目录
第一章 绪论 ................................................................................................................................................. 2
一、重庆地区整体市场情况 ................................................................................................................. 2 二、项目简介 ......................................................................................................................................... 3 三、目的 ................................................................................................................................................. 4 四、项目特点 ......................................................................................................................................... 4 五、可行性研究部份的依据与相关文件 ............................................................................................. 4 六、说明 ................................................................................................................................................. 5 第二章 项目定位的市场基础资料 ............................................................................................................. 6
一、江津城市规划与发展方向 ............................................................................................................. 6 二、江津住宅市场发展概况 ................................................................................................................. 6 三、江津房地产的历史机遇 ................................................................................................................. 6 四、江津房地产市场基础资料 ........................................................................................................... 10 第三章 项目市场价值分析和定位 ........................................................................................................... 13
一、项目地块分析与认识 ................................................................................................................... 13 二、我们的市场机会与项目价值判断和分析 ................................................................................... 15 第四章 项目定位方案的经济比较 ........................................................................................................... 19
一、项目方案成本和利润估算比较 ................................................................................................... 19 二、项目别墅和高层方案价值比较 ................................................................................................... 22 第五章 项目营销策划方向 ....................................................................................................................... 23
一、市场定位及定位细分 ................................................................................................................... 23 二、营销策划的重点问题与操作要点 ............................................................................................... 25 第六章 我们团队的优势和保障 ............................................................................................................... 28
关于成都联星置业发展有限公司和“高山流水”别墅品牌价值的优势 ......................................... 28
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第一章 绪论
重庆地区整体市场情况
一、 重庆地区整体市场情况 2008年，在国际金融危机的影响下，中国政府以谨慎、灵活的宏观调控
政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种谨慎、灵活性。2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热发展回归到目前的理性发展，各项指标高位调整，过度需求得到有效的抑制。但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。
其时正值直辖十年，重庆已站在一个新的起点上，胡锦涛总书记“314”战略布置，以及重庆“统筹城乡综合配套改革试验区”的设立，为重庆房地产市场持续、健康发展注入了新的活力。今年以来，重庆房地产开发投资持续平稳增长，商品房销售大幅回升，房价适度上涨。无论是中低收入人群的经济适用房和廉租房建设还是别墅置业的崛起均受到政府部门的高度重视，投入资金和供应量显著增加，房地产市场总体呈现出健康、有序的平稳发展态势，今年政府有对市政工作做出新的部署和规划，赋一个“一小时经济圈”的历史使命，牢牢把握建设一小时经济圈的着力点，快速提升区域经济实力和辐射带动力。根据规划，到2020年，将形重庆市区1个特大城市，涪陵、江津、合川、永川、长寿5个大城市，万盛、南川、双桥、綦江、潼南、铜梁、大足、荣昌、璧山9个中等城市和小城市，300个左右小城镇的城镇中心体系。 其中五大城市各自功能为：
涪陵：工业基地，将成为具有完善城市综合服务功能的园林城市。
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江津：重要的现代制造业基地、能源基地和物流基地，及建造成适宜人居的山水园林城市。
合川：重要的能源基地。
永川：长江经济带和成渝经济带的重要支点，要建成渝西地区经济文化中心，具有完善城市综合服务功能和区域辐射带动能力的宜居城市。
长寿：都市区重化、冶金产业转移主要承接地，将建成我国西部地区重要的石油、天然气化工基地
其中不难看出，作为别墅栖居地，江津无疑是占据得天独厚的丰富资源和优势。
从比重上看，“一小时经济圈”占全市房地产投资绝大部分，而渝东南翼和渝东北翼所占比重仍然偏低，地区间房地产发展差距没有缩小。但从上半年“一圈两翼”房地产新开工面积看，“一小时经济圈”同比增长23.3%、渝东南翼增长63.0%、渝东北翼增长79.0%。“两翼”的新开工面积增幅大大高于“一小时经济圈”增幅，表明房地产投资热正在不断扩散。
二、 项目简介
项目名称：大西门社区丁家坡地块（项目名暂未定） 项目地址：重庆江津区几江街道大西门社区丁家坡地块
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项目规模：68473平方米
项目定位：双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅、部分花园洋房. 项目开发周期：2年
三、 目的 为了充分论证本项目投资可行性，制定切实可行的项目开发经营策略，针对本项
目我公司进行了较为全面详尽前期市场调研，进行了深入的分析和可行性研究，在此提出项目营销策划建议。
四、 项目特点
（1） 规划设计技术 本项目将引入在成都住宅领域内领先的设计理念，在总体布
局、单体设计、环境绿化、外观造型等方面均将达到同类型楼盘中的较高水平。使之成为具有江津一流设计水平、市场影响力和代表性的叠拼、联排、双拼别墅。
（2） 项目品牌形象 由于江津房地产发展正处于初步上升阶段，现有大多数项目
普遍不重视品牌包装和推广的附加价值，营销策划和销售管理也处于较低的水平，所以本项目将引入全面系统先进的营销理念和高水平的包装设计，使项目品牌(高山流水系列品牌)形象具备强有力的市场冲击力，为开发商创造更高的价值，树立良好的社会形象。
（3） 市场竞争力 虽然江津处于重庆规划的一小时经济圈内，城市整体价值有所
提升，但是近段时间受金融危机影响，房地产市场也受到了较大冲击。在这一特殊市场的背景下应以全面科学的市场分析为依托，策划出符合市场需求的产品，在产品形态、设计、包装几个重要方面有超前意识，同时以切实而有针对性的市场定位，做到短期内领先一步的唯一性、排它性，较同类、同区域竞争项目更具特色，从而以卓越的性价比引领江津房地产市场。
五、 可行性研究部份的依据与相关文件
本项目可行性研究工作建立在科学规范、全面准确的市场调研及项目技术经济评估基础之上。研究工作主要依据有：
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（1）本项目可行性论证的指导思想、评价方法、标准依据1994年国家计委、国家建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》中有关建设项目技术经济评价原理，及相关工程技术标准、规范、指标、要求；
（2） 《国务院关于重庆市城市总体规划的批复》的相关资料； （3） 《重庆市城市总体规划》的部份相关资料；
（4） 本项目相关的自然、地理、气象、水文、地质、经济、社会等基础资料； （5） 本项目相关市场调查、预测结论。
六、说明
由于项目营销策划建立在项目开发经营思路基础之上，与公司的投资理念、资金安排、利润期望值、项目开发周期等因素密切相关，所以本文营销策划部份重点对项目定位进行了描述，具体策划需要提与上级领导充分沟通后才能出更有针对性和操作性的实施方案。
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