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几个：
1. 农民利益被剥夺，农民生活贫困化
第一农民利益被剥夺，农民生活贫困化。改革开放以来，政府通过对农地的征收，从农民征收的资金以后超过2万亿元，同时有3万亿元的土地级差收益，从农民那里流向了其他社会集团，主要就是从事房地产经营的社会集团。而我国在20世纪50年代初，到80年代初，为了保证城市积累，通过工农业产品剪刀差，农村为工业化大约贡献了5800亿元的产值。与农民为工业化的贡献相对比，农民获得的征地补偿仅仅是一种生活补贴，难以让失地农民保持以前的生活水平。更严重的是，一旦土地被征收，那些祖祖辈辈以土地为生的农民，便从此割断了与土地的一切联系。集体土地永远变成了国家所有。
2. 集体土地减少，失地农民增加
第二个问题，集体土地减少，失地农民增加。1987年到2001年至少有2276万亩耕地由原来的集体所有变为国家所有。按照《全国土地利用总体规划纲要》，2000年到2030年间，将有5450万亩耕地，由集体所有变为国家所有。根据专家估计，在未来十年内，如果中国保持8%到9%的GDP增长率，通过征地解决城市化土地供应，将会在每年产生至少200万失地农民。这些人将会形成一个聚集在城市中的庞大的边缘化人群，给城市建设、城市管理、乃至社会稳定带来不可低估的潜在风险。
3. 集体土地隐性入市，土地市场失范无序
第三个问题，就是集体土地隐性入市，土地市场失范无序。土地是农民赖以生存的最基本的和最重要的财产，而这些财产的价值只有在流通当中才能得到实现，然而目前的法律禁止农村集体土地进入一级二级土地市场，而必须征收为国有以后，才能进入市场。那种对集体土地产权的歧视性安排，导致了农民对现行法律的规避，特别是首先土地用途转换带来的巨大收益的诱惑，农民以各种形式将土地投入流转，从而导致了土地市场的失范无序，土地税费流失等等一系列的后果。这种隐性市场带来的短期行为，也不利于土地的优化利用和农村经济的长远发展。
这两年来，大家都很关心农村小产权的问题，对于这个小产权的问题，我们要从两个方面来考虑，一个方面是存量的宅基地，存量的农村房产，是否可以流转？第二个问题利用现有的农村土地再进一步的进行房地产开发，怎么去规范的问题。
目前农村存量的房屋建筑，有多少面积呢？是330亿平方米，其中住宅有270万平方米，迄今为止，大约有50亿平方米的住宅已经以各种方式为城市人所取得，这还不包括一些实际上已经进入了城市的农民留在家里的那些房子。我说的50亿平方米是以城市人身份，城市户口的人到乡下取得的房屋，包括买的房和建的房。
前不久，报道了一个事情，就是四川的地震灾区，有个农民的房子被地震震塌了，但是地还在，来了个城市人，跟他一商量，就在你这块地上，我出钱建两栋房，你一栋我一栋，这农民一分钱不掏了，
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因为是平方变楼房，增加了容积率，农民得一套房，城市人花钱也得了一套房，你说这个合法吗？你能说这个不鼓励。我看这个事，第一双方自愿，第二有利于灾区重建，没有理由说那个东西就不可以。你像这样形成的产权，你说它叫小产权，它是不合法的，这种说法可能不好说。农民自己的地他愿意流转让人在这上面建房子，建了房子之后双方都供应受益，形成的房产，哪一条说他是非法所得？没有理由说他是非法所得。你现在无非就是不给他办登记，你现在也没有办法办登记，现在的房屋登记制度和土地登记制度是分开的，然后房屋登记制度只针对城市的房产登记，对不起，我们现在农村的330亿平方米的房子是没有登记保护的，这就说明政府的服务不到位，登记是一种公示手段，通过公示可以稳定产权的归属关系，和有利于产权交易的开展。
那么现在我们这个政府服务不到位，反过来还不让人家流转，流转了之后，我不保护你，你这个不保护，你说出来，你还理直气壮？我觉得我们这个政府定位就定错了，我们是人民政府，是为人民服务的政府，你没有为人民服好务，你就应该自己检讨自己，而不应该去指责人民。
（三）农村土地流转的制度需求
这个问题先按下不表，讲一讲农村土地流转的制度需求。按照中央十七届三中全会的要求，要实现农村土地流转，我们从制度方面要做些什么？第一是实现产权的明细化，第二是要考虑产权的可流转问题，第三是要建立一个合理的、稳定的流转秩序。
1. 产权明细化
首先是产权明细化，目前土地流转的制度刚才讲了基本特点是双轨并行，也就是说城市的国有土地和农村的集体土地相互区分，分别流转。由国有土地派生出的土地使用权，按照取得方式分为划拨土地使用权和出让土地使用权。农村土地按照农用地、企业建设用地、宅基地等于划分，实行不同的流转规则。目前两轨是各走各的道，国有土地走城市土地市场，集体土地走农村土地市场。那么在城乡交叉，特别是城市化扩张的时候，那就是城市吞并农村，国家所有权吃掉集体所有权。从农村这个土地市场来看，缺乏相应的立法配套，比如城市有房地产管理法，农村就没有房地产管理法。农村的土地市场是极不发达的，也就是农民财产的可流转性很低，这样的话，它的市场价值就很低。实际上我们的制度在压低农民的财产，换句话说，如果说我们好的制度能够使这些财产充分流转的话，市场就会给这些财产以更高的价格。等于自主让农民增收，那么很简单，我们一家人从农村移到城市，因为家里已经无地可种了，或者是只能够很少一部分人种了，那么移居城市以后，我可以把农村那块地卖掉，就是农村的宅基地、房子可以卖掉。你可能问，会不会有人去买？我相信有人去买的。现在是双向流动的趋势，随着城市人口的老龄化，现在有越来越多的人有这个愿望到农村去养老，这就叫城里人下乡。今后应该形成一个双向流动，乡下人进城，城里人下乡。城里人下乡买了房住在那，他在那里买东西消费，就会带动当地的相关产业，这样就会吸引一部分劳动力留在农村，也会减缓农村人口流向城市的压力。所以说双向
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流动带来的好处，对城市、对农村都是有好处的。
那么现在的这个《土地管理法》、《物权法》对这个农村的土地流转都有所规定，但是规定的很弱，很不足，而且跟城市用地跟城市市场是完全分割的。比如说《物权法》十二章建设用地使用权，一共17个条文，其中16个条文规定的是国有建设用地使用权，而集体建设用地使用权就一个条文，151条：集体建设用地使用权的取得等等，由《土地管理法》和其他法律规定。就是说有那个使用权我承认，但是我今天不规定，这个事以后再说。
当然这个也是鉴于当时的实际情况，但是毕竟他有这么个态度，就是农村集体土地使用权的流转问题，留待将来修改《土地管理法》和制定其他法律的时候来解决，也就是说，还是开了这么一张支票，以后要兑现的。所以我们就期待着我们的立法机关尽早的出台相应的法律，来解决农村集体建设用地使用权的流转问题。所以在城市化过程当中，农村土地变成城市土地，并不一定意味着集体土地必须要变成国有土地。农村土地城市化，农民变成市民化，应该是同步进行，农民市民化要带着财产进城，否则他就成为一无所有的进入城市就成了城市里面的贫困人群，无产人群，边缘人群。所以我们城市化，农村进了城市，农民带着财产进入了城市，带了什么财产？最重要的财产就是它的土地。所以我们应该建立一个市场，两轨能够合轨，让这些集体土地加入到城市化过程当中来。郊区农民的一块土地你要来开发可以，我农民就拿土地入股行不行？或者说我出让土地所有权，就像国有土地使用权一样，我集体也可以出让土地使用权，我收取出让金。这样农民就有土地收益，有土地收益就能够富起来，就成了城市当中的有产者，这样他才能够融入城市的文化，成为市民。这才叫造福农民的城市化模式。我们现在应该从这个角度去考虑，现在我们目前的体制是产生出的是一批人利用政府权利或者通过寻租取得政府的权利以后，滥用政府权利，然后就剥夺农民土地，然后造福极少数人。其实这个过程当中，城市居民并不是受益者，我们看看这些年，尽管城市的房屋供应在增加，城市的地盘在扩大，新建的房屋在增加，但是房价也在增加，为什么呢？因为房屋开发是垄断在少数人的手里。他们可以人为的抬高房地产价格。为什么要抬高呢？他们对利润的追求是无止境的，而且形成了一个庞大的利益集团，一个利益圈，利益链。很多人要参与这个利益分割的时候，对这个利益的需求是无止境的。
最后得出的结果就是少数人暴富，城市居民、农民都是吃亏的，这就不是一个社会主义的城市化。我们社会主义就是要讲公平、正义，就是要讲多数人收益，最好是全体人民大家都受益。
所以，,首先我们要突破一个瓶颈，就是两轨并行体制，建立城乡统一的土地市场，所以这一次十七届三中全会提出了要建立统一的土地市场，这是一个非常重要的突破。统一土地市场是什么意思？就是农村的这个集体土地已经进入到这个市场当中来了，城乡统一。所以我们今后的发展就是要从城市化转到城乡一体化。所以中央十七届三中全会决议的第二部分当中提到，到2020年农村改革发展的基本目标和任务之一就是城乡经济社会发展一体化的机制。
前一段时间有一些城市也在进行城乡一体化的试点，包括土地市场的并轨，这代表了一个方向。有 23
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的走的快的地方也搞出了城乡土地交易中心，就是把集体土地和国有土地放都在一个交易平台上，进行公开的、透明的土地交易。那么今后我们对这个《宪法》大家可能会想到，《宪法》第10条有一个规定，上面写的是城市土地属于国家所有。这个话怎么解读？我们应该这么解读，这个反映的是当时的情况，当时他对土地的状况做了这么一个界定，城市土地属于国家所有，农村土地属于集体所有。今后城市化进一步发展的时候，当时的农村变成现在的城市时候，并不需要一定要把他变成国有土地，这是当时的规定。
而且如果需要的话，我们也可以对宪法的表述考虑进行进一步的修正，来防止这种误解。所以《宪法》第10条可以被理解为，82年有那么一次国有化运动，一夜之间把城市当时的土地全部界定为国有。那么同时，当时也界定为集体所有的土地，这个集体所有权也应该受到尊重。国有土地不能轻易的改变为集体土地，集体土地也不能轻易的改变为国有土地。这就体现了物权法所贯彻的所有权平等原则。
所以在现代的情况下，一方面我们要打开这个城市和农村的土地市场并轨的渠道，建立城乡统一的土地交易平台，另一方面我们要严格执《行物权法》和相关法律对土地征收的限制性规定，提高土地征收的门槛，使你征不起。一个是要严格的界定公共利益这个标准，严格这个程序，提高补偿标准。使你这些想去征收土地的人你得琢磨一下，你的难度有多大，你的成本有多高。当你认为很难进行，或者付不起成本的时候，你就跟农民去交易，你在尊重人家所有权的基础上，你来跟人家进行使用权的交易。
2. 产权的流转性
那么紧接着就是产权的流转性。那么我们在《宪法》第10条第四款有这么一句话，叫做土地的使用权可以依照法律规定转让，这个地方并没有限定为国有土地使用权，他只是说土地使用权。那么国有土地使用权是使用权，集体土地使用权也是使用权。只要法律规定了，你依照法律的规定去转让就行了。现在摆在我们面前的是怎么去规定，《物权法》把农村集体土地转让这块留待后面的立法去解决了，我们提出的问题就是下一步的立法怎么来解决，这个问题是必须要解决的，也是能够解决的。所以现行《土地管理法》的体制，实际上在一定程度上也是承认农村集体土地可以转让的，只是说由于双轨制的原因，他进不了城市这个市场，所以说它的转让受到很大限制。我们现在土地转让当中要守住一些基本的规则，首先一个是土地用途管制，这个是不能动摇的。你流转以后还是务农，我下去调查，农村也在流转，流转的程度很好，农村用地基本上不进入城市，那么建设用地流转可以进入城市市场。这个城市市场是什么意思？我们不仅有大城市，还有中小城市，还有小城镇，他在你那里投资了，形成规模、形成产业了，你这不就城市化了吗？所以城市化不是把土地从这个地方搬到北京、上海。他那个地方土地投资来了，劳动力来了，技术来了，辅助设施、配套设施、生活设施都起来了，不就成了一个城市吗？我们现在沿海还多地方，过去一个小镇子，现在就变成了城市了，经济就发展了。所以开发今后应该是梯次结构，有大城市，中小城市，小城镇在到农村，梯次发展，这样形成一个很好的构架以后，人口的流动也可以从低到高。实际上我处于中间这个地带的小城镇和中小城镇实际上是一个对人口进行市民化训练的一个
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很重要的地带。然后你在这个地带接受训练之后，你的素质、能力、知识提高以后，你就有能力到大城市去谋生，这个时候你去谋生是去过幸福生活。而不是像现在这样，农村人到城市里面来，在建筑工地上，辛勤的劳动，很艰苦的生活，不应该是一个这样的情况。人们在那里安居乐业，过一个像其他市民一样的体面的生活。
3. 产权流转的秩序问题
下面一个就是产权流转的秩序问题，我们提出放开农村土地市场的时候，要考虑一个问题，防止土地投机。因为在土地投机的情况下，受益的不是农民，受益的也不是政府，是谁？投机商。我们知道在正常的流转情况下，农民受益，政府也是受益。所以我跟一些地方官员交流，我就说不要看过去征地卖地的那套模式，政府财政是增加了一些收入，但是你们也带来了很大的问题，带来的很大问题你现在要为这个问题买单，你将来走入正常情况下，如果能够正常流转，就收税就行了，政府不要去经营土地，你征地再卖就叫经营土地，政府应该是管理社会的，不是搞土地经营的，但是你让人民去经营，你收税就可以了，就那个流转税就够你收的了，今后还可以开征物业税，经济发建设展，人民拥有的房产多了，可以开征物业税。一个流转税，一个物业税带来的收益既稳定又和谐，而且这些税你收上来去办你的事，不用拿来去解决不稳定的问题。所以要把科学发展观学好，要重新调整你的发展模式。所以我们要防止土地投机，防止个别人大量的圈地，搞土地投机，哄抬地价等等，获取暴利，最后受害的都是农民，政府也受害，城市老百姓也受害。要形成统一的有形的市场，以公开规范的方式来转让土地使用权，在符合规划的前提下来与国有土地享有平等的交易的机会。所以今后这个土地交易平台，你政府所有的管理都可以进去，从规划管理，到你的土地管理，到你的建设管理，到你的税收管理，整个一套管理都可以在一个平台上进行，而且这个平台是公开的，农民到那个地方去交易的时候他也知道市场的价格是怎么样的，他心里也有数，你没有办法去坑他，所以农民的利益可以得到保障。然后这些土地用途，项目建设一条龙的管理，你获得这个土地以后，你从事什么项目，这个都有管理在里面，所以用途管制也能得到实现，包括土地的一系列审批手续也都在这里办理，减少了交易成本。这个是我们将来要着力建设的一个很重要的项目。
4. 当前立法的迫切任务
所以当前的立法有一些比较迫切的任务。 （1）修订《土地管理法》
比如说修订《土地管理法》，首先要解决这么几个问题，比如说延长土地承包经营期限，取消土地使用权的主体身份的限制，建立城乡一体化的土地流转体制等等，这些问题都需要解决。还要制定不动产登记法，落实《物权法》的规定，还要制定财产征收法，这个财产征收法或者叫不动产征收法，甚至再小一点，土地征收法把这一块先管住，还有就是制定城乡土地交易市场管理条例，应该比较容易了，
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