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商品房销售面积 商品房销售合同金额 商品房空置面积 万平方米 亿元 万平方米 1316.88 861.95 453.03 3.5 26.3 -15.6 2）、商品房销售面积增加，空置率下降
2006年，广州市商品房销售套数为112298宗，同比增加1.8%；全年商品房销售面积1316.88万平方米，同比增长3.5%。商品房销售合同金额861.95亿元，同比增长26.3%。从交易数据中可看出，近年广州商品房交易面积年均为1100万平方米左右，但交易额增幅大大高于交易面积的增幅，说明近年广州市商品房销售价格增速较快。2006年末，商品房空置面积453.03万平方米，同比下降15.6%。
3）、近年来商品房价格高速上涨
2006年，广州市新建商品房均价为6806元/平方米，比上年上涨23.05%，房价涨幅是近三年最大的一年。近年房价上涨过快的根本原因有：一是市场呈供不应求局面。二是经济发展加速，居民收入增加，居民消费能力和购买力增强。
表1.3 近年广州商品房市场吸纳表（含二手）
本年批准本年交易年度市场累计批准累计交易累计市场年份 2003年 2004年 2005年 2006年 预售面积 面积 938.96 971.92 939.7 917.12 吸纳率 预售面积 面积 938.96 吸纳率 1046.54 111.46% 1046.54 111.46% 1121.86 115.43% 1910.88 2168.40 113.48% 1099.97 117.06% 2850.58 3268.37 114.66% 1158.07 126.27% 3767.7 4426.44 117.48% 4）、市场呈现供不应求局面，市场吸纳率增大
由图1.5分析，根据近三年商品房供求情况来看，2006年商品房的供应量最少。但2006年，新增商品房成交量为1158.07万平方米，超过近三年成交水平。供应量在减少，但是每年的交易量在增加，市场呈供不应求的局面。而且，新增商品房却低于近三年供应水平，新增量与交易量存在严重的市场缺口，市场吸纳率高达126.27%。
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商品房供求状况1600140012001000800600400200年份万㎡02002898.34880.22933.6663.052003938.96900.13780.23555.052004971.921005.46872.67605.092005939.71359.28753.01563.232006917.121449.011316.88453.03商品房供应量(万㎡)商品房竣工量(万㎡)商品房销售量(万㎡)上年结转空置量(万㎡)图1.5 广州近年商品房供求状况
1.2.2 广州房地产市场的总结：
1）、广州市房地产业发展呈现新的特点，房地产开发投资持续增长。
2）、商品房存量“消化”加大，商品房销售面积继续增长，供应量减少，商品房空置量持续大幅下降，消化存量商品房取得明显成效，呈现供不应求的局面。
3）、广州市商品住宅的价格已处在一个较高的水平，市场正在消化、承接。广州经济增长导致房价高涨，面对着“国六条”“十五条细则”“穗七条”“十部门联合调整楼市”等政策的逐渐影响市场，再加上加息的压力，预测广州的房价可能回稳或小幅回落。
4）、“国十五条”，广州地方细则已出台，90平方米户型所占比例量的限制为整个城市建筑面积总量，而非每个项目总量。因此，从广州市整体房地产市场来看，户型结构供应将有较大的改变，趋向与中小户型。
5）、一系列的宏观调控政策，使得房地产开发门槛日益抬高，开发资金日益吃紧、行业利润空间日益缩小。
6）、2006年的宏观调控力度更大，仅央行加息就有两次；对楼市的调控也从“宏观”走向“微观”，连户型比例、产品定价、销售执行、购买对象等都列入了调控的具
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体范畴。 展望2007年，宏观经济调控及对楼市的调控估计仍将深入、持续下去。
2007年将是2006年政策导向下的执行年。
1.3 广州白云区房地产市场分析
1）、白云区房地产逐渐发展，不断升温
过去的白云区在广州人认为是偏远的“郊区”地带，房地产发展相对滞后，楼盘也一直在2000-3000元/平方米徘徊。 2000年开始方圆、祥景、时代、富力、正域、恒大等大型品牌发展商进驻，出现了一大批的生态型、体育型、建筑质量型、时尚型和山水型等楼盘应运而生。
2003年是白云区楼盘大跃进的一年，黄石路、白云大道新盘新货辈出，成为“十一”黄金周广州楼市最大的亮点和成交的最大赢家。目前白云区住宅均价主要集中在4800-5800元/平方米之间，由于价格实惠、户型实用，吸引了大批的置业者，目前区域居住形象不断提升。
广州 “北优”规划以及南湖豪宅区的形成等众多利好令白云区楼市迅速崛起、腾飞，在未来1-2年内白云区将会成广州楼市发展的重点打造对象，区域楼市还将会不断升温。
2）、白云区未来市政规划利好，配套完善
白云区是广州市的文化、商贸、交通、旅游副中心之一，未来区内将划分为七大功能区：综合发展区、中部集聚发展区、东北部联合发展区、北部整合发展区、东部山林生态保护区、流溪河水源保护区和机场控制优化发展区。
新出台的政府规划中将白云区2010年的规划用地面积将由目前的825平方公里调整到895.44平方公里，令白云区的版图得到扩充。近期白云区的市政规划焦点将
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重点集中在对白云新城、区内交通网络的各项完善方面。
市政规划的出台、区域功能的明细划分，规范了区内各项设施分布，为白云区楼市发展注入新元素，进一步优化了区内的房地产投资环境。
“白云新城”带动白云楼市不断向好，必将成为广州楼市的热点。
华南快速干线及地块延线等市政配套的建设，使本区域与外区的连接更加便利，进一步加强交通通达性，缩短与市区中心的空间、心理距离。
国际会议中心的建设及大规模项目进驻，有利于提升区域的整体形象。
表1.4 市政规划利好因素
利好因素 白云新城 简析 定位为广州城市副中心，白云区级中心，现代化生态型商贸文化中心；规划面积11.41平方公里，规划人口15万人。 总规划用地约27公顷，总投资约31亿元，06年6月底可广州白云国以完成会议中心主体工程，2007年1月投入使用，定位为省人际会议中心 大政协两会服务的大型会议中心。项目设计新颖独特，形成四条东西走向的生态景观廊道，与白云山、大金钟水库相连通。 地铁三号线北延线 华南快速干线三期 南湖国家旅游度假区
计划2006年年中动工，2009年底建成；广州东站——新机场，途经燕塘、南方医院、同和、永泰、嘉禾、龙归、人和。 2004年4月动工，计划2006年全线建成通车，南至番禺，北接北二环和京珠高速公路，西通往南海市、三水市；横跨新旧广从路、同和路、沙太公路等。 规划范围面积17.44平方公里，规划定位为集游赏、娱乐、度假、美食于一体的国家旅游度假区。 《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789
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3）、白云区房地产市场的交易量和交易价格逐年上升，未来发展趋势良好
白云一手住宅成交情况200150100500年份成交面积万（㎡）成交均价（元/㎡）70006000500040003000200010002002年82.5543532003年86.2240812004年102.8342772005年115.749132006年149.8660460万平方米成交面积万（㎡）成交均价（元/㎡）图1.6 近年白云区一手住宅成交情况
由图1.6分析，2006年，白云区的一手住宅成交面积呈现上涨趋势，显示白云区楼市越来越受到消费者的追捧。
随着市中心可开发用地的减少，白云区楼市受到越来越多品牌开发商的青睐，进驻该区域激发楼市竞争的同时，也有效促进楼市发展。
白云区是现时广州市供应量及成交量最多的区域之一，同时白云区是广州市成交最活跃的区域之一。
越来越多的市政有利措施好落户白云区，有利于楼市发展，白云区的楼市价格仍存在一定的上涨空间。
“北优”战略的实施，使白云区未来发展前景良好，是广州楼市的未来热点区域之一。
品牌和实力雄厚发展商进驻，必然会带动白云区住宅产业的发展，以及提升板快形象。
2006年，广州大道北和白云区金沙洲板块高调崛起，使它们将会在这几年成为广州房地产发展的热点板块。
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元/平方米