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行政法规的规定。这就是国有土地使用权的一些基本规则。
2. 集体土地使用权
首先我们要按照不同的类型来考量。 （1）土地承包经营权。
土地承包经营权首先就是权利界定，按照《土地管理法》第14条的规定，农民集体的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事这个用途上的规定，种植业、林业、畜牧业、渔业生产，然后土地承包经营期限为30年，这是《土地管理法》。
到了2007年物权法第127条对这个规定又有一些变更，有一些新的竞争。一个是从范围规定是土地经营权人依法对其承包的耕地、林地和草地等享有占有、使用和收益的权利。有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产，没有提渔业了。就是耕地、林地、草地是这样的。
然后126条规定这个期限，《土地管理法》是30年，现在的规定是耕地的承包期30年，草地的承包期为30至50年，林地的承包期为30到70年，还有特殊林木的林木承包区，经国务院林业行政主管部门批准还可以延长。
然后进一步规定，承包期完以后，可以由土地承包经营权人按照国家规定继续承包，这样立法的宗旨很清楚，就是要使土地承包权人有一个更长期的利益预期。当人们对他的土地有了长期预期的时候，才可能对土地有更大的投入。
（2）土地登记权证的制度
那么为了保护人们的土地使用权，进一步还有一个土地登记权证的制度。我们知道现在土地登记制度还在农村逐步推行的过程当中，所以物权法第127条第二款规定，县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证，林权证或者草原使用权证，并且登记造册，确认土地承包经营权。这是物权法的要求。所以下一步，各个地方，都应当认真的去落实物权法的规定，目前首先是发证，下一步就是根据物权法的规定，建立统一的不动产登记制度以后，要对获得权证人的权建立统一的登记制度。
（四）农村集体土地使用权的流转问题
1. 农村集体土地使用权的流转问题
首先是可不可以流转，就是可流转性的问题。物权法第128条规定，土地承包权人依照农村土地承包法的规定有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。当然流转的期限不能超过土地使用权、承包权剩余的期限。比如过10年了，那么你流转的期限就是20年。
那么农村土地承包法流转的形式比物权法规定的要多一些。它有一个转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。为什么把土地承包法的这种方式在物权法里面就没有写上呢？这个是因为当时全国范围
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内正在进行土地整顿，当时有一种认识，认为农村有一种现象叫做所谓的以租代征。实际上以租代征是改变了土地用途的情况下，以租赁的方式对农村土地进行经营性开发，商品开发。比如说我租你这个地几十年，然后我就搞房地产开发，实际上这不是真正的出租。我们讲所有的土地流转有一个基本的原则是不可以改变土地用途。如果他是农地，你租过去也只能用来经营农业，不能用来搞商品房或者其他的工业性的开发。所以以租代征并不等于说可以否定正常的通过出租方式的农地流转。
比如说我是一块农地你租过去，你也耕种，这个当然可以。最近我们也出去搞了一些调查，最近我也去湖南搞了一些农村土地流转的调查。这种以租赁方式来经营农业土地的情况现在仍然有。也有一些农村的专业户或者是城市的一些公司来租赁农村的土地，一租就是一大片，很多户的土地全部租过去，租过去以后进行平整，然后进行规模开发，这个应该是得到鼓励的。所以我们今后要进一步的完善这个法令，对这个正常的转包、出租、互换、转让等等方式都要给予承认和保护。
2. 农村土地的流转的基本原则
那么关于农村土地的流转，那样这个土地承包法要遵循的基本原则。 （1）首先是平等协商、自愿、有偿的原则。
（2）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，因为土地承包经营权就是农业用地。 （3）土地流转的期限不得超过承包期的设定期限。
（4）受让方需有农业经营能力。你要没有农业经营能力，你把土地拿过去，不是就荒废了吗？ （5）就是在同等条件下，本集体经济组织的成员，享有优先权。
就是我这块地，我要进城打工了，这个时候来了一个城市人想来转包，同时我们本村的也有一户想转包，如果双方出的价钱都是一样的，那么我们就得承认本村的成员享有一个优先权，我就得给他，是这意思。
那么第34条还规定了农村土地承包经营权流转的主体是承包方，这点很重要。有的地方村集体村干部说这个土地是我们集体的，你不种了，你要转给别人去种，那这个收益要由村集体或者说村干部来决定，而且这个收益还要给我，这个认识是错误的。所以承包权是使用权，使用权是张家的就是张家的，是李家的就是李家的。那么张家的使用权要转包就是张家去转包，不是你村集体、村干部能去转包，所以这个流转主体很清楚。
所以农村土地承包法规定，承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转以及流转的方式。那么关于转包、出租，承包经营法规定，承包方可以在一定期间内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方。那么承包方与发包方的关系不变，我是承包户，我把这个出租或者转包给别人了，但是我对集体承担的义务，仍然是由我来承担。那么通过这些年来的改革，首先农民不交农业税了，国家的义务已经是没有了，过去农村杂七杂八的费用现在也已经很少了。不管怎么说，按照承包合同，你对集体承担的那些义务，仍然由发包的一方或者出租的一方来承担。
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还有互换，互换是限于同一经济组织的范围之内。那么对于同一经济组织对于土地承包经营权可以互换。比如说我们在一个村，张家和李家，张家的地和李家的这块地，现在有很多地方土地小块化，小块化对于经营很不利，然后我们换一换，把面积搞的大一点，成片化点，对大家都有好处，这个是可以进行互换，是可以允许的。
还有一个是转让，就是承包方有一定的稳定非农职业，或者有其他的稳定收入来源，那样经过发包方同意，这个时候转让就是不再承包了，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户。这个地方受让的地方必须是农户，但是并没有写是本村的，和本集体的。但是这里很明显的主体不可以是企业，更不可以是城市里来的公司，必须是农户。说农户当然是当地的，当然也不排除其他地方迁过来的农户，那么就由农户同发包方确定新的承包关系，那么原来的承包方和发包方在土地管理上的承包关系就进行中止了。所以将来这个土地转让的范围是否可以继续扩大，比如有的地方人口特别多，他离开他那个地方，到你这个地方可能是人少地多，他举家过来，他来从事农业生产，农业经营，可以不可以？应该是可以的。
现在农村都可以进城了，农村之间为什么不能流动呢？这个户口不能再成为把农民锁在土地上的一把枷锁了。人口劳动力的流动或者人才的流动，实际上也是人力资源的一种优化配置。那么城市里的人力资源可以优化配置，农村里面的人力资源为什么不能优化配置呢？这个问题可以继续探讨。所以承包经营法的用语是非常有意思的，没有限定是本村的村民，而是农户，所以从字面上讲并不排除外来的农民。
另外就是入股承包方之间为了发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。前不久我去湖南的浏阳去考察了一家农业生产合作社，就是村民们把自己的承包地入股，而且入股的时候要入一部分现金，形成一个合作社，在合作经营的情况下，土地收益是大大上升。大概过去一亩收入是1000多块钱，现在是一两万块钱，它运用规模化经营和科学种田，它的这个生产能力大大提高，农民的收入也大大提高，我问了一下当地的农民，他在入股之前，一年的收入也就是几千，去年他们可以拿到三到五万元，是过去的10倍还多，所以集体经营效果还是非常好的。因为在这个合作社里面有很好的分工，有专门管农业技术的，有专门跑市场的，根据市场的需要它来考虑种些什么。现在采用的都是那种塑料大棚的生产，所以它这个农业产出能力是大大提高，在冬天也可以产蔬菜，然后有很好的商品供应渠道，所以说他的经济效益是大大提高。
3. 地流转以后权属管理的稳定性 （1）怎么保证权属管理的稳定性
土地流转以后怎么保证权属管理的稳定性呢？物权法第129条有一个规定，土地承包经营权人将土地经营权互换转让，要求登记的，应当向县级以上人民政府申请登记土地承包经营权，变更登记，未经登记不得对抗第三人，这是物权法的规定，它的意思就是你登记了还是有效，在没有登记的情况下，如
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果说这个承包人再一次把土地转让给别人了，而受让人是善意的，就是不知道之前还发生过一次转让，那么善意第三人是受保护的，如果他们履行了登记，那么你就不能对抗他们了。
（2）四荒土地的流转
此外还要提到一个四荒土地的流转，物权法133条规定了，就是农村现在有很多的荒山、荒地、荒坡、荒沟这样一些，通常政府或者集体通过招标、拍卖或者公开协商的方式交给一些本地的或者外来的人来承包。因为荒山、荒地的开发投入比较大，回收周期也比较长，所以对他们有很多的优惠政策。国务院都有一些规定，对他们在转让流转的问题上有更大的灵活性，期限也更长。这些也有专门的规定，大家可以注意。
（3）承包经营权的权利变动
那么关于承包经营权的权利变动，就是土地调整这个问题。土地调整的问题我们可以看看这个《土地管理法》的14条规定在土地承包经营权的期限之内，对个别承包经营者之间承包的土地，进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上的成员，或者是三分之二以上的村民代表同意，然后要报乡镇人民政府、县人民政府批准，这是基本的规定。还有农村土地承包法也规定，在承包期间，原则上不得调整承包地。所以《土地管理法》规定了一个适当调整的程序，这是很严格的程序，然后进一步的在土地承包法里面进一步规定承包期间不得调整。原则上是不得调整，只有在个别情况下可以调整，什么情况呢？比如说因为自然灾害严重的毁损了承包地，比如发生了泥石流、地震等等。
4. 土地承包经营权的收回问题
下面我们再来看看土地承包经营权的收回问题。就是发包以后，发包人能不能收回。物权法明确规定了在承包期间发包人不得收回土地，除非土地承包法另有规定。另有规定是什么情况呢？第一种情况就是连续两年以上弃耕抛荒，这个时候可以中止承包合同，收回承包地。还有一种情况就是承包期间承包方全家迁入了设区的市转为非农业户口，转为非农业户口以后应当把承包地交回。如果不交回的话，发包人可以收回。还有一种情况，如果是迁入了小城镇，不是设区的市，这种情况下，应该按照承包方的意愿，保留它的土地承包经营权，允许他依法进行土地承包经营权的流转，这个是不可以收回的。另外在承包期间，对妇女有一个特殊的保护规定，如果她结婚了、出嫁了在新的居住地没有取得承包地，那么她原来的承包地是不能收回的。还有妇女离婚了，或者丧偶了，如果仍然生活在原来的居住地的话，或者虽然不在原居住地生活，在新居住地没有承包地的情况下，这个时候发包方是不能收回的，发包方这里也是有一系列的限制。在收回的情况下也应该给予一定的补偿，这是物权法的规定。
现在我们来看看农村集体土地使用权的一种，土地承包经营权。我们再来看看乡村建设用地使用权。乡村建设用地使用权，如果是需要任何单位和个人要进行建设，需要使用土地，那么按照《土地管理法》的规定，首先是必须依法申请使用国有土地，我们尽可能的不适用耕地。首先使用存量的国有土地。但是有例外，如果是兴办乡镇企业，或者是村民建设住宅，经过依法批准以后，可以使用本集体经济组织，
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农民集体所有的土地。或者说乡镇公共设施、公益事业需要用地，也可以使用农村土地，这个时候就不需要把土地变成国有。这是过去《土地管理法》规定的一条制度，就是建设用地原则上只能用国有土地，除了乡镇企业、乡村的公共设施、公共建设。因此我们可以看到，过去几十年城市化的发展带来了一个大量的用地需求，大量的建设用地需求就导致了对农村土地的大规模的征收现象。
另外关于宅基地的问题，《土地管理法》还有一个基本原则叫做一户一宅的原则，就是一户只能有一处宅基地，而且这个宅基地不能超过省市自治区规定的标准。另外农民集体所有的土地，用于非农建设的，那么这个《土地管理法》63条规定是不允许通过出让、转让或者出租的方式来用的。就是假如我这是一块农用地，你要来办工厂，要搞房屋开发，用出让的方式、转让的方式都是不可以的，是不能改变用途。但是农村的建设用地流转有个例外，如果是乡镇企业破产了、兼并了，通过这种情况发生土地流转可以允许。但是这是一个《土地管理法》的现行制度，但是今后农村的存量建设用地能不能流转，这是我们需要认真研究的问题。目前我们国家存量的农村建设用地是我们现有的城市建设用地的4.6倍，如此大量的农村存量建设用地怎么能够把它更好的用起来，而且不需要通过征收的方式把它用起来，能够让这些土地吸收投资，吸收资金能够把它建设起来，一方面推动农村的经济发展，另一方面也可以吸引一些劳动力就地就业，这是我们需要认真考虑的一个问题。所以今后农村建设用地流转是不是需要在法律方面进行改革，打破现有的《土地管理法》的这套模式，是需要我们认真研究的。
从十七届三中全会的精神来看，应该说是可以探讨的。关于这个宅基地使用权，这个问题可以说是长期以来从人民公社时期形成的一个福利性的分配制度有关系，就是从人民公社时期形成了宅基地，这是一个福利性的分配。为什么《土地管理法》要讲一户一宅呢？很多想多要宅基地，为什么要多要呢？因为宅基地是无偿的，这样大量的宅基地就会去挤占耕地，导致耕地的减少，所以这个无偿分配这个制度本身是值得考虑的，今后是不是还要无偿分配下去。而现在我们的基本趋势是农村人口大量的进城，从总体上讲，农村人口是在减少，存量的宅基地应该足以满足现在农村人口的居住需求。另外一个情况，目前农村的住宅建设存在一个极大的土地浪费，用他们行业的话说，就是土地容积率太低，一般就是一块地上一个小平房，那个容积率太低，如果说通过提高容积率又建成了楼房，那么还可以增加更多的住宅面积，就是在现有的宅基地面积的基础上，可以增加更多的住宅面积。因此我个人认为，现行的无偿分配福利性的宅基地制度应该到此为止了。今后应该是实行宅基地商品化。第一允许农民宅基地流转，第二需要取得宅基地的人，也要通过有偿的方式取得，无论是向集体取得，还是向现有的宅基地使用权人取得，都是有偿的。所以使宅基地市场化商品化，在这个基础上，要进一步考虑的是特别贫困的人，住房方面对他们的救济问题，那是社会福利的问题。这是我们未来的一个基本方向。
5. 土地流转制度
那么土地制度，我们刚才讲到了一些土地使用权制度，介绍的内容比较多，下面我们再讲一讲土地流转制度。土地流转制度刚才已经讲了，目前最大的问题就是国有土地流转和集体土地流转分道扬镳的
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