五年综合管理费流动资金预测收入预算写字楼类别TOP OFFICE @ 28 / M2 / 月FIT OFFICE @ 18 / M2 / 月面积 M2 96,626.38 21,399.61year 11,352,778192,6001,545,378year 1year 21,758,611250,3802,008,991year 2year 31,893,889269,6402,163,529year 3year 42,164,445308,1602,472,605year 4year 52,435,000346,6802,781,680year 5备 注由第一年50％占用率起，每年递增10％支出预算序一工资及福利1基本工资2福利支出小计二行政办公费办公费办公交通费业务通讯费对讲机防洪费印花税折旧低值易耗品摊销书报订阅及办公印刷费招聘及培训费公关及招待礼品费审计费其它小计三清洁消杀及绿化养护费1235公共区域清洁费垃圾清运费除四害绿化租摆费小计四保安费五公共设施设备维护保养费1234567电梯系统楼宇工程维修强电设备弱电设备空调维护给排水系统消防设备及保养小计六公共能源费（可分摊）1234空调能源溴化锂空调照明、电梯公共水费小计七保险费1财产一切险2公众责任险小计八不可预见费用（预提）九管理酬金27,5002,50030,00025,00020,000690,000310,000188,00018,0001,206,00087,00035,00018,0008,00075,0007,50050,000280,50088,0008,3604,4009,240110,00024,00035,0003,7507,5005,00023,0001,00010,0003,0006,7501,50015,0001,00067,500162,500项 目写字楼171,00466,653237,6571234567891112102,60239,9920142,59400021,0002,2504,5003,00013,8006006,0001,8004,0509009,00060040,500097,50000052,8005,0162,6405,544066,000014,40000052,20021,00010,8004,80045,0004,50030,0000168,300000414,000186,000112,80010,8000723,60000016,5001,500018,000015,000012,0000119,70346,6570166,36000024,5002,6255,2503,50016,1007007,0002,1004,7251,05010,50070047,2500113,75000061,6005,8523,0806,468077,000016,80000060,90024,50012,6005,60052,5005,25035,0000196,350000483,000217,000131,60012,6000844,20000019,2501,750021,000017,500014,0000128,25349,9900178,24300026,2502,8135,6253,75017,2507507,5002,2505,0631,12511,25075050,6250121,87500066,0006,2703,3006,930082,500018,00000065,25026,25013,5006,00056,2505,62537,5000210,375000517,500232,500141,00013,5000904,50000020,6251,875022,500018,750015,0000145,35356,6550202,00800029,7503,1886,3754,25019,5508508,5002,5505,7381,27512,75085057,3750138,12500074,8007,1063,7407,854093,500020,40000073,95029,75015,3006,80063,7506,37542,5000238,425000586,500263,500159,80015,30001,025,10000023,3752,125025,500021,250017,0000162,45463,3200225,77400033,2503,5637,1254,75021,8509509,5002,8506,4131,42514,25095064,1250154,37500083,6007,9424,1808,7780104,500022,80000082,65033,25017,1007,60071,2507,12547,5000266,475000655,500294,500178,60017,10001,145,70000026,1252,375028,500023,750019,000000000预计管理支出总额流动资金五年预测2,095,6571,257,394287,9841,466,960542,0321,571,743591,7861,781,308691,2961,990,874由第一年60％的支出预算起，逐年递增10％790,806
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9.0财务管理
【万菱汇】的综合管理费收入将设立一个独立的账户。管理处将沿用现 有的财务软件及服务方式收取管理费，同时也希望可以继续以一年四个季度向 业主收取综合管理费德方式收取相关费用。这类四个季度收取的模式在众多仲 量联行的物业已采用多年，并获得良好的反应。希望业主可以将此收费的模式 纳入租赁合约的条款方便执行。
在支出方面，本行将采取独立支出账户，对于公用设施未能清楚划分的区域， 本行将采取队支出做合理的比例分摊的方式，与商场部分的支出进行分摊。按 照商场面积为17万平方米及塔楼写字楼面积12万平方米计算，建议商场与写 字楼的摊分费用的比例为70：30。
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10.0 大堂入口闸机管理 1、据我们最近和二期工程部指定的门禁系统电脑运作的程序供应商（广州新中新华捷系统集成有限公司）进行一次技术讨论会。该公司王宝江总经理助理明确表明，他还没有一个关于二期门禁系统操作技术的概念，因此，经过了这次会议，我们假设整套门禁系统在下列的条件运作： a. b. c. d. e. f. g.
门禁系统记录人员通过闸门的进出时间；
门禁系统的进门卡只有一个种类，即IC卡/磁条卡/条码 卡等。 所使用的门禁卡也将是电梯系统进入楼层的识别卡； 门禁卡在入卡的时候，受读卡机核实后才可进入； 门禁卡只在电梯里只读预先编定的楼层；
门禁卡在出去的时候，必须完成读卡的程序才能开闸；
访客的门禁卡将在出来的时候，在读卡的同时被读卡机吞入（由管理处回收重新使用）。 h.
门禁卡可被随时设定进出的次数和时段。
2、据我们认为万菱汇门禁系统的使用者将会是以下四种： a. 业主/租户
b. 访客（其中包括：短期行为、中期行为） c. 短期行为是指一次进出。
d. 中期行为是指多次进出/阶段性进出。
e. 工作人员（例如：外判单位员工、搬运公司员工、清洁员工、维修员
工等等） f. 集体/参观团
3、有效的门禁系统运作模式
a. 在处理门禁系统的电脑审核，最简单的一类使用者便是业主/租户。其
审核过程都由该业主/租户预先提供名单，再由管理处制作相关的进门卡给业主/租户。
管理处建议进门卡作年度更新，这是使用者的进门卡能获得定期审核，也同时让管理处能了解散布到外面的进门卡的最新形势。
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操作流程如下：
业户/租户申请办进门卡 管理处审批、发卡、记录、存档
交付业主/租户使用 b. 门禁系统比较难处理的关键在于如何有效率地处理访客，我们作了如下
的假设：
? 一天工作8小时，每小时来访客人5000人，也就是 说前台服务
人员每小时必须处理62.5人，每一位访客的处理时间必须不能超过1分钟。
? 在访客申请门禁卡的时候，管理处建议必须获得受访公司的电话批
示之后，才给予发卡进闸。这是为了确保受访公司能提早谢绝不受欢迎的外来人士。
操作流程如下：
访客在前台办理登记手续 联系受访单位获取批示 发 卡 访客出闸后，进门卡通过机械自动回收 c. 建议设置两个接待处
为确保更迅速地处理访客和节省时间为目标，管理处认为必须拥有两个接待中心，一主一副。主接待处将是2/F塔楼已设定的地方，副接待处建议设置在西门入口适当的位置，将两个位置的网络主机连接在一起。管理处会按照高、低峰访客需求，对前台操作员工作适当的调整，但是低峰期的前台操作人员不少于3位员工，高峰期将可能增至7位。
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d. 对集体访客处理：
集体访客超过10人以上，建议相关的公司作预先申请，申请的公司必须将访客名字和身份证复印件预先向管理处提出申请，这样管理处便能为集体访客作发卡准备，加速当日处理访客的速度。 e. 对工作人员处理：
一般上，服务员工（如：清洁、维修、外判单位的员工）只允许使用服务电梯/消防梯上落。这些可控制范围的员工将另发员工卡处理。管理处不打算将他们纳入门禁系统管理范围内。
f. 上述的几项建议都是适用于一般办公时间及非办公时间，但是管理处将
会对访客在非办公时间申请门禁卡方面作比较严谨的审核。在业主的隐私和维护良好治安的问题上也会考虑到合理的平衡。
4、VIP服务专柜
为提高万菱汇的形象及服务质量，仲量联行建议在前台设立一个VIP的专柜，为万菱汇的高级管理经理、首席执行官、董事等提供专贵的服务，这项服务将会由素质良好的服务人员跟进，直到完成任务为止。
5、遗失卡处理
如业主/租户遗失或损坏IC卡必须第一时间向管理处办理挂失。在撤销遗失卡之后，再新补发一张新卡，这是一项有偿服务。 操作流程如下：
在管理处办理挂失/损坏进门卡手续 管理处撤销遗失卡 管理处补发门进卡、记录、存档 交付业主/租户使用 - 34 -