，并用EXCEL编制《机电设备统计表》，录入电脑，通过网络传输到信息中心服务器或将软盘报设备管理部。
7.4.2管理处对所管理的所有设施设备都应建帐； 7.4.3设备管理部对全公司设备设施建帐。 7．5设备质量缺陷整改
新入伙的管理处，机电设备接管后，由设备管理部委托专业公司对设备质量缺陷进行三个月整改，签订《设备质量缺陷整改委托合同》，整改达到中海标准后，由设备管理部验收，通过后，再与供方签订《公共机电设备维修保养合同》。 7．6设备标识管理 7.6.1设备标牌
未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌。对新入伙的物业，管理处可要求进行质量缺陷整改的供方按《机电设备统计表》填写设备标牌，并按有关规定要求，贴在设备上。
7.6.2 设备的颜色
设备一律按附表《设备颜色规定》的要求颜色进行刷漆。 7.6.3 设备状态标识
重要危险设备的工作状态须标识（如配电柜挂“禁止合闸”等），报废、封存的设备
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