青岛馨梦园项目可行性研究报告
目的：
直接向胶南客户展示项目，增加项目知名度，促进销售。 活动形式：
1.在胶南市区主要商圈（德泰利群等）进行巡展活动。 2.在巡展点位及附近商圈进行大学生派单。
五、商超、饭店拓展 目的：
直接有效的将项目信息传达给客户，大量积累客户，在提升项目热度的同时，筛选有效客户 活动形式：
1.在张家楼镇及周边乡镇广泛发展小商店、小超市、小饭馆，放置单页及展架 2.对店主介绍全民经纪人政策，将店主发展为全民经纪人，
3.赠送给合作店铺购物袋、纸抽等礼品；可考虑给重点商店更换带有项目LOGO的门头。
六、企业团购
目的：
项目所在地及附近乡镇工厂较多，合理利用周边工厂资源，进行企业团购，促进销售
活动形式：
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1.带礼品到张家楼镇及附近乡镇工厂内进行拜访，宣传项目团购政策 2.宣传全民经纪人政策，在企业内部发展全民经纪人
3.联系企业工会，发放宣传材料，张贴海报；购买员工电话资源进行短信群发或陌电拜访
4.重点企业可考虑做专场推介会或巡展
7.2.4 推售策略
1.开盘前
目标：开盘前就在目标群中建立一定的品牌知名度；蓄势待发，为正式开盘制造悬念，营造犹抱琵琶，万众期待的气氛。
主要工作：1、制造悬念 2、服务先行，引起关注 3、寻找目标客户 2.开盘期
目标：将蓄积已久的悬念以创意的形式迸发出来，将御园五号的“拥山揽海生态住宅区”的概念迅速传达到目标消费群，制造轰动效应，在短时间内将首批推出的单位销售一空，为加推单位创造空间 。
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第八章 项目投资估算及资金筹措计划
8.1 经济费用效益或费用效果分析
青岛馨梦园项目投资估算表：
成本估算
一、土地（约3545万元）
成本单价/平方米项目总额（万元） （元） 601.07 3431 序号 成本项目 备注 1 出让金 2 契税 18.03 102.93 3 土地印花税 0.08 0.43 4 拍卖佣金 1.75 10 5 合计 620.93 3544.36 二、前期费用（约591万元） 序号 1 2 3 4 5 6 7 8
项目 新型墙体 散装水泥 审图费 环评费 规划放线 日照分析 地形图 劳务工资保证金 单价（元/M2） 10 2 1.4 0.175 0.037 0.079 0.07 30 金额（万元） 57.08 11.42 8 1 0.21 0.45 0.4 171.25 备注 可退，甲方1% 第 29 页 共 35 页
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9 10 11 12 13 14 15 防雷检测 规划技术服务费 可行性研究报告 企业养老保障金 耕地开垦费 人防费 合计 4.38 0.79 0.53 35.88 4.1 26 115.441 25 4.528 3 204.81 23.4 80 590.548 多层交费，高层建设 三、设计费（160万元） 序号 1 2 3 4 5
项目 方案设计费 施工图 景观 地堪费 合计
单价（元/M2） 1.75 20 1.75 1.75 25.25
金额（万元） 10 130 10 10 160 备注 四、建筑成本（11416万元） 序号 1 2 3 4
项目 建安成本 大配套费 监理费 供电配套费 合计
单价（元/M2） 1500 220 5 95 1820
金额（万元） 8562.3 1255.9 28.5 542.28 10388.98 备注 取中间值（3元—8元）
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五、税务成本（3651.29万元） 序号 1 2 3 4 5 6
项目 土地增值税 营业税 教育附加 城建税 企业所得税 交易印花税 合计
单价（元/M2） 44.18 220.92 19.88 46.39 306.07 2.21 639.65
金额（万元） 252.21 1261.05 113.49 264.82 1747.11 12.61 3651.29
备注 销售收入×1% 销售收入×5% 营业税×3% 营业税×7% 利润×25% 销售收入×0.05% 六、财务成本（1016.16元） 序号 1 2
项目 土地利息成本 成本利息 合计
单价（元/M2） 72.97 105.5 178.47
金额（万元） 416.5 599.66 1016.16 按总投资5%/总面积
备注 七、销售代理费（504.42万元） 序号 1
项目 销售代理费
单价（元/M2） 88.37
金额（万元） 504.42
备注 按销售额2%提成 八、期间费用（85.6万元） 序号 1 项目 管理费 单价（元/M2） 15 金额（万元） 85.623 备注 按建安成本1%计提
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