青岛馨梦园项目可行性研究报告
费用合计
序号 1 2 3 4 5 6 7 8
本项目通过有效的经营管理必将取得良好的经济效益，而且具有更好的社会效益。 商品房的销售价格按照国家有关政策和精神要求，并参照周边地区类似建筑物平均售价，根据其建设成本等因素可以确定预期销售价格如下：
销 售 预 期 表
周边项目售价调查 面积（M2） 项目1 项目2 项目3 22000 22900 4800 5980 无 13888 6750 6988 无 13000 7220 7660 本项目预算开盘价 单价均价总额（万元） （元） （元） 4290 4950 9438 11335.5 3669.6 4150 4810 7645 项目 土地费用 前期费用 设计费用 建筑成本 税务成本 财务成本 销售代理费 期间费用 总额 3544.36 590.548 160 10388.98 3651.29 1016.16 504.42 85.623 成本单价3503.111元 成本总价19941.381万元 备注 序号 房型 1 2 3 4
小高层 洋房 别墅 15800 7645 商业店铺 7590.15 15000 合计 12000 8280 6284.6442 8280 30727.7442
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第九章 综合评价
9.1 经济效益分析
根据青岛及西海岸新区经济的发展和高速增长的市场需求，项目的开发建设不但具有较高的经济效益，同时随着项目的建设，将同周边高端项目共同形成青岛西部的高端居住区域，提升文化内涵，甚至将对开发区区域经济发展、产业结构， 产生巨大的推动作用。中高端客户的进驻，也将于该区域人文环境提升起到巨大的促进作用。 本项目作为馨梦园力争打造高品质品牌形象的项目，将从产品定位、设计施工、配套完善、市场推广、客户服务和物业管理等各个环节进行全方位的控制，将高标准高品质的建设理念融入到楼盘定位设计当中，力图在开发区开发一个高档次的精品住宅小区，进一步提高客户的人居水准。
除此之外，由于该项目的建设，将会带来大量的就业机会。该项目的建设和运营、大量中高群体落户于此，不但为建筑相关产业提供众多发展机会，同时为满足全方位需求，更对第三产业：商业服务业、教育、医疗、文化等子产业的拓展与升级，产生巨大的促进作用。由此可见，应当加快本项目的建设，让其尽快对开发区的发展起到促进作用。
9.2 环境效益评价
本项目属于西海岸新区房地产市场的重大工程，随着大批中高端客户入住，需求层次的不断提升，必将刺激科技、文化、教育等相关产业的发展，从而提升开发区人文居住环境，成为开发区的高档社区，促进本区域内的商业、服务业、餐饮业等业态的发展，最终带动区域价值提高，对于提升青岛大型城市建设品位与水平，改善区域环境，提升青岛整体城市形象，具有十分重要的意义。 9.3 风险分析 （一）政策风险及防范
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近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策组合拳正以前所未有的力度和密度为过热的经济降温，其中有的政策对房地产开发产业影响深远。为防范此类政策性风险，本项目的开发需要进行全面而系统的筹划。 （二）销售风险及防范
本项目地理位置优越，定位准确、设计合理，建筑风格传统与现代时尚结合。因该项目建设期与销售期均有一定时间段，建议该项目严格控制工程进度，严格控制施工质量，尤其对住宅项目而言，可尽快完成小区环境的营造来吸引消费者的眼球，但其价格定位上，采用低开高走的策略，给前期购房者以信心，从而进一步刺激有购房动机的购买欲望，发挥竞争优势，促进销售回笼，降低项目的市场风险。 （三）工期和工程质量风险及防范
由于本项目规模较大，工程管理和资金落实对能否按工期竣工有决定性的影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细的施工接洽和优秀的项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自有资金及时足额投入，同时积极申请银行贷款进行保证。工程质量方面，通过监理公司和一定数量的工程管理人员进行监督，严格执行国家及公司质时控制标准进行实时监控。
总之，该项目定位较准确，优势较明显，销售价格定价较适中，在片区内具有较强的竞争力，加之若严格空置房屋开发的成本，采用有力的销售策略，缩短销售周期，能将项目风险控制到较低水平。
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第十章 可行性研究结论及建议
10.1 总结
综上所述，根据市场分析和财务分析，本项目住宅部分、商业部分的开发是可行的，能够为开发商带来较好的经济效益、社会效益、环境效益，能够更快的使开发商的资金回流，具有一定的抗风险能力。
10.2 建议：
1、销售是项目运作的关键，采用积极有效的方式促进项目产品顺利去化是提高项目抗风险能力的基石。
2、该项目在区域内具有创新价值，因此，充分利用项目的特色，提升产品价值。
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