积只有500万平方米左右，由此可见房地产开发的空间还很大。
在京中央和国家机关事业单位职工的购房补贴资金的发放对北京市房地产市场的影响
也很大。2000年在京中央和国家机关事业单位职工将得到20亿元的购房补贴，2001年将发
放25亿、2002年将发放30亿。住房补贴资金有三个重要来源：一是原有住房建设资金的
划转，就是把原来财政和各单位用于建房的资金，转化为职工的住房补贴；二是公房出售收
入在扣除共用部位、共有设施和维修基金以及原房管机构转制资金后，全部用于职工住房补
贴；三是按照财政部关于企业房改的有关财务管理办法，从企业管理费用中落实一部分住房
补贴资金。按照20％首付款计算，2001年25亿住房补贴在分期付款的条件下可以启动100
亿银行按揭，合计购房资金将达125亿，由于住房资金的使用受到限制、利率偏低，再加上
第4章附：房地产贷款项目评估案例
担心政策变化等因素影响，225亿资金(加上100亿2000年未用的资金)将在2001年内大部
分投进市场，如果按4500元／平方米计算，购房面积将达500万平方米，相当于2000年北
京市房地产竣工面积，这无疑是北京房地产市场的一个空前利好消息。随着生活水平的改善，
相当一部分人需要卖掉或租出旧房用来购买新房，如果适时完善二级市场和三级市场的相应
配套政策，相信北京住房二、三级市场也将出现一个高潮。
除上面几点因素外，如果北京申办奥运会成功，则会对北京的房地产市场产生深远的影
响。但申奥是面双刃剑，如果失败，对北部，尤其是亚运村地区的负面影响也不可小看。
二、北京的外销公寓市场
公寓，因其具有良好的居住、投资和办公功能，历来是投资置业人士之首选。
首先，从居住功能来看，高档公寓大都位于市内繁华地段，交通极为方便，且在建筑外
观和户型设计上都十分超前，在配套设施上，公寓一般都能提供完善设施，如提供全套豪华
精装修、中央空调、酒店式物业管理等。
其次，从投资功能上看，房地产本身就具有保值和增值的效用。而作为公寓，业主在购
买之后既可用于出租，以获到不菲的租金收入，也可在二手物业市场出售。
从目前市场状况来看，北京优质公寓的月租金水平尽管较前几年有所回落，但仍保持在
每平方米20美元以上，并且有强劲的需求支撑，年平均回报率能达到10%以上。
对于外地驻京办事机构和没有大量雇员的公司而言，购买公寓，可兼作居住和办公。一
些高档公寓，在设计上十分注重居住和办公两者之间的协调，真正做到了居住和办公两相宜。
(一)外销公寓发展历程
据统计，1992年—1996年期间，外销公寓海外购买比例较高。当时有相当部分是作为
长线投资，再加上许多外商的海外员工在京的房租由公司负担，公司一般提供给他们较好的
住房条件。北京的外销高档公寓的条件参差不齐，无论从物业的建筑质量、配件设施、周边
环境一物业管理水平都有很大的差距。可供客户可选择的只有很少部分。
北京市于1995年开始对房地产业实施宏观调控，限制外销项目的审批，但外销公寓的
供应却连年递增。1997年底的亚洲金融风暴的因素，需求并未有相应增加，因此，形成供
过于求的状况。
1997年至1998年上半年，从北京整个外销公寓市场的销售情况还可以，自1997年上
半年起平衡波动，1998年初，受北京普通住宅市场看好的影响，拉动整个房地产市场回升，
进而促进了北京外销公寓项目的发展，一些项目成为新的热点。
但是1998年下半年，受国家宏观经济不景气及房改政策效应的影响，外销公寓市场开
第4章附：房地产贷款项目评估案例
始回落，实际成交量较少。
（二）外销公寓市场现状
2000年北京外销公寓市场可以说基本上摆脱了1997年以来的下滑局面，具体表现在租
金止跌回升，空置率呈现下降趋势。新增供应量显著减少，同时需求逐渐增加。但由于整个
外销住宅市场仍处在供过于求的状态，因此外销住宅市场还没有真正地走出困境。
1、供应
根据我们对市场在售高档公寓的统计来看，朝阳区所占的比重最大，尤其是外销公寓，
占到55%。至1999年底，高档公寓及别墅的总建筑面积为680多万平米，共提供约39306
个单元。其中北京市共批准外销公寓项目131个，提供27100个单元。高档公寓的新开工面
积在今年也呈现出增长的态势，今年上半年开工的高档公寓的面积已相当于去年全年的三分
之二。无论从售价还是租金上看，高档公寓在总体上呈下滑的趋势，但下滑的空间已经很小。
从区域市场来看，东二、三环是高档公寓的聚集区，一方面售价及租金相对较高，另一方面
其销售率及空置率又都是最低的。
2000年北京只有三个外销公寓项目入市，共提供公寓1034套，远低于前几年的数量（见
表一）。
表一 2000年北京外销公寓新增供应 物业名称 位 置 套 数 单位建筑面积
（平方米）
京华豪园 朝阳区雅宝路 198 181－226
建国公寓 东城区建国门内 210 75－313
新世界二期 崇文区崇文门外 626 60－400
2、租赁市场
2000年北京外销公寓租金在第一、第二季度仍旧保持低迷的局面，但从第三季度开始
租金上扬。据统计，2000年全年北京外销公寓平均租金报价上升了0.2％，达到21美元每
月每平方米，尽管幅度很小，但表示北京外销住宅市场已经开始走出谷底。租金之所以止跌
第4章附：房地产贷款项目评估案例
回升，无疑与人们对中国即将加入世贸组织的积极预期有密切关系。同时，新增供应明显减
少也使市场有机会消化现有存量，使市场的空置率维持在一个较低的水平。尽管外销公寓整
体租金出现微涨，但这主要是由中、高档公寓市场所拉动的，而低档公寓市场仍保持下跌的
态势。一些高档公寓，如嘉里中心以其高品质和服务吸引了客户，从而使这些楼盘保持了较
高的入住率，租金保持紧挺甚至上扬。而许多低档公寓由于供过于求，同时质素较低，对客
户吸引力不大，从而造成低档公寓市场陷于低迷的局面。到2000年底，中高档公寓的空置