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须标识。
7.6.4设备标识牌由企业策划部统一设计。 8．0 设备使用管理
8．1物业公共设备的操作使用权归管理处，供方维修保养时，停电梯、停电、停水、操作设备须征得管理处同意。
8．2管理处维修人员必须按国家规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求对本管理处管理的设备进行操作使用，确保对业主服务质量达标。须认真、全面、细致的作好运行监视、检查工作，并作记录，记录应保证准确性、及时性和真实性。 8．3管理处机电主管应定期分析各种设备状态记录（含水、电抄表记录），确定系统工作是否正常。作经济性分析，确保设备工作在节能状态，及时予以控制调整。 8．4重要设备（如变压器、中央空调等）的投入、报停须经设备管理部批准。 9．0 设备维修保养管理 9．1计划
9.1.1维修保养计划
9.1.1.1供方应将委托范围内的设备下年度保养计划于每年12月中旬报管理处，保养周期、级别应符合本文《设备保养、中修、大修周期》的规定及合同要求。管理处审核、调整后，与管理处保养范围内的计划汇总，于每年12月下旬报设备管理部审批，审批后的设备保养计划设备管理部、管理处、专业公司各保留一份。
9.1.1.2设备中修、大修、更新改造计划由设备管理部制定，并审查确定方案，编制或审查预算。
9.1.1.3设备管理部根据质量管理部月检报告，定期组织专家对重要设备进行诊断，根据诊断结果确定状态维修时机、维修方案，并组织实施。 9.1.2 检定计划
9.1.2.1电梯检定计划由设备管理部制定。 9.1.2.2计量器具检定计划由设备管理部制定。 9．2实施
9.2.1管理处维修班及供方维修人员须按国家标准、规范、中海有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行保养维修。供方负责《公共机电设备维修保养合同》委托范围内的设备维
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设备管理规程 A/0
修、保养可采用供方手册的表格作记录，管理处维修班负责合同委托范围外的设备维修、保养工作并采用本手册表格做记录。
9.2.2发现设备故障（不属于维修班负责维修范围内的故障维修），维修班应用《设备故障问题转呈单》立即通知供方，供方接到转呈单后，须在半个工作日内给管理处答复，确定维修时间。一时无法解决的问题应给管理处一书面说明，承诺修复时间。对于重大维修，设备管理部应组织专业工程师进行现场监督、指导。对于供方不能解决的问题，需要向其它专业公司委托维修时，供方负责人应先填写《设备外委维修申请表》，维修费用在贰千元以下的，由管理处主任批准维修；维修费用在贰千元以上（含贰仟元）的，经管理处主任同意，报设备管理部经理审核,呈报主管副总经理批准后，再进行修理。若公司进行发包，由管理处填写《设备外委维修申请表》按上述程序办理审批。维修费用较高的项目，由设备管理部组织招标。
关键设备发生故障，造成大厦/小区停电、停水、停梯或严重影响业主生活（不含重大设备事故），须按应急程序进行抢修。管理处/供方首先应电话通知设备管理部门，并立即组织抢修，恢复设备功能。抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。事后须按常规程序补办审批手续。
9.2.3设备中修、大修、更新改造工程由设备管理部选择供方（招标或指定合格的供方），组织订立有关合同，办理合同会签手续，并由设备管理部组织有关人员（相关管理处技术人员、设备管理部工程师或聘请的专家）进行工程施工监督。 9．3 检查 9.3.1维修保养检查
9.3.1.1维修班人员日常对设备进行巡视时，应对设备重点部位进行检查（点检），并作好记录。发现问题及时解决，无法解决的问题用《设备故障问题转呈单》提交专业公司解决。设备（Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级设备）“日常维护保养”计划执行情况由管理处维修班班长检查，按同类设备的30％比例进行抽样，并填写保养检查记录；Ⅰ、Ⅱ级设备的“一级保养、二级保养”计划执行情况由管理处机电设备主管检查，按同类设备的
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房地产E网-房地产物业管理资料库http://www.fdcew.com 30％比例进行抽样，并填写保养检查记录。
9.3.1.2设备维修完毕后，应对设备功能进行检定，属Ⅰ、Ⅱ级设备由设备部组织检定并备案；属Ⅲ级设备由管理处机电主管检定，所有设备检定记录管理处都应备案。
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9.3.1.3质量管理部每月对保养计划执行情况、设备技术状态、记录资料，进行一次检查、评定，并做相关月检记录。评定结果（分数）作为考核维修保养质量及分包方履约情况的依据。
9.3.1.4设备中修、大修、更新改造工程竣工验收由设备管理部组织。验收合格，填写《工程竣工验收证明》，由施工单位、管理处、设备管理部在单上签字盖章。不合格则由施工单位整改，进行复验。复验合格办理《工程竣工验收证明》，未办理《工程竣工验收证明》者不予结算工程款。 9.3.2 设备的检定
9.3.2.1对于电梯，设备管理部每年组织有关部门进行一次自检，并按规定时限报送政府有关部门检定。
9.3.2.2有功电能表、无功电能表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃气公司负责定期检定，管理处须保护好计量表、柜上的铅封。
9.3.2.3计量器具万用表、钳形电流计由设备管理部检定，绝缘摇表、场强仪、转速计等由管理处自行送检，将检定证书原件送设备管理部存档。 9.4评审 9.4.1设备完好率
设备完好率=完好设备台数/设备总台数*100%
公式中的设备均指Ⅰ、Ⅱ级设备。设备的功能和参数能达到产品说明书中的技术性能指标就视为完好。每年年底由管理处机电设备主管组织管理处有关人员对所管设备进行一次检查，对检查结果按公式进行统计计算，于12月15日之前报设备管理部，设备管理部按10%抽样核查，并统计全公司设备完好率。 9.4.2红旗设备率
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房地产E网-房地产物业管理资料库http://www.fdcew.com 红旗设备率=红旗设备台数/设备总台数*100%
公式中的设备均指Ⅰ、Ⅱ级设备。每年年底由设备管理部组织进行检评，设备管理部对检查结果进行统计计算。 10．0设备安全管理 10.1持证上岗与安全检查
从事特殊工种作业的员工（电工、电梯工、司炉工、消防中心值班员等），须持证上岗。
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公司安全委员会每季度对设备安全状况等进行一次检查、评价，并责成未达标单位对安全隐患进行整改。综合得分第一名的管理处，可荣获流动红旗。 10．2事故处理程序 当管理处发生设备安全事故后，须立即通知设备管理部（安委会办公室）。在调查人员未赶到现场之前，应尽可能地保护现场，拍照或录象。设备管理部须组织人员抢修，保证对业主的服务。事后管理处须向安委会办公室提交设备安全事故报告，设备管理部根据管理处的报告及调查结果，向主管副总经理提交设备安全事故调查报告，并提出处理意见。事故处理须坚持“三不放过”的原则。 11．0设备封存及报废管理 11．1设备封存
拟封存的Ⅰ、Ⅱ级设备由管理处报设备管理部，设备部计划安排设备封存前的处理工作（防腐、防护等）。封存地点应保持干燥、干净、安全。管理处应定期检查。封存的设备，应贴封存标记，重新启用时预先保养一次。 11．2设备报废
对不能修复或维修后检定不合格的设备，由维修班填写《设备（机具）报废单》，价值在贰千元以下的，由管理处主任批准报废；价值在贰千元以上的，经管理处主任同意后，报设备管理部经理审核后呈报主管副总经理批准报废。报废的设备应在设备
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房地产E网-房地产物业管理资料库http://www.fdcew.com 档案中注明报废日期，封存该设备档案。设备维修过程中更换下来的器件（报废件）应在《设备维修记录》上写明。报废的设备及报废件，管理处应妥善保管，并统一填写《报废设备、器件清单》，清单每半年上报公司设备管理部，由设备管理部确认有利用价值的统一调配、回收。 12．0组织对供方的控制
12．1供方的选取原则上其应通过ISO9000认证。
12．2设备管理部每年（或一个合同期）对供方进行一次评价并做记录，对于不符合要求的供方，不予续签合同。
12．3当发生严重投诉或事故时，设备管理部须组织人员对供方的质量体系进行审核。 12．4日常检查、监督管理处管理处按本规程要求执行，按合同约定对供方是否按设备保养计划进行保养，按约定进行维修，予以确认，在保养、维修记录上签字。管理处的确认（签字）不免除供方对不合格保养、维修进行返工、返修的责任。 WI/S-021 ZHPM 9/14 设备管理规程 A/0 13．0设备技术档案资料管理 13．1 设备技术资料 设备技术资料管理按本文7.2条执行，资料的借阅必须办理相关手续。 13．2 质量记录
13.2.1所有质量记录均须采用中海标准表格。管理处使用本公司表格，中海专业公司可使用其公司的表格。
13.2.2设备运行记录、巡查记录、值班记录由管理处填写保存。管理处实施保养、维修的设备，由管理处保养维修人填写记录，分包方实施保养维修的设备，由分包方填写保养记录、维修记录。保养检查记录、维修检定结论填写按本文9.3.1.1、9.3.1.2条执行。管理处维修班对所在物业所有的设备质量记录应按时间顺序装订成册，专柜保存。
13.3.3机电设备月检记录由质量管理部保管。
13.3.4设备管理部保存Ⅰ、Ⅱ级设备维修记录，设备诊断记录，红旗设备检评记录，
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