青岛馨梦园项目可行性研究报告
1.1.4 项目性质及规划指标 项目用地性质： 居住用地 建设用地面积：38054.58平方米 规划总建筑面积：57081.87平方米 绿地率： 35% 建筑密度：25% 容积率： 1.5 机动停车位：共534个
1.2 可行性研究结论概述
本项目定位于特色“拥山环水绿色智能精品住宅”，项目以“住在大自然氧吧”为核心原则，力求在建筑、景观、户型、建筑材料等细节方面求绿色、求智能环保，实现区域内竞争项目的突围，吸引青岛西海岸新区众多中、高端客户群体，成为西海岸新区乃至青岛市最具吸引力的城市大盘。同时和张家楼镇绿色文化产业形成互补效应，成为青岛西海岸新区高端居住区，极大改善青岛西海岸新区张家楼镇居住品质，项目的建设符合西海岸新区对该区域的长远规划，同时众多中高层次客户群体的导入，需求的不断提升，必将拉动该区域商业、教育等相关产业的发展。并将会改变青岛西海岸新区区域高端消费、特色娱乐、休闲、餐饮综合中心较为缺乏的现状，对青岛西海岸新区周边区域高端消费者产生巨大的吸引力，对拉动青岛西海岸新区经济发展，产生巨大的经济和社会效益；极大增加城市人口就业数量、对改善区域经济、增长区域格局具有重大影响和推动力。
终上所述，应加快项目立项和建设，以使它及早的充分发挥经济效益和社会效益，崔金在该区域经济产业结构的更进一步完善。
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第二章 项目宏观环境分析
2.1 宏观经济环境分析
2.1.1 山东半岛蓝色经济区构筑东部经济增长新极
中国首个蓝色经济战略区域山东半岛蓝色经济区是全国海洋科技产业发展的先导区，生态文明建设和社会和谐进步的示范区，海陆一体开发和城乡一体发展的先行区。随着国务院正式批复《山东半岛蓝色经济区发展规划》，标志着山东半岛蓝色经济区建设正式上升为国家战略，成为国家海洋发展战略和区域协调发展战略的重要组成部分。 2.1.2 青岛市是我国东部沿海重要的经济中心城市
青岛位于山东省半岛南端，濒临黄海，环绕胶州湾，山海形胜，腹地广阔。市地处山东半岛南部，东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市相接。与韩国、日本隔海相望。
全市总面积为10654平方公里，其中市区1159平方公里，青岛分为七区：市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、西海岸新区，总人口871.51万。青岛市人民政府驻市南区。
青岛是全国5个计划单列市之一，副省级城市，国际著名港口城市，国际滨海旅游度假胜地，国家历史文化名城，中国优秀旅游城市，全国文明城市，中国品牌之都，国际帆船之都，世界啤酒之城。青岛是全国14个进一步对外开放的沿海港口城市之一，是中国十大最具经济活力城市，是中国面向世界的重要区域性经济中心，东北亚国际航运中心。
青岛市是我国东部沿海重要的经济中心城市，其所在的山东半岛经济区（8市）经济总量
馨梦园
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高达2.6万亿，仅次于长三角、珠三角和京津唐经济区，居全国第四位，青岛周边由19个县进入全国百强县。作为山东半岛城市群的中心城市，青岛市大力发展总部经济、研发中心、品牌经济、会展经济、信息服务业、商贸流通及各种生产性服务业，为全省经济发展搭建高端平台。青岛是中国举办大型赛事和国际盛会最多的大都市之一，2008年北京奥运会、残奥会和2009年济南全运会分赛场均设于青岛，2013、2014年连续两届世界杯帆船赛，2014年世界园艺博览会也将在青岛举办。 2.2 项目区域分析 2.2.1 西海岸新区简介
青岛市与西海岸新区的关系
近年来，青岛市政府做出“经济建设中心西移”的决定，西海岸新区是城市重点基础设施项目、外资企业投资和市内企业外迁的主要区域，该区域成为吸引人口迁移和房地产开发的重点。西海岸新区是山东省青岛市所辖的一个市辖区，即青岛西海岸经济新区，西海岸新区其中陆域面积约2096平方公里、海域面积约5000平方公里。
交通网络：青岛西海岸新区拥有四通八达、方便快捷的交通环境，区域内主干道多为双向４车道或6车道的柏油或水泥路面，路况较好。西海岸新区连接胶黄铁路、环胶州湾高速公路，距青岛国际机场仅53公里。连接开发区至青岛市区的横跨胶州湾的海湾大桥和海底隧道也十分便利。
地理区位：西海岸新区拥有天然良港和一流的港口设施，前湾港已建成年吞吐能力2900万吨的杂货码头、国内唯一能停靠第五代集装箱货轮的专用泊位、规模为亚洲第一、世界第二的矿石专用码头。世界最大矿石码头----董家口港创造了五个世界之最：世界最大的码头、最深的码头水深、最先进的环保系统、最先进的信息化操作系统、最大的岸桥
人口分布：西海岸新区现有人口数量为100多万人。人口分布在长江路、薛家岛、灵珠山、辛安、黄岛、红石崖。胶州湾海底隧道开通后，青岛市人口向西海岸新区投资发展，西海岸新区人口总数不断增长。
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商业氛围：现已有67家世界五百强企业进驻开发区，带动全区经济发展，拉动中小型企业经济快速增长，并创造了大量的就业机会。 旅游资源：沃林蓝莓采摘园、达尼画家村。
生活配套:供电、供热、通讯、、供水、燃气、污水处理等设施齐备；
2.2.2 项目区域经济状况 1、西海岸新区发展状况
西海岸新区拥有国家级经济技术开发区、保税区、高新技术开发试验区和省级旅游度假区的功能和优惠政策，优势互补，是发展外向型经济的理想之地。原胶南是国家最早批准的沿海开放城市之一。
青岛保税区作为中国目前开放层次最高、政策最优惠、对外开放度最大的区域之一，在辐射和带动周边区域发展外向型经济中发挥了重要作用，已成为山东省对外开放的“先行区”和“实验田”。
青岛西海岸新区以发展外向型经济为主，已形成了明确的产业导向，确立了石油、化工、化纤、机械、电子、建材等六个主导产业，初步形成了新兴工业基地的基本框架。
近几年来开发区在青岛市经济发展水平中处于靠前的水平，是青岛市的重点发展区域，开发区将借势青岛的良好发展前景快速发展。 2、西海岸新区的产业发展
按照城区总体规划，在
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区域布局上规划为八个主要的功能区： ①北部产业新区
②重石化工业区 ③国际物流贸易枢纽港区 ④临港产业区 ⑤珠山国家森林公园 ⑥唐岛湾中心区 ⑦修造船基地工业区 ⑧凤凰岛旅游度假区
完善的规划、强劲的发展势头，使开发区在未来的建设规划中，形成新的经济发展核心力量，并在“大工业、大港口、大旅游”三大经济基础上，大力发展家电电子、石油化工、汽车造船等龙头企业。现在开发区产业集群初步形成。已培育形成了家电电子、石油化工、汽车、造修船、海洋工程、港口等六大产业集群，具备了较雄厚的产业基础。 西海岸新区正在不断加快产业结构调整和优化步伐，逐步建立以现代服务业、高端制造业为主导的产业结构，通过产业“转调”带动全区经济发展方式转变，引领西海岸经济新区实现快速发展。
西海岸新区的工业发展
西海岸新区以发展外向型经济为主，已形成了明确的产业导向，确立了石油、化工、化纤、机械、电子、建材等六个主导产业，初步形成了新兴工业基地的基本框架。2012年开发区创造了全青岛市3/4的工业总产值、3/5的生产总值和实际到账外资。投资环境综合评价总指数连续8年居国家级开发区第五位。
2.3 西海岸新区的规划 2.3.1 西海岸新区总体规划
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