该老年公寓仅接收能生活自理的老人，而就目前市场表明，大部分需要入住老年公寓的都是那些生活不能自理的老人。2.该老年公寓地处十分偏僻的小路上，而且负责人没有广告意识，公寓的经营活动宣传不出去也导致没有多少人了解到这个公寓。3.该公寓处于保障街一带，那边几乎百米一老年公寓，竞争十分激烈，而且那边的老年公寓大多是凯峰连锁，作为全国性质的大连锁企业，肯定在经营管理方面有自己的优势，这也使得该老年公寓难以获得令人满意的业绩。
我们就该公寓的几项劣势进行简单分析：
首先，谈到该公寓不接收不能生活自理的老人，经过我们的调查发现，这些老年公寓负责人一致的意见就是做这行最大的困难就是难请人，因为这些不能生活自理的老人实在太难照顾了，据管理人员说道，做这行，一般人不说能不能吃苦吧，光是心里上承受的压力就挺大，首先，你得不怕脏，老年人是糊涂的，什么都不懂，你还得喂他们吃好喝好，好吃的他们喜欢啊，但吃完就得拉，你还得收拾，所以，千万不能怕脏，其次，还有精神上的考验，她说，肯做这些打扫卫生这些活的，大多是些中老年妇女，但她们要照顾的，很可能是跟她年龄差不多的中老年男人，这些人由于各自的原因，不能生活自理，也就以为着你必须帮你同龄异性洗澡。无疑这是很多人不能接受的。或许这个陆禄福老年公寓的负责人也正是考虑到这点才只接收可自理老人，但无疑，他这方面没有顺应市场，我觉得他应该做的不是逃避而是想办法去解决。
其次，谈到宣传问题，虽然目前我们所走访的几个中小型老年公
寓普遍都并没有做什么宣传广告什么的，但为何那些老年公寓的床位都总是供不应求呢，我觉得这也与管理人的装修什么的设计有关。从那边的同乐到善缘居再到正大，那些老年公寓有一个共同点就是他们做的比较专一，老年公寓就是老年公寓，全心全意为这个方向努力。唯独这一家，集老年公寓与旅馆与一身，乍眼看起来可能是对资源的合理利用，其实我觉得不然，就像以前的巨人集团一样，企业做的杂了就可能一样都做不好，实际也证明了这点，我们进去之后发现，无论是老年公寓还是旅馆，都没住满，这就说明了管理人在这方面存在着很大的问题。
最后一点，谈到竞争，我觉得竞争的话是每个行业不可或缺的东西，这方面我们所要做的就是不断完善自己就好，凯峰老年公寓连锁固然有自己强大的一面，他强在哪些点？我们也简单调查了一下：目前而言，老年公寓这个行业属于福利行业，政府还是会有一定补贴的，哈尔滨这边大概是1W/床位，而凯峰那边正是由于企业规模足够大，负责人能收到那笔援助并将其投入老年公寓的建设之中。而且据这边的管理人员说道，他们在建设初期，凯峰那边是会指派专业的人士过来进行培训。所以在专业性上，肯定更胜一筹，这也是他们的优势所在，而陆禄福老年公寓属于私人开设的老年公寓，他没有足够的规模以致他也不可能收到那笔援助自然而然输在了起跑线上。
谈完劣势我们谈谈陆禄福老年公寓相对于那些老年公寓的优势： 首先，不可否认，在我们走访的这么多老年公寓中，陆禄福老年公寓是装修的最体面，房间最敞亮的，它无论是面积、装修还是配备
的生活设施都是那里面首屈一指的，可惜的就是里面并没有住满人，甚至我们发现，他们那边1500一个月的单人间，竟与其他公寓2000一个月的四人间是相同面积，更别说里面单独配有电视大床衣柜什么的，可以说在硬件上他们是遥遥领先的。其次，我发现陆禄福里面的老人大多在老年公寓里面过的比较开心，不像其他几个老年公寓，进去之后老人们都是愁眉哭脸，看到外人进来就如同饿狼见到了食物，抓着我们的手便是一番长谈。陆禄福老年公寓里面的老人大多比较乐天，看起来笑呵呵的，给人感觉十分亲切。这也证明了他们在里面确实活的很舒坦。最后不得不说到，他们的老板很值得为人称道，他说过，他经营这家老年公寓的本意即不是在赚钱，而是真正的为社会作做点贡献，或许这也是他疏于管理的原因。
4.4.3中小企业投资 4.4.3.1概述
中小企业投资建设的老年公寓，服务评级为中。
这种老年公寓通常可以满足老人温饱，医疗以及基本娱乐的需求。但是收费较高，依据老人情况可分为2000—4000每月不等，划分依据是老人自理，半自理，完全需要照顾，依次收费更高。代表有，民生小额贷款公司投资建立的民生老年公寓，依托民生公司年产值20万以上的财力，室内进行了近似于四星级宾馆的装修。因为旁边有依托民生养老公寓而建的西医诊所，可以为为老人提供最基本的医疗服务。同样比家好助老连锁总部拥有200张床位，一间16平方米
的房间只住两个老人，算是宽敞了。提供医疗服务的只有一个年纪比较大的护士。娱乐条件是一个40平方米的可以打牌，打麻将的大厅。
4.4.3.2分析
这类老年公寓的经营模式较为现代化，并且注意到了市场宣传的重要性，，主要是依托网络进行宣传。比家好老年公寓，有扩建的想法并已逐步实施。
4.4.3.3企业投资老年公寓的范例 民生老年公寓：
哈尔滨市香坊区民生老年文化养生公寓是经民政部门审核批准的高档民办养老机构，坐落在市中心的香坊区民生路103号，建筑面积1400平方米。我们认为公寓的选址处在居民区，毗邻民生小学，地理位置相对合理，初步满足老人静养需要安静环境的标准。 公寓建设的每层建筑面积比较少，独立活动空间很不充足。根据老年人不同需求，设有双人间，四人间等25个房间，共60张床位，所有房间均设有液晶数字电视、光纤网络、对讲呼叫器、独立卫生间、冷暖空调、电热淋浴器。同时走廊设有扶手、无障碍通道、安全监控，并配有电梯，非常方便老人生活起居。公寓一层设有200多平米的生态休闲大厅，青山碧水，曲径通幽，花繁树茂，老人们在优雅的环境中尽享读书看报，休闲娱乐，陶冶健身之乐趣。
经过走访我们有以下发现：
一、生活空间：每位老人拥有一个大概2.1*1.3的床位我们走访的是一个两人间，实际使用面积大概为10平方米，不符合国家规定的每位老人最低使用面积6平方米的标准。
二、配套设施：虽然每个房间都设有液晶数字电视，光纤网络，冷暖空调，但是老人的使用率不是很高，一般情况下很少能看见播种的电视。
三、人性化设置：公寓的走廊扶手和电梯设计的比较合理，介于民生老年公寓的情况，多数消费者属于半自理，这样的设计给他们带来了极大的方便。
四、活动设施：公寓一层设置的生态休闲大厅，在我们进行调查走访时，正在进行装修，所以其布局的情况不得而知，但是我们从老人的口中了解到，一般情况下，有些老人会在一层看老年报，打麻将来消磨时光。虽然在民生老年公寓的宣传网站上，我们了解到的生态大厅的面积是200平方米，但是实际观察其面积大概80-90平米的活动空间，其他的面积除了门口的接待台外，还有很多的被占用面积。
五、伙食水平：公寓具有经过严格筛选，规范培训的高素质服务队伍。餐厅配有营养师，根据老年人身体情况及口味习惯等精心准备食品，轮换菜谱。通过了解来这里居住地老人基本上对于公寓提供的服务菜品比较满意。还可为老人提供生日宴会，节日亲情宴会。
六、医疗看护服务：对有特殊要求的老人，实行个性化服务，尽力满足其需求。个性化服务应该算是这所公寓的特色之一了，我们在调查期间，观察到公寓内看护非常多，每一名老人都有制定的看护对