电信：由建设单位与高斓大厦共同建设朝阳公园北大门路（亮马桥现状48孔电信管道
—高斓大厦南红线）12孔电信管道。
供电：该工程供电外电源为安家楼11万伏变电站，由此引出10千伏电缆至建设用地内
安排建设分界小室。
雨污水：该工程雨污分流，雨水排入亮马河，污水排入亮马河污水干线。
七、环境保护评价
项目以住宅为主，配以少量的公共服务设施，污染物为生活污水和生活垃圾。生活污水
通过化粪池常规处理后排入市政管网，带油污水通过隔油池处理达标后排入市政管网；生活
垃圾由物业部门集中至垃圾站，统一运往垃圾场销毁。
第三章 项目市场营销评估
一、北京市住宅房地产市场的现状与发展情况
“九五”时期，北京市积极探索和实践现代化国际城市发展之路，经济发展成效显著，城
市建设阔步迈进，首都人民生活已经提前进入小康水平。北京市经济在政府连续几年实行积
第4章附：房地产贷款项目评估案例
极财政政策的有力拉动下，在稳健的货币政策推动下，年均递增9.8％，人均国民生产总值
达到了2600美元。北京房地产业在此背景下，在房改配套政策的推动下，房地产市场被有
效激活，人气空前高涨，房地产开发投资及商品房的销售创出历史新高，写字楼，商服市场
全面回暖。这种势头将伴随着北京房地产市场跨入新世纪，并将持续平稳地增长。
（一）房地产开发投资创出历史新高
进入新千年，银行放低了房地产信贷的门槛，加上北京住房制度改革的深入，北京房
地产市场被有效激活。2000年1-11月，北京房地产市场投资额达到415.0l亿元,同比增加
88.48亿元,增幅为27.1%。
从住宅投资的具体情况看，北京市住宅投资额逐月递增，投资额的加大反映了开发商对
房地产市场信心增强及对市场预期的普遍看好。
表1 2000年北京房地产市场总投资额及住宅投资额 月 份 1-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月
总投资额(亿元) 25.98 27.63 37.
40 33.19 38.37 43.67 45.51 52.60 52.38 58.28
20.
24 22.04 23.91 住宅投资额(亿元) 12.55 15.77 20.76 21.08 26.41 29.56 37.59
（二）、商品房销售创出新高，个人购房成为主流
纵观2000年北京房地产销售市场，商品住宅开发、销售表现尤为突出。1-11月北京商
品房销售额达到213.39亿元，与去年同期相比增长64.1％。其中住宅销售面积达519.30万
平方米，销售额达202.54亿元，占整个商品房销售额的94.9％，与去年同期相比增长106.6％。
预计整个2000年商品房的销售将创250亿元的历史记录。值得注意的是除6月，10月份外，
商品房销售面积均大于当月竣工面积；1-11月份额住宅销售总面积519.30万平方米，远远
大于住宅竣工总面积463.12万平方米。这些数据充分表明市场消化空置商品房的能力加强，
商品房空置率在逐步减少。销售额和销售面积的全面增长将增强开发商进一步入市的信心。
1999年9月1日北京市委公布了《北京市进一步深化住房制度改革，加快住房建设实
第4章附：房地产贷款项目评估案例
施方案》的通知，其主要内容是“停止住房实物分配，进一步完善住房公积金制，建立职工
住房补贴制度，逐步实行住房分配货币化；继续推进公有住房改革，加快实现住房商品化”。
随着住房实物分配的终结，集团购买逐步退出市场，北京房地产市场将日益呈现出新的格局。
集团购房一般将地段、面积等因素放在考虑的首位；而今，购房者已将价格、环境、户型、
小区配套等作为首先考虑的因素。
个人购房占主流的另一个显著特征是目前中低价房和小房型、投资型商品住宅的持续热
销。随着购房者的多元化和购房需求的升级，房地产开发竞争逐步进入白热化，北京楼盘的
户型设计已开始多种多样。如由华野房地产公司开发的恋日嘉园，规划700多套住宅，其户
型设计就达100余种。
2000年北京市住宅市场供销两旺，但两级分化现象已逐渐凸现。具体表现是一些户型
设计好、交通便利的住宅成为市场热点；而一些中档楼盘表现不尽如人意。北京部分高档公
寓和投资住宅受到都市新崛起的中产阶级的宠爱，如阳光100国际公寓和现代城；同时低价
房受到大量工薪阶层购房者的青睐。
住宅市场上不容忽视的还有经济适用房项目。2000年北京市政府加大了经济适用房建
设力度，并将今日家园、天通苑小区、回龙观小区列入北京市50项重大工程。2000年经济
适用房有29个项目在施工，开复工面积达370万平方米，竣工面积超过100万平方米，均
创历史之最。经济适用房的销售更是火爆。据统计，经济适用房项目中价格低、交通便利、
配套设施好、户型设计新颖的项目大都售罄。通达花园在国贸房展会上首次亮相就获得了超
额认购的成绩，4天内登记认购达1450套，大大超过604套的物业总套数。
表2 2000年北京市住宅施工、销售面积统计表(单位:万m2)
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月份 1-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月
施工面积 979.9
2
73.49 414.05 70.91 251.95 98.78 164.65 128.2
5
18.79 126.70 81.60 76.13 69.88 82.82 119.02 84.76 199.79 121.50 147.3
7
118.4
7
111.45 新开工面积 39.43 93.25 85.17 竣工 20.78 13.94 19.61 75.73 42.17 14.68 52.99 57.06 销售面积 37.63 24.52 41.90 54.26 62.10 44.71 31.27 54.26 50.16 个人购房面积 32.91 18.83 33.19 50.65 51.28 41.64 29.92 46.38 38.51
（三）影响北京住宅市场未来发展的几个因素
首先，影响北京楼市最重要的是北京的城市规划及市政工程建设。据分析，北京市近年
可能影响房地产开发的因素有：
(1)中关村科技园区的开发。按照一年一个样、三年大变样、五年上台阶、十年创一流
的总体要求，北京市将集中力量抓好中关村科技园区的开发建设。中关村科技园区的开发以
中心区建设为主，到2005年基本完成中关村西区开发和东区科学城的改造，推进软件园、