3.2管理与服务的要求
根据项目的实际功能划分及性质定位，其管理可围绕“安全、舒适、快捷” 六个字展开。“安全”是指让客户在项目里工作得安全、放心；“舒适” 是指要创造优美整洁的环境，让客户感到舒适、方便；“快捷”是指让客 户在项目内可随时与世界各地进行联系，交换信息，抓住商机。为此，本 项目的管理与服务可以参考以下要求展开：
（一）科学化、制度化、规范化、高起点
本项目由于技术含量高，管理范围广，绝不能只凭经验办事。要积极探索，制定并完善一套可以覆盖各个方面的管理制度，使整个管理工作做到有章可循，有据可依，使管理与服务走上科学化、制度化、规范化的轨道；要有高素质的员工队伍，高技术的管理手段，高标准的管理要求，只有这样才能达到好的管理效果。
（二）加强治安防范，严格出入管理制度，建立客户档案
对于本项目来讲，安全防卫工作最为重要。因为它不仅涉及国家、企业和个人财产与生命安全，还涉及大量的行业、商业、部门机密。由于项目一般在办公时间都是开放的，所以治安管理难度大，必须加强治安防范，建立和健全各种值班制度，坚持非办公时间出入项目的检查登记制度，坚持定期检查楼宇防盗与安全设施制度，坚持下班交接检查制度。加强对各门岗、固定岗及消防监控中心的严格管理及监督，坚持二十四小时值班巡逻制度，力求做到万无一失。同时，应全面建立健全的客户档案，熟悉业主、租户情况，主动增加沟通了解，做到时时心中有数，确保业主、租户人身和财产的安全。
1、安全防范工作贯彻的基本原则是： （1） 客户至上，服务第一。 （2） 预防为主。 （3） 谁主管，谁负责。 （4） 群防群治，内紧外松。
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2、建立客户服务中心下属安全管理部的组织机构。
3、制定严密的安全管理规章制度，明确各类人员的岗位职责。
4、加强治安防范：
主要是加强保安措施，配备专门保安人员和保安设备（报警装置、门户密码开启装置、闭路电视监控器等），加强项目内部及外围保安巡逻，加强对停车场的保安及交通指挥。防止人为破坏治安秩序，杜绝各类可能发生的事故。
（三）加强消防管理，做好防火工作
由于项目规模较大、功能繁多、设备复杂、人流频繁（特别是会展开放 期间）且装修量大，加之高层建筑物承受风力较大和易受雷击，所以火灾隐患因素多。因此，本项目对于防火的要求应该非常高，应特别加强对消防工作的管理。必须通过不同方式、途径，持续地要教育员工、业主、租户在日常工作中遵守用火、用电制度，明确项目及各单元的防火责任人，熟悉消防基本知识，掌握防火、救火的基本技能，定期举行消防演习；加强防范措施，定期检查、完善消防设施，落实消防措施，发现问题及时处理，力争第一时间消除事故隐患。
1、消防工作的指导思想是： 以防为主，宣传先行，防消结合。
2、一般消防系统：
（1） 干式消防系统：自动报警系统，联动总控制屏，ＢＴＭ气体灭火系统。 （2） 湿式消防系统：自动喷淋系统，消防栓系统（消防泵）。
（3） 消防联动机构：消防送风和排烟风机的功能和联动试验；空气系统鲜
风机和排气机的功能和联动试验；消防电梯的功能试验。
（4） 火灾报警系统：自动报警系统（包括：感温式火灾报警、感烟式火灾
报警、感光式火灾报警），手动报警系统（包括：电铃报警、破碎玻璃报警、紧急电话报警）。
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3、消防工作的展开： （1）进行消防宣传。
宣传的形式有：消防轮训，利用标语或牌示进行宣传，发放消防须知（防火手册）。
宣传的内容有：消防工作的原则，消防法规，消防须知。 （2）建立三级防火组织，并确立相应的防火责任人：
物业总经理、各部门经理、各级主管。
（3）将防火责任分解到各业主、租户单元。由各业主、租户担负所属物业范
围的防火责任。
（4）明确防火责任人的职责，根据《中华人民共和国消防条例》的规定，制
定防火制度。
（5）定期组织及安排消防检查，根据查出的火险隐患发出消防整改通知书，
限期完成整改，并进行复查。
（6）制定防火工作措施，从制度上预防火灾事故的发生。 （7）配备必需、完好的消防设备设施。 （8）全员发动，及时消除火灾苗头和隐患。 （9）建立自防、自救组织。
包括：建立义务消防队；建立专职消防队；抓好消防训练，每年组织一
次写字楼全体人员消防演习。
（10）明确火灾紧急疏散程序。做好疏散的准备工作，人员疏散为主为先，转
移危险品、抢救贵重财产在后。 （11）建立消防档案。
（12）制订灭火方案及重点部位保卫方案，每个房间安装消防走火示意图。
（四）重视清洁管理
清洁服务的质量是项目物业管理服务水平的重要体现，直接关乎着项目的整体形象。由于项目的公共区域一般都是采用大量的质地讲究的高级装饰材料进行装饰，所以清洁难度大，专业性要求非常高。为此必须制定完善的清洁管理细则，明确需要清洁的地方、材料、清洁次数、检查
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方法等。同时，由于人流频繁的因素，必须加强经常性的巡视保洁，保证主要通道、大堂、电梯、公共走廊等重要部位随脏随清。 日常清洁工作的重点主要可以体现在：
1、制定完善的清洁管理细则，明确需要清洁的位置、材料情况、操作工序、清洁频率、检查方法等，并严格执行。 2、制定部门各岗位的责任制。 3、建立卫生清洁的检查制度。
（1）定期巡检法（随见随报，定点检查，划簿登记）； （2）每日抽查； （3）会巡制度；
（4）食用水质及排污处理检查。
4、保持项目内公共场所的清洁。如大堂、洗手间、公用区域等。 5、提供全面的清洁卫生美化服务。
（五）强化设备设施的管理及维修保养
设备设施的正常运行是项目保证正常运作的核心。首先，日常管理必须重视对水电设施（包括：高低压变电房，备用发电房，高低压电缆、电线、上下水管道等各项设施）的全面管理和维修，供水、供电方面必须制定健全完善的应急措施预案，并不定期举行突击检查。其次，应特别注重对电梯系统的保养与维修，注重对消防系统的检查、测试以及对空调系统的保养、维修。在此，要制定健全的检查维修制度，对于公用设备、公共区域，如：大厅、电梯间、公共走廊等部位进行定期检查、维修维护。对业主、租户的设备报修要及时处理，并做好定期的检查。要做到电梯运转率不低于98％，应急发电率达到100％，消防设备完好率达到100％。
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项目的设施设备管理主要应做好以下各项工作： 1、设备管理
（1）建立设备档案。
做好写字楼各项设备验收文件资料的存档，建立设备登记卡。 （2）完善工程管理部的架构。
（3）建立各部门、各工种的岗位责任制。
（4）抓好物料采购、供应和消耗的环节的计划与控制，开源节流。 （5）制定设备的保养和维修制度。
（6）建立监管制度，监督检查专项维修保养责任公司及工作个人的工作。 2、维修与保养
（1）报修与维修程序。
两类报修：自检报修、客户报修。 （2）设备的保养。
可建立三级保养制度：日常保养（又称作例行保养）；一级保养；二级保养。 （3）设备的维修。
对于设备的维修控制，关键是抓好维修计划的制定和维修制度的完善。建立设备维修制度主要是设备检修制度和报修制度。
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