率为22％，而低档公寓的空置率达到26％。
对于外销别墅而言，其市场情况与公寓比较起来更加低迷。尽管随着一些居住在高级公
寓的外籍人士搬到外销别墅，从而使外销别墅的空置率有所下降，但由于早年北京已不断有
别墅空置以至囤积了大量的闲置别墅，因此2000年全年北京外销别墅租金仍处于疲软的走
势，与1999年相比，下跌了2.5％，降到23美元每月每平方米。
3、销售市场
与租务市场相比，外销住宅销售市场变化不大。平均售价基本维持在2300美元每平方
米左右，收益率在8％到10％之间。一些新开盘的项目由于品质比较高且市场推广比较成功，
因此取得了不俗的销售业绩。如2000年5月份推向市场的华普花园目前已取得了50％的销
售率。而对于那些报价高于市场可接受价格的老项目来说，其销售情况就差强人意了。
从外销公寓的需求上看，买家主要还是以投资为目的的国内人士。尤其是随着中国即将
加入世界贸易组织，无论国内人士还是海外投资者都对北京外销住宅市场重新建立信心，使
外销公寓的销售有进一步复苏的迹象。尽管目前大部分外销住宅的买家是国内投资者，但出
于改善生活质量的考虑，现在越来越多有经济实力的国内人士购买外销住宅以自用为目的，
而位于郊区、环境优美的外销别墅更是他们首选的对象。例如，2000年开盘的莱蒙湖别墅
第一期，其第一批买家中相当一部分就是以自用为目的的。
（三）外销公寓市场展望
2001年新入市项目仍不会很多，主要是一些2000年本应完工，但由于各种原因不得不
拖到2001年的项目，从需求上看，随着中国加入世贸组织后会有更多的国外公司进入中国，
而现有在北京的公司也会进一步扩大其经营规模，因此驻京外籍人士的数量估计会进一步增
加。因此，未来外销住宅新增供应的匮乏和需求的旺盛预示着外销住宅租金的继续上升。而
随着投资活动的加强，外销住宅买卖市场也会活跃起来，使得外销住宅售价也随之上涨。
三、项目周边区域市场状况
按照北京市正式规划的CBD区域边界划分，CBD西起永安路，东至西大望路，南到东
第4章附：房地产贷款项目评估案例
长安街，北临朝阳路。但实际意义的CBD远不只这一范围，它应该包括了三元桥以东至东
四环路，南银大厦以南至航华科贸中心，中国第一商城、阳光100、现代城以西至长富宫、
国际大厦、丰联广场、保利大厦，也就是东二环至东三环，东北三环到长安街这一长方形的
区域。项目位于东三、四环北路之间，属于广义的CBD范围内。
ＣＢＤ即中央商务区是国际通行的在中心城市内规划建造的商贸金融中心。一个城
市乃至一个国家与全球经贸往来的重要窗口和联系的纽带，是执掌城市经济命脉的核心所
在。
目前北京东部正在建设中的ＣＢＤ区以及临近区域的甲级写字楼数量占北京市场
总量的三分之二以上，总建筑规模约为３００万平方米。而随着中国加入ＷＴＯ和宏观经济
趋好，预计ＣＢＤ建设会提速，其规模在未来３至５年之内还会急剧扩大，所吸引的就业人
口数量还会成倍增加。集中就业加之这一区域内就业人群的人均收入水平和消费水准，现在
以及将来都将属于整个社会最高层面，故ＣＢＤ现在以及未来相当长一段时期内，都会支撑
北京对公寓、住宅等居住类物业的最大需求。
北京CBD地处东二环——东三环——建外大街——三元桥这样的范围区域内。其交
通主干道除上述几条之外，还有朝内大街——朝阳路，平安大街——工体路——团结湖路，
工体东路——机场路等区内重要交通干道；区域向外放射的道路则有机场路、机场辅路、东
南三环、京通高速路、朝阳路、长安街，另外一个也极其重要的交通干线就是现已开通的地
铁复八线以及地铁东环线。道路及周边环境决定了置业人群的流向，在这一地区已开发或正
在开发的主要外销居住性物业有：现代城、阳光100、中国第一商城、世贸国际公寓、京华
豪园、博雅园、瑞城中心、第一上海中心、伯宁园、亮马名居、清静明湖、碧湖居、富丽华
园等。上述项目大多具备以下特征：
1、商务区对投资商强大的吸引力，加之区域地价高，ＣＢＤ核心区内的房价自九十年
代初以来一直居高不下。上述楼盘售价最低的应当是市场正处于低谷时期（１９９８－１９
９９年上半年）入市的盛世家园，但其均价也超过了７０００元。目前售价最高的是瑞城中
心和福景园，售价每平方米在２６００美元左右。
2、目前，ＣＢＤ核心区内楼盘普遍提供的是大户型或超大户型。以中国第一商城１２
００平方米和瑞城中心６００平方米一套的空中别墅为代表，说明核心区内现有楼盘大多对
应的是顶级消费群体。阳光１００开盘时５０平方米的北向小户型遭到抢购，说明此区域内
小户型供应短缺，所以必受欢迎。
3、受消费群体意向影响及投资用途等因素作用，大多物业项目均提供较高档次内外装