企业的负债合计-8812844.18元，主要是大连***集团股份有限公司投入的500万、北京洲际
房地产公司投入的330万及从环球帐上调入的25万。
由于北京***房地产开发有限公司刚刚成立，所开发项目正处于投入期，尚未进行销售，
资金没有开始回收和滚动，分析其财务指标没有实际意义，故此，评估人员不对其财务指标
进行分析。
根据上述分析，北京***房地产开发有限公司的资金运用及资金来源基本合理，经营处
于正常状态。
北京***房地产开发有限公司开设的银行帐户情况如下：
第4章附：房地产贷款项目评估案例
基本户 中国银行*** 帐号：***
一般户 广东发展银行*** 帐号：***
一般户 中国建设银行*** 帐号：***
第二章 项目概况
一、项目背景
北京环球高尔夫俱乐部住宅区项目是环球高尔夫项目的有机组成部分。北京环球高尔
夫俱乐部项目1993年经北京市政府批准建设，由北京朝阳公园开发经营公司（提供土地，
获30%权益）与台湾羊羔记国际通商股份有限公司（提供全部建设资金，获70%权益）合
作建设经营。期间经过一系列的变动，经董事会决议，环球高尔夫公司股东权益变更为北京
朝阳公园开发经营公司30%，香港远东石油投资有限公司65%及北京***房地产开发有限公
司5%。因项目搁置时间长达7年，建设成本大幅度提高。为尽快实现该项目的全面启动，
采用通过商品房开发经营获利，以带动高尔夫球场建设的经营思路，平衡部分球场建设资金。
经北京市发展计划委员会《关于开发建设环球高尔夫住宅区及配套设施项目建议书（代可行
性研究报告）》 [京计投资字（2001）533号] 的批复，同意由北京环球高尔夫俱乐部有限公
司开发建设该住宅区项目。项目由于邻近朝阳公园，东四环沿路绿化工程及规划修建的高尔
夫球场，有较好的居住环境。市场面向中高收入阶层，力求通过开发建设产生的经济利益，
带动环球高尔夫俱乐部的建设。
二、项目建设内容、规模和建设方案
1．项目名称：北京环球高尔夫住宅区项目（以下简称项目）
2．项目建设地点
项目位于北京朝阳区燕莎商业片区，亮马河路与四环路交界西南处，亮马河以北地块。
东侧紧邻东四环路，西侧距东三环路1公里，距天安门9公里，距首都机场20公里，交通
出行十分方便。周边有北京最大的购物中心燕莎商城，规划中的第三使馆区和昆仑饭店，华
都饭店，长城饭店等酒店群及后续项目正在规划的高尔夫球场。
3．项目规划设计
第4章附：房地产贷款项目评估案例
规划建设用地面积： 38200平方米
规划总建筑面积： 197750平方米
其中地上： 162750平方米
地下（未含架空层）： 35000平方米
容积率（地上）： 4.3
绿地率： 30%
区内规划设计：
其中高层公寓住宅楼 规划层数： 18—24层
栋数： 10栋
面积： 150000平方米
会所 规划面积： 9750平方米
栋数： 1栋
商业配套设施 规划面积： 3000平方米
地上车位： 400个
地下车位： 1100个
4、内外装修设计：
住宅单位
户门：德国霍曼四防门；
窗户：双层中空德国维卡技术塑钢窗，配备5+9+5中空浮法玻
璃；
内墙及天花板：美国格瑞环保涂料；
地板：进口圣象木地板；
卫生间：墙面为合资美标高级瓷砖；地面为高级水晶抛光地砖；
天花板为合资铝扣板吊顶；洁具为日本TOTO洁具，
配备双冲水按键；浴缸为日本TOTO洁具，单柄混
合式水龙头；
厨房：管道煤气入户；橱柜为意大利宝丽高档橱柜，配备三灶
眼灶具，抽油烟机；天花板为合资铝扣板吊顶；地面为
高级防滑地砖；墙面为合资美标高级瓷砖；
供暖：社区内建设燃气环保锅炉房，采用集中供暖，德国森德
第4章附：房地产贷款项目评估案例
散热器
热水：提供24小时管道生活热水；
空调：居室内预留插座及空调位；
电话：居室预留2个IDD电话插孔；
电话系统：居室内设有公用频道电视天线插孔，接收卫星电视
及有线电视节目；
智能系统：宽频INTERNET入户；配备室内智能防盗红外线
系统；
说明：配备部分高级原木壁柜，整体应为五星级宾馆装修档次；
公共部分
外墙：德国矿牌外墙彩色有机环保涂料；
电梯：每单元三部原装三菱高级客梯； 公共楼梯间：首层墙，地面高级花岗岩铺面；二层以上通体合资美标防滑地砖；墙面美国瑞
环保涂料；
保安系统：每单元门安装可视对讲系统；24小时专业管理人员巡视管理；
泊车：地下一层（部分二层）设有停车库；电梯直达各层；
邮政系统：大堂设置每户独立信报箱；
住客会所：住客会所内设大型健身房、棋牌室、50米标准游泳池、网球场、高档会员餐厅
等多项娱乐配套设施；
5、户型及平面布局分析：
户型房屋布局为三卧一厅三卫一厨一工人房两阳台，从总体布局看，其优缺点如下：
5.1 为追求立面效果，使客餐厅呈不规则形，只有一个固定长向，家具摆放、布置有
一定困难。
5.2 工人房带独立卫生间，较好的处理了主、佣关系。
5.3 A.D户型主卧及次卧均朝南向；客餐厅偏南向且带弧形落地窗，满足居住舒适性。
5.4 厨房大小面积适中，不一味追求大面积，迎合人们现代生活节奏。
5.5 从整体平面布局看，房屋按使用功能做到动静分区，主卧处于最里端，私密性较
好。
5.6 B、C户型客卫间距较近，私密性较差。
5.7 项目户型均为三间卧室，面积在150-180平方米，品种较单一，使得项目市场诉
第4章附：房地产贷款项目评估案例
求面较窄且面积较大适合满足居住舒适性，而忽略了投资置业者对小面积户型的需求，但如