广州市金沙洲B3736F01地块项目全程策划
4 项目的市场定位
4.1 项目市场细分
随着城市化发展速度不断加快，人们对喧哗的城市生活已经有点厌倦，人们越来越需要回归自然，对着清新的空气和优雅的生活环境越来越向往，对于一些收入较高的白人群，他们往往把目光投向一些郊区的楼盘，还有一些老城区的市民觉得需要改善居住环境，也把目光投向郊区楼盘，广东人“以水为财”，对于一些“一线、二线江景”楼盘也比较喜好。我们引入“以人为本”的人性化设计，把它建成为一个“绿色-江畔-健康”为主题的生态居住社区。由于近年房价爆涨，人们购房所承受的经济负担也越来越大。一些大户型单位的房款数比较大，中等收入的人群将难以负担。所以我的目标客户锁定是中高收入的人群，而且我们的主力户型集中在两房两厅和三房两厅的中小户型，面积在70-110平方米之间，根据我们前面的市场调查，现在市场上对这些户型的需求最大，而且买了这些房子可以自住，也可以出租。由于金沙洲的商业配套相对不够完善。我们楼盘也可以建设一些商业的配套为我们自己小区的住户提供消费场所，也可以选择自己开店投资。 4.1.1 项目一期的市场细分
1）、从地理上细分：广州、佛山、南海三地各市的居民，重点是荔湾区、越秀区一带老城区的居民
2）、从购买人群上细分：广东人 外省人 3）从年龄上细分：以25-55岁的人群为主
4）、从工作环境上细分：在广州、佛山、南海三地工作的中高收入上班族以及个体经营老板
5）、从经济状况上细分：家庭月均总收入在6千以上的家庭为主 6）、从购买心理细分：以自住购买、二次置业及投资为主
《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789
广州市金沙洲B3736F01地块项目全程策划
4.1.2 项目二期的市场细分
1）、从地理上细分：广州市区内的原居民为主 2）、从购买人群上细分：广东人 外省人 3）、从年龄上细分：以25-55岁的人群为主
4）、从工作环境上细分：中高收入的白领阶层以及个体经营者老板 5）、从经济状况上细分：家庭月均总收入在8千以上的家庭为主 6）、从购买心理细分：以自用购买、二次置业为主 4.3 市场概念的导入
小区的目标客户是中高收入的工作人群，这个群体的人们对生活品位的要求都比较高，而且本小区的亲水环境包括中心湖和小区东面800米长的临江绿地，根据“这个世界上所有优雅的人都住在水边”这一概念，迎合广东人“乐水”、“亲水”的居住习惯,本小区应该导入“绿色家园”、“江畔家园”、“健康家园”的口号。当然小区也应该按照现代化居住小区的要求，对整个小区进行“智能化”的设计，把整个项目建设成为一个“绿色、江畔、健康”的现代化、智能化居住区。
做“水”成为我们无法回避的重点也是我们寻求本案产品支撑点的最大出发点，因此在思考方向一上我们把思考重点放在如何做足水文章，并寻求在水上做出突破和创新同时将生态、人文、地段发展前景等方面作为其它支撑点。
概念创意：
寻求“水概念”的升华和突破成为我们的重点
——独创“大面积中心湖时代”引领住宅新潮流的全新概念 ——独辟蹊径谈“水化率”来替代“绿化率”
1）、以“大面积中心湖时代”来转化成“亲水”的概念，目前广州大多数的居住小区一般都是利用“一线江景”，“二线江景”等作为卖点，没有一个是用“中心湖”来给小区增加“亲水”概念，所以这就成为了本案的一个优点。
古往今来，湖文化带给我们无限的遐想。中国四大淡水湖——鄱阳湖、洞庭湖、
《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789
广州市金沙洲B3736F01地块项目全程策划
太湖、洪泽湖都是中国悠久历史的发源地，这里土地肥沃，长久以来都是鱼水之乡。素有美女多如云之称的杭州西湖等也无不成为历史嗟谈。
微风波荡，缓缓湖面，使人们的居住生活丰富多彩，使人们的生活变的温磬而浪漫。湖文化在居住社区的引入和营造不仅将极好地诠释这里的“水概念”，更将为本案塑造更深层次的产品概念和新的卖点。
2）、“水化率”的新概念避“绿化率”不谈而创新性地提出“水化率”强调水的概念。 “水化率”概念的创新是居于本案大面积水景、活水系缔造而引发的考虑。本案的产品要拔高必然要求做足水文章，因此将珠江的活水引入社区的中心湖，加之本案东岸的800米江岸线和绿化带区，努力营造出“户户有水景”、“处处是水景”。
在提高“水化率”的基础之上，我们将水做出系列（水湾、水岛、石上清泉；水中廊、水边堤、水舞广场、水公园）、做出主题（锦鲤园、水幕电影、喷泉、小瀑布、九曲桥）。水与景的相融、水与人的亲近、水与建筑的结合；动水与静景、静水与雕塑，此情种种，意想无穷！ 4.4 项目命名构想
重点推荐案名：碧水华庭
参考案名：阳光爱琴海、水印长堤、水榭丽舍、依林水都 4.5 营销概念传播
广告总精神：“大面积中心湖时代”，水景居住社区。 推广主口号：碧水华庭，缔造“水林天下”新生活。 4.6 项目目标客户定位
1）、核心客户
广州、佛山、南海等地的（包括国有公司、私人公司、中外合资公司、外资公司）等企业中高层管理人员、政府机关公务员、及企事业中层以上管理人员为主。
2）、重要客户
《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789
广州市金沙洲B3736F01地块项目全程策划
周边区域的私营企业主或者经商人士为主。 3）、辅助客户
本地私营企业主或者经商人士为主以及一些房地产投资者。 4）、经济能力
收入良好稳定，家庭月均收入6千以上。 5）、家庭结构 三口之家为主。 6）、年龄范围 30至50岁之间为主。 7）、自我定位
注重生活质量，注重健康、喜爱户外运动，亲近水岸，亲近自然。 8）、置业目的
首次、二次、三次置业、希望改变现有的居住环境。
《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789
广州市金沙洲B3736F01地块项目全程策划
5 项目产品规划设计建议
5.1 总体规划设计
图5.1 居住区规划参考效果图
小区划分为中、南、北三个组团。居住区采用“金环串珍珠”的规划结构形式串联起来，使整个居住区有较好的整体性，向心性和均好性。建筑按前后，高低错落有致的排列布局，形成既有曲折紧密，又有开阔宽敞的收放多变空间形态。
中组团:主要设计成由10栋6层的多层洋房组成
南组团：主要设计成由7栋17层的中高层和3栋11层的小高层组成 北组团：主要设计成由4栋17层中高层和4栋12层小高层组成
表5.1 物业类型分配
建筑类型 套数 5.2 规划原则
注重环境保护，防止破坏性开发；体现“以人为本”宗旨，从住户出发，进行人性化设计。
《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789
多层洋房 200套 小高层 250套 中高层 200套