海洋BT项目各阶段投资控制要点分析
控制阶段 招投标/ 委托 控制要点 1.合同类型选择 泰达控股公司合同现状 本项目合同拟采用。。。 文件依据及BT项目一般做法 改进后的合同条款 对投资的影响 财建（2004）369号文件第八条规定： 本项目目前采用除材料与台发、承包人在签订合同时对于工程价款的约定，班费用以外其它费用均采用可选用下列一种约定方式： 工程造价中固定总价的合同类（一）固定总价。合同工期较短且工程合同总型。 价较低的工程，可以采用固定总价合同方式。 （二）固定单价。双方在合同中约定综合单价包含的风险范围和风险费用的计算方法，在约定的风险范围内综合单价不再调整。风险范围以外的综合单价调整方法，应当在合同中约定。 （三）可调价格。可调价格包括可调综合单价和措施费等，双方应在合同中约定综合单价和措施费的调整方法。 本项目可用的BT模式有： 1．目前“二次招标型”BT模式的税务关系——二次纳税 经理论分析，合理避税的4种模式： 1．“施工同体型”BT模式的税务关系——一次纳税 2．“垫资施工型”BT模式的税务关系——一次纳税 3．BT模式与“代建制”结合税务关系 4．股权模式的税务关系 2.BT 方式选择 合同1.1中定义的“BT”模式是指：甲方授权乙方投资、建设项目，在项目建设完成并验收合格后，乙方将项目移交给甲方，甲方按照约定支付移交价款。合同4.1中指出：双方同意本项目采用BT模式实施。 推荐采用： 1．“施工同体型”BT模式的税务关系，好处是可一次纳税，节约营业税部分。 控制阶段 控制要点 合同总价调价条款 泰达控股公司合同现状 合同中规定以下项目在工程造价中可予调整： （3）材料（包括砂石料、各类土工织布、混凝土等）、台班所用燃油、电价价格变动时的调整：变动未超过基准价格±5%时不予调整工程造价，变动超过基准价格±5%时按超出±5%的部分调整工程造价。基准价格以本合同签订当月《天津市建设工程材料价格信息》所公布的材料、燃油、电价格为准。 （4）因可归责于甲方的原因导致工期延误造成工程造价增加的，双方协商确定后予以调整。 文件依据及BT项目一般做法 《99建设工程施工合同示范》中对可调价格合同规定： 工程造价管理部门公布的价格调整； 08清单计价规范中指出： 1 当工程量清单项目工程量的变化幅度在10%以内时，其综合单价不作调整，执行原有综合单价。 2 当工程量清单项目工程量的变化幅度在10%以外，且其影响分部分项工程费超过1%时，其综合单价以及对应的措施费（如有）均应作调整。调整的方法是由承包人对增加的工程量或减少后剩余的工程量提出新的综合单价和措施项目费，经发包人确认后调整。 本条规定了施工期内材料价格发生变化，超过双方合同约定的幅度时，应调整材料价格。承包人应在采购材料前将采购数量和新的材料单价报发包人核对，确认用于本合同工程时，发包人应确认采购材料的数量和单价。发包人在收到承包人报送的确认资料后3个工作日不予答复的视为已经认可，作为调整工程价款的依据。如果承包人未报经发包人核对即自行采购材料，再报发包人确认调整工程价款的，如发包人不同意，则不作调整。 改进后的合同条款 对投资的影响 确定材料明细及台班所用燃 油、电价价格。 本合同中，可规定当工程量清单项目工程量的变化幅度在5%以外，且其影响分部分项工程费超过0 .1%时，其综合单价以及对应的措施费（如有）均应作调整。调整的方法是由承包人对增加的工程量或减少后剩余的工程量提出新的综合单价和措施项目费，经发包人确认后调整。 《07建设工程施工合同规范》中规定： 16.1.1.4 承包人工期延误后的价格调整 由于承包人原因未在约定的工期内竣工的，则对原约定竣工日期后继续施工的工程，在使用第16.1.1.1 目价格调整公式时，应采用原约定竣工日期与实际竣工日期的两个价格指数中较低的一个作为现行价格指数。 由于承包人工期延误导致的价格变化,合同中明确规定属于这种情况需执行何种调价策略。 控制阶段 控制要点 泰达控股公司合同现状 文件依据及BT项目一般做法 改进后的合同条款 对投资的影响 工程建设费用的增加 依照所做的工程费用敏感性分析结论： 工程建设费用每增加1个百分点，在回购期年融资回报率不变的情况下，中交公司的FIRR不变，但泰达海洋总价款将增加1841.15万元。因此，泰达控股必须严格控制工程建设费用。 依照所做的建设期贷款利息敏感性分析得出的结论：建设期利息增加，中交公司的FIRR将建设期贷款利息的变化属于国提高，泰达公司总付款将增加，且增加的幅度家宏观调控措施，合同中很难大于建设期贷款利息增加的幅度 用于约束建设方。 建设期贷款利息增加对中交公司有利，但对泰达海洋不利，使其付款总价增加。 建设期贷款利息的增加 控制阶段 合同管理 控制要点 工 程 预 付 款 支 付 支 付 时 间 额 度 比 例 泰达控股公司合同现状 7.3.1乙方须保证开工前施工合同中规定的预付款准时到位，不得影响施工单位开工。 文件依据及BT项目一般做法 08《建设工程工程量清单计价规范》中4.5.1条规定：在具备施工条件的前提下，发包人应在双方签订合同后的一个月内或约定的开工日期前的7天内预付工程款 改进后的合同条款 对投资的影响 08《建设工程工程量清单计价规范》中4.5.1条规定： 原则上预付比例不低于合同金额的10%，不高于合同金额的30%。依照所做的项目投资因素敏感性分析结论：当投资回报率不变的情况下，投资预付款比率每增加1个百分点，给付投资回报率增加0.96个百分点，项目总价款增加186.84万元。假想预付款比例为项 目总价款的30%时，不考虑移交营业税及附加，总回购价款为18.97亿元，全额按销售不动产考虑税金，回购总价款达20.01亿元。可见，预付款比例的大小对投资回报率及总回购价款影响比较大，因此，为了更好控制投资，必须降低预付款比例。 违约规定 08《建设工程工程量清单计价规范》中规定：若发包人未按合同约定预付工程款，承包人应7.4.1 在预付时间到期后10天内向发包人发出要求甲方迟延支付时,应按迟预付的通知，发包人收到通知后仍不按要求预延支付数额每天万分之 该部分原合同已规定明确 付，承包人可在发出通知14天后停止施工，发向乙方支付违约金, 包人应从约定应付之日起按同期银行贷款利率 计算向承包人支付应付预付款的利息，并承担违约责任。