3．相邻关系
区分所有权人共居一栋区分所有的建筑物中，相邻关系非常重要，对区分所有人的行为要严格规范，保持整个建筑物秩序的协调和生活的安宁，保护各区分所有权人的合法权益。
行使专有部分权利时，要明确处理相邻关系的规则，使专有权予以适当的延伸和限制。在必要限度内，区分所有权人有权使用其他专有权人的专有部分；有权为使用、保存、改良自己的专有部分而临时使用相邻方的空间；对于不当使用而对共同生活环境造成损害的行为有权予以制止；有权对可能造成共同生活危险的不当行为提出制止，并要求采取相应措施；对因装修而影响了邻居通风、采光、排水的，有权要求回复原状。与这些专有权人的权利相对应，每一个专有权人都要负担这样的义务。
四、针对建筑物区分所有权的共有权存在的问题所应采取的对策
建筑物区分所有权的共有权的规定中，主要问题就是简陋，《物权法草案》对此就写了一条即第76条，写得也不是很好，缺少必要的内容。对此，司法必须加以补充。
（一）建筑物区分所有权的共有权的性质
建筑物区分所有权中的共有权，是互有性质的共有。这种互有性质的共有与其他共有是不一样。共有权是建筑物区分所有权的共同性灵魂，就是说这种共有是一种不分份额的共有，它比共同共有还复杂、还紧密，是在建筑物存在的期间永远都不可以分割的共有，是共有的一种特殊情况，就是互有。在互有中，最典型的形式如一个家族共有的一个祠堂，是共有的，永远也不能分割的，只能一代、
一代地传下去。建筑物区分所有权种的共有是一样的，也是一种互有。
最典型的共有，有夫妻共同财产、家庭共有财产、合伙财产，还有共同继承。建筑物区分所有中间的共有是这四种之外的一种共有类型。这种共有我一直称奇为互有权，就是想说明它的性质。不过多数人都认为叫做共有权，也可以，但是要明确它的性质是互有的性质。对此，任何区分所有人提出解除或者改变共有关系的主张，均为非法要求，都不能准许。
（二）应当确定共有部分的范围
共有权的客体，就是区分所有建筑物的共有部分。在《物权法草案》中，关于区分所有建筑物中共有范围的规定中仅提到了两部分，不够完全，司法必须进行补充。司法应当确定的共有部分的范围是：
1．建筑物本身的共有部分
按照学理和立法例，建筑物本身的共有部分应该包括四个方面：（1）建筑物的基本构造部分，包括支柱、屋顶、外墙和地下室，等等，主体的整体构造部分。（2）共用部分及附属物，包括楼梯、消防设施、走廊、水塔、自来水管道、暖气管道，还有仅为部分区分所有权人共有的部分，如楼层的楼板、间壁墙等，这是仅对两家进行隔离的共用部分。（3）建筑物占用的地基的使用权，归全体建筑物区分所有权人共有。（4）区分所有建筑物小区的共用设施、公益活动场所、围墙、小区大门，地上地下的共有物，还有水电、照明、消防、安保等配套设施。
值得研究的是区分所有建筑物的楼顶空间的归属问题。高层建筑的商品房销售，最高层的下一层（次最高层）价格卖得最高，而最高层房间（即顶层）的价格就低多了，也不好销售。开发商把顶层空间卖给顶层的业主，业主可以建造空
中花园独享，开发商可以变滞销为畅销，是一个“双赢”的局面。但是，楼顶空间是全体区分所有权人共有的，区分所有权人共有范围，除了专有部分以外，其他的都是共有的，楼顶空间当然也是共有的，因为专有权的实像就是最后粉刷表层，超出最后粉刷表层的顶楼楼板都是共有的，在其上面的楼顶空间当然更是共有的。那么，为什么开发商就能把楼顶空间卖给业主呢？这是侵害其他区分所有权人的权利。
2．确定的共有部分
确定的共有部分包括绿地、道路、物业管理用房。
关于物业管理用房的性质，尽管有争论，但是性质是明确的，当然是全体业主共有。 还有道路的问题，也是确定的共有部分，几乎没有争论。
区分所有建筑物的绿地当然也是区分所有人所共有。但是存在的问题是窗前绿地的归属问题。现在通行的办法是将一层不好卖、价格低的房子在出售时赠送窗前绿地，业主可以拥有自己窗前小院和绿地小院，成了自己的独立空间，这样一层的房子就好卖了，价钱也高了。但是，区分所有建筑物的所有绿地都是共有的，为什么开发商就能将窗前绿地赠送给业主呢？假如就是赠送给一层的业主了，使它变成与最好的、价格最高的房子的价格一样了，变成最好卖的了，实际上是开发商拿了全体区分所有人共有的绿地自己赚钱。这样一来，一层的区分所有人高兴了，开发商也高兴，但这个“双赢局面”是建立在全体区分所有人牺牲的基础上的，损害了全体区分所有人的利益。区分所有建筑物的绿地包含三个权利：一是国家土地所有权，绿地使用的土地是国家的；二是国有土地使用权，是属于全体业主的；三是绿地的所有权，就是植被的权利，是全体业主所有的。开发商把窗前绿地赠送给一层业主，实际上等于把绿地这一部分共有的土地使用权和草坪
的所有权都给了一层的业主，实际上一层的业主和开发商共同侵害了全体业主的权利。
窗前绿地以及楼顶空间都是共有权的客体，都是共有部分，其性质是确定的共有财产。如果对窗前绿地、楼顶空间的权属发生争议，区分所有权人如果起诉开发商，起诉一层或者顶层的区分所有权人，应当判决胜诉。因为这是确定的共有部分，不是花钱就可以买来的。窗前绿地和楼顶空间的处分权在全体区分所有权人。如果区分所有权人大会作出决议，说窗前绿地、楼顶空间就归一层或者顶层的业主，那么这个决议就是有效的。但是假设一个区分所有建筑物有100户区分所有权人，除去一层和顶层的10户，其余的90户会作出这个决议吗？大概不会。
3．不确定的共有部分
不确定的共有部分是会所、车库。
区分所有建筑物的会所问题，应当按照《物权法草案》规定确定：开发商如果能够证明其拥有所有权，会所就是开发商的；但如果开发商不能证明属于自己所有的，就是共有的。
区分所有建筑物的车库问题很复杂，也很重要。当代的城市生活是汽车生活，区分所有的建筑物必须有足够的停车位。有些国家的法律都做这样的规定，有的甚至规定两居室的建筑单位必须建有一个停车位，三居室的建筑单位必须建有两个以上的停车位。另外，当代社会的反恐、防空都极端重要，如果把地下停车位分给每一个人，都享有所有权，到防空、反恐需要用时，避难就会出现问题。因此很多国家和地区都明确规定地下停车位不能分给个人所有，永远不应当单独设定所有权，但也不应该归开发商，而应该由全体区分所有人共有，在此基础上再
设定专有使用权。因此，车位是不确定的共有部分，也就是总体上是共有的，但是还要设置专有使用权或者设置租赁关系，为区分所有权人所使用。车位设置专有使用权要交付费用。同时还要交管理费。这种交费应当是合理的。
存在的一种争议是，开发商有车库所有权和车库的土地使用权，按照《物权法草案》的规定，建设单位能够证明其享有所有权的，可以享有所有权，所以，如果业主购买车位，实际上就相当于租赁关系。那么这种案件，如果开发商能够拿出证据证明车库的所有权属于自己，那就可以确认归开发商。
关于区分所有建筑物的车位权属问题，司法应当确定以下规则：
第一，应当确认城市区分所有建筑物的车位是必须建设的，一是解决停车难的问题，二是解决防空和反恐的问题。同时，地下车位不准成为个人私有或者开发商私有。
第二，判断停车位的所有权归属最根本的标准，在于土地使用权归属于谁所有。土地使用权归属于全体区分所有权人的，那就不可能在区分所有权人使用的土地上，开发商还会享有一个车位的所有权问题。因此，停车位应当属于全体业主共有，是建筑物区分所有权中的共有权的标的。对此，也是应当确定的，不能更改。
第三，区分所有建筑物的地下停车位，典型的形式是间接共有，即不是直接共有，而是通过开发商建设，销售给业主专有使用权，实现间接共有。不能形成这样的情况，即把所有的车位尤其是地下车位都交给区分所有权人所共有，由业主大会或者业主委员会决定怎样使用。这是做不到的。
第四，建设部门规定的车位比例，是开发商必须做到的，建设不足，开发商