8.0综合管理费的支出预算与收取
按目前所获得的信息，二期塔楼可供销售/租赁面积为118,025.99㎡，分别为Fit Office88,343.66㎡和Top Office29,682.33㎡。
8.1综合管理费的服务内容
在建筑配套设施方面，Fit Office和Top Office将可享受大厦的基本设施，如：
1、电梯系统 3、强电设备 5、空调维护 7、消防设备及保养 9、公区空调 11、公共水、电 13、员工薪金及福利 15、清洁及绿化
而在空调供应方面，这两类的写字楼却有着较大的差别，具体如下：
类型 写字楼 公共通道 2、楼宇工程维修 4、弱电设备 6、给排水系统 8、保安系统 10、公共照明、电梯 12、大厦保险 14、办公费用及杂项
FIT OFFICE 47–62Flr TOP OFFICE 17–45Flr TOP OFFICE + CLUBHSE 12–16Flr + 10Flr 采用VRV分体机，以个别用量表记量， 24小时供应 采用VRV分体机，以个别用量表记量， 10小时供应 （0800hrs----1800hrs） 由中央空调24小时提供 由中央空调10小时提供 （0800hrs----1800hrs） 采用中央空调，提供10小时供应。 （0800hrs----1800hrs） 由中央空调10小时提供 （0800hrs----1800hrs） - 25 -
8.2综合管理费市场调查
目前市场写字楼综合管理费调查如下：
大厦名称 发展中心 中泰广场 中信广场 大都会广场 财富广场 东峻广场 广州时代广场 市长大厦 面积（㎡） 78,000 98,000 146,797 63,000 66,000 101,601 55,000 23,000 收费（元/㎡/月） 29 29 29 25 25 28 26 29 综合万菱汇的特点，仲量联行建议综合管理费的收取不应偏低太远，但建议比现有的市场收取费略低。这主要是考虑到开业初期的使用率低，所可能收取的综合管理费不够支付基本费用，加重开发商的财务负担。
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8.3万菱汇管理费支出预算
写字楼类别面积 M2TOP OFFICE 月96,626.38FIT OFFICE 月21,399.61序项 目一工资及福利1基本工资2福利支出小计二行政办公费办公费办公交通费业务通讯费对讲机防洪费印花税折旧低值易耗品摊销书报订阅及办公印刷费招聘及培训费公关及招待礼品费审计费其它小计三1235清洁消杀及绿化养护费公共区域清洁费垃圾清运费除四害绿化租摆费小计四五1234567保安费公共设施设备维护保养费电梯系统楼宇工程维修强电设备弱电设备空调维护给排水系统消防设备及保养小计六1234公共能源费（可分摊）空调能源溴化锂空调照明、电梯公共水费小计七保险费1财产一切险2公众责任险小计八九不可预见费用（预提）管理酬金20,0008,00030,00025,00020,0001.43%1.19%0.95i0,000310,000188,00018,0001,206,00057.55p,00035,00018,0008,00075,0007,50040,000280,50013.38?,0008,3604,4009,240110,00024,0005.25%1.155,0003,7507,5005,00023,0001,00010,0003,0006,7501,50015,0001,00050,000162,5007.75%中华国际中心综合管理费支出预算月度支出预算%年度支出预算备 注171,00466,653237,65711.3434567891112预计管理支出总额2,095,657100% - 27 -
8.4 Fit Office和Top Office两类的综合管理费
万菱汇对外宣传该大厦是以VRV空调系统为其销售策略。在我们所获得的信息里，FITOFFICE是可享有24小时的空调服务，TOPOFFICE只享有10小时的空调服务。为有效的收取综合管理费，仲量联行经综合考虑各项因素，建议只维持两种综合管理费标准，如下表：
类型 写字楼 采用VRV分体机，以个别用量表记量， 24小时供应 采用VRV分体机，以个别用量表记量， 10小时供应 (0800hrs---1800hrs) 公共通道 综合管理费收费建议 ￥18.00/㎡/月 空调另以表记 FITOFFICE 47–62Flr 由中央空调 24小时提供 TOPOFFICE 17–45Flr 由中央空调 ￥28.00/㎡/月 10小时提供 中央空调 (0800hrs---1800hrs) 10小时提供 TOPOFFICE+CLUBHSE 12–16Flr + 10Flr 采用中央空调， 提供10小时供应。 (0800hrs---1800hrs) 由中央空调 ￥28.00/㎡/月 10小时提供 中央空调 (0800hrs---1800hrs) 10小时提供
对超时使用空调的收费率，仲量联行建议如下：
分类 A B C D E 面积（㎡） 0-150 151-400 401-900 901-1500 1501-2000 每小时收费标准（元/小时） 10.00 20.00 60.00 90.00 120.00 - 28 -
8.5管理费的支出组成及收费建议
1、 支出组成 已知现有面积为：
Top Office： 96,626.38㎡（约总面积的80%）
(96,626.40㎡供计算方便用)
Fit Office： 21,399.61㎡（约总面积的20%）
(21,399.60㎡供计算方便用)
Fit Office和Top Office的支出预算约为（自用单位的空调没有被考虑）：
2，095，657元
=17.76元/㎡
118,026㎡
17.76元/㎡可被考虑为Fit Office的支出成本。（没包括自用空调）。我们再把Top Office的空调费用考虑在内时，对Top Office的支出预算将为：
690,000（空调费）
=7.14元/㎡（空调费）
96,626.40㎡
17.76元/㎡+7.14元/㎡=24.90元/㎡
2、 仲量联行建议Fit Office和Top Office的综合管理费分别如下：
Fit Office: 18元/月/㎡ Top Office: 28元/月/㎡
8.7五年综合管理费流动资金预测（5 years cash flow projection）
对上述5年流动资金预测，仲量联行假设： a.
Fit Office 和 Top Office的综合管理费的第一年收取率为50%，第二年为65%，之后每年以递增10%。 b.
在支出方面，第一年的支出约为总支出的60%，第二年为70%，第三年为75%，之后每年递增10%。
从附上的资金流动预测表可了解到，万菱汇的物业管理财务上所能遇见的风险不高，而希望第二期管理在三、五年内累计可观的剩余的机会应该不是很乐观。
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