2014年上半年上海商铺环线成交面积分析
在区县成交方面，浦东、松江、金山三区成交面积都突破10万平米，而合并后的浦东区(原南汇区和原浦东区)更是以182290平米成交面积荣登榜首，比其他区县的成交面积要高出近十万平米。浦东作为整个上海城市发展的新增长点，住宅放量高于其他城区的同时，引领着社区商业的放量、成交上涨。
2014年上半年上海各区商铺成交情况
2.其次看工业地产，上海目前工业地产的现状是困难与机遇并存。当前上海各郊区的空置厂房量达到了近年来的高峰，而这些空置厂房有八成是老式厂房，目前上海现代化的工业地产在总量中所占的比例仍然很小，在未来，上海工业地产将受到供需结构矛盾的挑战。合理的定位和转型成了很多工业地产开发企业面临的主要问题。
从市场来看，工业地产已受到日益恶化的全球性经济的影响，首当其冲的是一些以出口为导向的公司和供应商。国外需求减少和原材料价格的上升挤压了工业生产的利润空间。为了降低风险，企业减少生产规模后，工业厂房的需求必然相应萎缩。上海工业地产前几
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年的回报率约在8％-12％，一些高端物流仓储的回报率可达15％。但现在工业地产整体的回报率只有3％-5％。下滑幅度非常明显。通过调查发现，当前上海各郊区的空置厂房量达到了近年来的高峰，嘉定、金山、奉贤、南汇等区域的空置物业面积达100多万至200多万平方米。从物业类型来看，当前生产型厂房的空置情况最为严重，待租面积占总量的近90％，租售价格已下降了15％至20％。由于工业地产依靠租金来维持现金流和回报，但面对租户需求的大幅减少及租金下调的趋势，一些业主承担着不小的现金流压力。一些工业地产商不得不寻找新的融资渠道或抛售资产。
对于工业地产目前困难是有的，但是机遇也同时并存。一、从宏观经济上看，人民币的持续升值已经导致我国江浙沿海的中小企业出现倒闭潮，该现象已经引起了中央的重视，政策上扶持中小企业的发展成了未来一段时间内的重要任务，未来受到扶持的中小企业发展势必带动商业、工业地产的发展。二、从物业本身看，这几年工业类地产相比其他类型地产的增幅最小，也就是说其中存在的风险和泡沫也最小。这样的固定资产最适合企业做投资、其资产保值能力和抗风险能力明显高于其他物业类型。三、从地产类型上看，工业地产主要分为厂房、仓库、研发办公。目前生产型的工业用地面临的问题最大，面积大，空置高是主要的问题。而小面积研发办公式的工业用地完全可以走类商业用地的模式，借助本市这几年商业用地蓬勃发展的契机，再利用自身的优势，寻找新的突破。目前市场上的中小企业总部型概念是较为成功的一个案例。 二、外区域同类竞品对比
1. 分布简介
目前本市在售的同类型产品分布区域主要集中于松江、青浦、宝山、浦东等几大片区。均是位于临近工业产业园或产业基地附近。例如位于宝山的“印象钢谷”项目，就是处于宝山工业园区旁，依托宝山工业园区内钢铁制造产业链。位于松江的“名企处于公馆”，处于莘闵经济园区。具体分布见下表：
外区域同类竞品位置一览
案名 行政区域 所处位置 周边产业、工业园区 名企公馆 松江 松江泗砖南路255弄 莘闵经济园区 资料 Page 11 of 63
星月大业领地 松江 广富林路4855弄 松江工业区 万科VMO 闵行 浦锦路、江梅路 浦江工业园区 总部1号 闵行 都会路2338号 莘庄工业区 印象钢谷 宝山 潘泾路4333号 宝山工业园区 旭辉虹桥国际
长宁 通协路288弄 临空经济园区 2. 各竞品楼盘情况表
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案名 开发商 名企公馆 上海万居德实业有限公司 楼盘位置 松江泗砖南路255弄 建筑面积 281503M2 建筑类型 产 品 规 划 可售户数 双拼 10户 房型面积 1000-1400M2 （㎡） 主力面积 1000-1250M2 （㎡） 客源主要来自于松江工业区以及周边的一些企单价 7000—9000 （元/㎡） 制造，加工，电子信息，贸易等行业为主 价格 主力价格 800 （万元） 1. 花园，独栋，双拼办公 2. 性价比高，单价不高 产品特色、卖点 3. 新闵经济园区内，政府大力扶持 4. 低密度，高品质物业 入驻企业类别 业，同时有一部分来自于江浙一带，客源主要以机械
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案名 星月大业领地 星月集团上海投资有限公开发商 司 楼盘位置 上海松江广富林路4855弄 建筑面积 600000M2 建筑类型 产 品 规 划 可售户数 房型面积 独栋 50户 380-2200 （㎡） 主力面积 1200—2200 （㎡） 小区客源主要为中大型企业，大部分来自于松江新单价 8000—12000 （元/㎡） 入驻企业类别 较多，客源主要以高科技，信息、药业，贸易等行业为主 城以及工业区附近的厂家与企业，同时江浙一带的也比 价格 1. 周边环境优越，紧邻湿地公园 主力价格 1000—2000 （万元） 2. 位处松江工业园区内，产业密集 产品特色、卖点 3. 开发商与松江工业区合力打造，政府扶持力度大 4. 小区内环境营造比较好，花园办公环境 5. 低密度独栋商务别墅办公，面积段也比较丰富
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