WWW.VANKE.COM 玲珑湾商业运营方案 江苏苏南万科物业服务有限公司 2011 苏州工业园区玲珑街一号 目录
1. 序言............................................................. 3 2. 营运组织架构..................................................... 3 2.1 组织架构........................................................ 3 2.2 职能定位........................................................ 3 3. 岗位职责......................................................... 3 3.1 营运主管工作职责................................................ 3 3.2 社区商业经理工作职责............................................ 5 3.3 营销推广工作职责................................................ 5 4. 工作标准......................................................... 7 4.1 营运管理工作标准................................................ 7 4.2 营销策划工作标准............................................... 12 4.3 客户管理工作标准............................................... 15 5.商业运营......................................................... 21 5.1日常巡场 ....................................................... 21 5.1.1巡场路线 ..................................................... 21 5.1.2巡场要求 ..................................................... 21 5.1.3巡场内容明细 ................................................. 22 3-1开闭店情况 ................................................... 22 3-2经营环境 ..................................................... 23 3-3经营内容 ..................................................... 23 3-4商户经营业绩 ................................................. 24 5.2数据分析 ....................................................... 25 5.2.1商户基础信息 ................................................. 25 5.2.2商户分类 ..................................................... 25 5.2.3商业街整体经营分析 ........................................... 25 5.3改进措施 ....................................................... 26 5.3.1经营环境改进 ................................................. 26 5.3.2经营内容改进 ................................................. 27 6. 营销推广........................................................ 27 6.1基础商业氛围营造 ............................................... 27 6.2问题商户营销推广 ............................................... 27 6.3商业街整体营销推广 ............................................. 28 6.3.1 11年10-12月社区商业街营销推广工作计划 ...................... 28 6.3.2 12年社区商业街营销推广计划 .................................. 28
1. 序言
万科玲珑湾花园位于金鸡湖正北岸，是现代国际化社区，社区商业应引领一种健康、休闲、有品质的生活方式。
2. 营运组织架构
2.1 组织架构
营运主管（1人） 社区商业经理（2人） 营销推广（1人） 工程维修(1人) 说明：物业管理人员由服务中心人员兼，其他人员为全职。
2.2 职能定位
客户服咨询 策商业形象管理 经合同管理 物物业前期介入 物业外委服务质量评定 工程遗留问题整改方案 公共物业经营管理 求助报修 划品牌形象管理 营投诉管理 推广告宣传 活动实施 管经营户管理 业经营调整 管务 费用收取 广
3. 岗位职责
理 经营风险管理 理 3.1 营运主管工作职责
工作关系 直接上级部门 公司总经理 业务对接部门 玲珑湾项目、地产商业组 主要评估考核人员 内部关联部门 项次 1 2 3 4 5 6 7 8 9 岗位职责概述 公司总经理、地产商业组 公司财务部、行政组 在总经理领导下，全面支持项目的营运日常管理工作； 与项目共同完成公司下达的经济指标和重点工作； 组织拟定（修改）年度经济目标和重点工作计划并认真实施完成； 组织拟定（修改）基本管理制度和业务流程； 根据市场和商圈的变化，支持协助进行经营调整； 在公司领导下，支持营运团队的管理和建设； 配合公司实行目标管理及绩效考评； 确保各项工作符合公司制度及流程要求； 长期目标支持项目的业态优化组合和经营户质量，提升租金水平。 项次 主要工作 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 参与项目年度预算，并帮助项目达成预算目标； 跟踪分析项目租金状况，并提出合理建议； 掌控项目欠租状况，并跟进催收进度； 跟进项目下到期租户合同续签状况； 了解项目销售状况，分析提出租户调整和帮组租户提高业绩的建议； 参与并指导项目业态调整计划； 参与并掌控项目租金扶持政策； 参与了解项目周边市场租金，对项目租金定价提出建议； 参与了解竞争对手状况，提出项目的应对建议； 帮助项目进行招商、使租赁进度和业态调整达到预期； 完成领导交待的其他工作； 参与了解新项目的前期筹备工作； 协调项目与公司各部门之间的沟通合作。 3.2 社区商业经理工作职责
工作关系 直接上级 营运主管 对接业务 玲珑湾商业 评估考核员 营运主管 项次 1 2 3 4 5 6 项次 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 岗位职责概述 商户进场管理 商户退场管理 装修管理 经营环境管理 开闭店管理 巡场管理 主要工作概述 督促商户按合同约定缴纳费用； 办理商户退场手续/执行强制退铺； 装修制度修订； 装修手续办理； 装修过程管理； 装修核验； 基本经营环境（灯光效果、听觉效果、商业气氛的营造等） 商铺环境管理； 开闭店及店员形象管理； 制定巡场路线； 3.3 营销推广工作职责
工作关系 评估考核人员 营运主管 项次 岗位职责概述 直接上级 营运主管 业务对接 玲珑湾商业