按照项目建筑物的建筑形式不变而增改小面积户型，就必然会造成部分户型朝向较差、房间
布局欠合理、通道占用面积大，使用率低等问题产生。
三、项目合法有效性分析
根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民
共和国城市规划法》及房地产开发项目的相关法律、法规及政府有关部门的规定，房地产开
发项目从项目报批、土地取得、规划设计、施工建设、市场营销、物业管理等全部环节均应
符合政策法规的要求，项目方具有合法有效性。
项目报批：已获得北京市发展计划委员会颁发的《关于开发建设环球高尔夫住宅区及配
套设施项目建议书（代可行性研究报告）》的批复。规划设计：获得北京市规划委员会颁发
的《建设用地规划意见书》。目前正在进行设计方案报批。该项目目前规划面积为162750
平方米，在规划意见书批准的155000平方米±5%之内。
从已获的政府有关部门批准文件上分析，项目从立项、规划设计方面具有合法有效性。
四、项目建设的必要性
1．建设意义
项目位于朝阳区燕莎商圈，该地区为北京市东北部规模最大的国际商务、居住及绿化区。
北京环球高尔夫俱乐部有限公司决定对北京环球高尔夫住宅区项目进行开发建设，把之建成
新型智能化高尚住宅小区，为京城成功阶层和外来人士提供优质房源，获得合理回报，并以
此加快环球高尔夫俱乐部的建设，贯彻“以绿引资，以资养绿”的政策，带动周边地区商业、
旅游业的发展。
2．最高最佳使用分析
最高最佳使用原则是要说明，房地产项目要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高
最佳使用，是项目的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财
务上可行，经过充分合理的论证，并能给项目带来最高价值的使用。
最高最佳使用分析真正体现了评估的客观性。衡量、判断所评估的房地产项目是否处于
最优使用状态主要从下列方面：
2.1 在法律上允许（规划及相关政策法规许可）的前提下即不受现时使用状况的限制，
而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途评估。
该项目已获北京市发展计划委员会《项目建议书代可行性研究报告批复》[京计投资字
（2001）533号]文号，并已获得北京市规划委员会颁发的《建设用地规划意见书》，同意该
第4章附：房地产贷款项目评估案例
项目的投资开发并符合城市规划。从北京市房地产开发项目管理方面具有了规划及相关政策
法规的许可。
2.2 在技术上可行 即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。要按照房屋建
筑工程方面的技术要求进行评估。
项目所处场地比较平整，周边地区尚未发现特殊地质构造。项目规划建筑层数为18—24
层，从目前国内建设技术状况上分析，可以做到。
2.3 在经济上可行 即评估价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能
获得最大收益的使用方式的评估结果。
项目邻近燕莎商圈，交通购物方便。比较周边相似物业售价，如京达国际公寓（均12500
元/平方米）、瑞城中心（均2750美元/平方米）、第一上海中心（均2600美元/平方米）不等，
假定其设计合理，物业管理完善，可为开发商带来合理回报。并且由于靠近规划中的高尔夫
球场，具有较高竞争力，因此得出结论，该宗地用于高档公寓开发，从经济效益分析，具有
经济可行性。
2.4 土地与建筑物的均衡性 即以房地产内部构成要素的组合是否达到均衡来判断其是
否处于最优使用状态，也就是说评估时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集
约度的因素考虑进去。
该区域属于燕莎商圈，周围商业服务设施比较完善，比较适合高档公寓楼的开发建设。
2.5 房地产与周围环境的协调性 即房地产与外部环境是否均衡或协调的问题。也就是
说，评估时要按房地产与其周围环境相协调能获得大量外部经济效益的最优使用的用途进行
评估。
项目邻近朝阳公园，规划中的高尔夫球场及东四环路绿化带，人居环境较好，适合进行
高档公寓的开发建设。亮马河沿东西方向贯穿整个场地。不利因素是河水污染比较严重，需
投入较大资金进行治理。
2.6 可持续发展性 即在评估时不仅要研究过去和现在的价格状况，而且还要研究房地
产市场的现状、发展趋势，以及政治经济形势和政策变化对房地产形成的影响以预测未来价
格和收益变动的趋势。
周围环境随着高尔夫球场的建成会越来越好，土地有较高升值潜力。所以，高档公寓楼
的开发建设有持续发展的可能。
结合以上条件分析，根据评估项目用地所在位置及周边的自然与人文环境，项目建设用
地位于北京朝阳区燕莎商圈，兴建高档商业住宅物业最为适宜。项目规划建设的住宅小区较
第4章附：房地产贷款项目评估案例
好地体现了最高最佳使用原则。
五、项目实施进程
北京环球高尔夫俱乐部住宅区项目是北京高尔夫俱乐部项目的一部分。
该项目得到了北京市发展计划委员会《关于开发建设环球高尔夫住宅区及配套设施项目
建议书（代可行性研究报告）的批复》及北京市规划委员会《规划意见书》，同意由北京环
球高尔夫俱乐部有限公司进行开发经营，其他相关手续办理和规划设计、融资工作正在进行
之中。
六、市政设施条件
项目所在的高尔夫住宅区项目是规划的大型居住社区，在相邻物业高斓大厦处预留市政
管线接口。其中：
自来水：向该工程提供城市自来水水源由建设单位与高斓大厦共同建设朝阳公园北大门
路（亮马桥现状D600毫米供水管—高斓大厦南红线）D300毫米供水管。
天燃气：向该工程提供中压天然气气源。由建设单位与高斓大厦共同建设朝阳公园北大
门路（亮马桥现状D400毫米中压管—高斓大厦南红线）D300毫米中压管。
供热：该工程供热远期为城市热网供热。鉴于目前热源紧张，近期由建设单位负责在建
设用地内自建临时锅炉房供热。在建设用地西侧及北侧预留引入城市热网热力管线的用地。