一、房地产市场现状和展望 1. 2010年房地产市场简述：
2010年房地产市场整体情况——年末楼市强劲上行 政策从紧依然为主基调。政策方面，力度空前，通过差别化信贷政策、实施限购、上调公积金贷款利率来抑制投资投机需求；同时，以税收减免，金融支持来鼓励保障房的建设，可谓目标明确；全年政策出台密集，往往是市场一出现异常苗头，政府就会“打压”一次，“国十一条”、“4/17” “9/29”及时到位。
但在频繁的楼市调控政策下，各项指数仍然创下新高。国家统计局数据显示，2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%，工业地产的增长仅为2.04%
土地市场上，开发商拿地热情不减，地王频现，各城市土地出让再创新高。尤其是在年终，迫于供地计划压力，土地市场异常火爆。“量跌价涨”是2010年地产市场的关键词。 2. 2010年上海的土地市场供给及成交分析
供求分析——全年土地供应量稳定 成交稳步增长 住宅成交放量。
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上海土地每月供应情况公顷6005004003002001000但是土地财政的诱因并没有导致2010年土地供应大幅度增加，2010年全年，上海土地供应总量为2533.96公顷，比去年略微增加12.9公顷。在所有用途的土地供应中，工业用地全年供应占比最大，达到了52.66%；其次是住宅类用地，所占比重为29.02%。而与09年同比，2010年供应增幅最大的是商办类用地，增幅达到22.64%，虽然目前商办类用地所占比重仅为11.89%，但是较高的增幅显示出其有很强的后发优势；住宅类用地保持较为稳定的增长幅度，年同比增幅13.22%；工业用地供应全年有 5.3%的增幅；在所有类型的土地供应中，唯有商住办用地供应量大幅度减少，同比减少幅度达到52.74%。今年土地供应有几个比较集中的月份，其中8月、9月、12月供应面积分别达到了375.98公顷、451.62公顷、314.21公顷，三个月总供应面积占到全年供应总量的45.06%。
公顷贤山山江汇定浦明行东北宁陀浦汇口安静奉宝金松南嘉青崇闵浦闸长普杨徐虹原住宅商住办商业/商办工业其他黄浦08-0802-0803-0804-0805-0806-0807-0808-0809-0810-0811-0912-0901-0902-0903-0904-0905-0906-0907-0908-0909-0910-0911-1012-1001-1002-1003-1004-1005-1006-1007-1008-1009-1010-1011-12住宅商住办商办工业综合其他 过去的2010年是楼市调控的一年，适度增加土地供应可以有效缓解地价上涨的压力，
2010年各区域土地供应情况420360300240180120600 2010年土地供应的分布区域呈现明显的郊区特征，土地供应都集中在离市区较远的区县，比如09年区域供应量最大的就是较偏远的奉贤区，总供应量达到了413.59公顷，而
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传统的中心区域供应很少，静安区、徐汇、普陀等区域供应量都排在末位。
公顷320280240200160120804002010年各区域土地成交情况贤浦江山山汇定明东行北宁浦陀汇浦口虹奉青松宝金南嘉崇浦闵闸长杨普徐黄原住宅商住办商业/商办工业其他静安 2010年楼市调控并没有严重冲击土地市场，开发商拿地热钱不减。2010年，土地成交量为2561.19公顷，同比增长29.83%，其中住宅用地成交量为772.23公顷，同比增幅为96.7%,涨幅最大；其次是商住办，成交为250.88公顷，同比增幅为48.48%；商办用地成交也有不俗表现，同比增幅为31.30%；而工业用地依旧是成交大户，全年成交面积为1203.49公顷，占总成交量的46.99%。成交区域分布也主要集中的郊区县，奉贤区成交面积最大，达到314.75公顷。
公顷上海土地每月成交情况5004504003503002502001501005000808-0108-0208-03-080408-0508-0608-0708-08-080908-1008-1109-12-090109-0209-0309-0409-05-090609-0709-0809-09-091009-1110-1210-0110-02-100310-0410-0510-06-100710-0810-0910-1010-11-12住宅商住办商办工业综合其他 3. 2011年上半年房地产市场简述
2011年的房产市场（主要是新建商品房市场）调控力度前所未有的高，从年初的限购令、限贷令到后来的中央多次上调存款准备金，限制放贷额度，从开始的一线城市调控到后来的二三线城市房价的监管，7/26上海发布沪四条，除了限购更开始限外，对非本市户口的购买者不得采用补交税的方法打擦边球。
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2011年上半年地产市场在国家的严厉调控下新建商品房市场出现部分城市回落的趋势，但是由于大多数地产开发商实力尚可，无明显资金压力，住宅市场的价格回落并不明显，整个市场观望气氛浓重。6月份，全国70个大中城市新建商品住宅 （不含保障性住房）价格环比下降的城市有12个，持平的有14个，6月份环比价格下降和持平的城市增加了6个。价格上涨城市中，环比涨幅均未超过0.5%。上海新建商品住宅价格环比仅上涨0.1%，同比上涨2.6%。而整个2011年上半年商业类地产、工业类地产凭借自身不限购、不限贷的优势，在市场上异军突起。加之更多的开发商投入到该物业类型的开发，市场上一度大量涌现该类产品。发展方向主要集中在：市中心或近郊的低总价的酒店式公寓和产业较为集中的近郊中小规模的企业总部园。 4. 未来市场的展望
对整个中国房地产市场从宏观上分析之后，我们认为未来中国的房地产市场不会大幅下跌，在2010年的下半年就可以见到房地产投资增长止跌回升，而且不会对经济产生较大的负面影响，再加之尘埃落定的房产税试点，自住刚性需求客户从观望会逐步回到市场上，市场会趋于平缓且微升的走势。而整个2011年上半年在政府的大力调控下，这种趋于平缓且微升的走势也得到了验证。
政府对“救”房地产行业是要保投资，保增长，而不是要保房价，这一点决定了政府会刺激大众商品房的建设和需求，而不会单纯放开过去那些为控制房价和风险采用的调控措施。楼市下调主要在于对投资和经济增长的影响。近些年来，房地产投资已占到城市总固定资产投资的四分之一，占GDP中固定资产投资的15％~18％，对GDP的直接影响有7％~8％，还不算对上游相关产业（如钢铁、水泥）等行业的影响。土地出让收入更是成为地方政府收入的一个重要来源。因此，在国内经济增速放缓、外部经济前景暗淡的环境下，考虑到政府制定的保持经济增长的目标，促进房地产开发建设活动回暖，将成为刺激国内需求不可或缺的一部分。然而，这并不意味着政府会简单地取消过去所有的房地产调控措施。我们认为政府希望通过房地产行业的稳定发展而实现投资和经济增长在外需下滑时的软着陆。但另一方面，也想防止房地产泡沫膨胀，防止因房价上涨过快而影响社会稳定。 我们可以看到中央政府最近出台的一系列政策正在沿着这个方向发展。从短期来看，已经颁布的减息、税费优惠、对开发企业融资等方面的政策支持都有利于房价的稳定，在“保增长、扩内需、调结构”的大调控目标下，仍可能还会有利于房价稳定的政策出台。随着更多中低档住房的开工建设，无论是投资活动还是房屋销售都可能会回升。促进房价稳定
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因素的影响将会大于房价下行因素的影响。
从住房市场来看，稳定和微升的趋势是未来的主基调，而从非居住用地的发展与前景来看，其面临了巨大的发展机遇与空间。
1.首先看商业地产，目前上海的商业类地产面临前所未有的机遇，上半年有着很好的成交记录。自从限购限贷政策开始实施，商业地产在原有的商务办公的产品上又有了更多的延伸，2011年上半年可以暂时替代住宅功能的小面积酒店式公寓产品在市场上大量涌现，其产品多凭借出行便捷，总价低，不受政策影响而抢占了一定的市场份额；商铺、商务办公大楼的发展受到上海市中心土地资源枯竭的局限，多往城市副中心或产业集中的区域发展，其产品也变得多样化，除了传统的商铺外还强调总部概念和soho概念。2011年1月至6月，上海市商铺总体成交7797套，成交总面积达939700平米。而1-6月总的新增供应面积为1003098平米，基本达到供求平衡。业内人士指出，随着通货膨胀，物价上涨等造成的各类贬值，商业地产作为一种持有型物业将荣升为投资新贵。
图为1-6月成交面积与新增放量统计
从环线分布方面来看，整个上半年内环以内商铺成交446套，成交面积达87100平米，仅占总成交面积的9%；内外环间的成交1225套，成交面积为186200平米，占总成交面积的20%；而受土地供应影响，外环以外成为了商铺的主要成交市场，上半年的成交套数为6126套，成交面积666400平米，占总成交面积的71%。
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