第二章 项目定位的市场基础资料
（市场背景有支撑）
一、江津城市规划与发展方向 规划与发展目标
江津城市总体规划期限为：近期，2003-2007年；中期2008-2010年；远期，2011-2020年；远景2021年至本世纪中叶。规划城市建设区由中心城区和双福组团构成，城市建设用地面积约为61平方千米，人口预测67.5万人。中心城区用地沿江向东发展，呈带状多中心组团式结构。中心城区由四大片区构成，确定几江片区为江津的行政、商业、金融、文化中心和旅游服务中心，德感片区为以现代制造业和物流业为主体的综合区以及江津的铁路、航运交通枢纽，仙池片区为以教育科研、高档居住和高新技术工业为主体的综合区，支坪片区为以居住和第三产业为主体的综合区并适当发展工业和物流业。 二、 江津住宅市场发展概况 江津住宅楼市目前开发及销售情况
全区房地产开发企业62家，比上年增加15家，全年商品房施工面积333.28万平方米，增长52.2%；竣工面积101.61万平方米，增长52.2%，其中住宅89.03万平方米，增长127.6%。商品房（现房和期房）销售面积95.12万平方米，增长13.2%，其中住宅88.22万平方米，增长10%；商品房销售价格2000元/平方米，增长7.7%，其中几江主城价格2500元/平方米，增长15.3%。
三、 江津房地产的历史机遇 江津区的概况 1、地理位置
江津区位于长江中上游，三峡库区末端。地处东经105°49'～106°38'，北纬28°28'～29°28'之间，东西宽80公里，南北长100公里，幅员面积3217平方公里，现辖26个镇（办事处），总人口145万人。
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2、自然环境 （1）地势、地貌
江津东邻巴南、綦江，南靠贵州习水，西依永川、四川合江，北接璧山。地形南高北低，以丘陵兼低山地貌为主，分平阶地、丘陵地和山地，其中丘陵占78.2%，低中山占21.8%。南部四面山区系云贵高原过渡到四川盆地的梯形地带，北部华盖山等系华蓥山支脉。海拨最高处四面山蜈蚣坝为1709.4米，最低处珞璜镇中坝178.5米，相对高差为1530.9米。 （2）气候、水文
江津区地属亚热带，特殊的盆缘地形与季风交互影响，形成了四季分明、夏长冬短、热量充足、无霜期长、云雾多、降水较丰富的亚热带季风气候。江津河流众多，水能丰富，全市有大小河流三十七条。长江由西南向东北流经市境，汇集两侧河流。市内河流具有夏秋涨、冬春枯、汛期长、水量变化大、含沙量较小的特点。
3、行政区划
江津区总面积3217平方公里，现辖23个镇，3个街道办事处和四面山风景区管理委员会。
4、社会经济状况
2008年全年实现地区生产总值219.24亿元，比上年增长17.5%。分产业看，第一产业增加值38.1亿元，增长7.4%；第二产业增加值111.8亿元，增长26.8%；第三产业增加值69.34亿元，增长9.9%。分季度看，一季度增长14.1%，二季度增长18%，三季度增长16.9%，四季度增长20.4%。三次产业对经济增长的贡献率分别为7.1%、72.9%、20%。第一、二、三产业增加值占地区生产总值的比重分别由上年的18.5%、46.3%、35.2%调整为17.4%、51%、31.6%。按常住人口计算，人均地区生产总值17263元，增长17 %。
居民消费价格比上年上涨6.7%，其中食品价格上涨15.3%。商品零售价格上涨6.6%。农业生产资料价格上涨25.5%。工业品出厂价格上涨9%。原材料、燃料、动力购进价格上涨15.5%。
年末全区就业人员79.63万人，比上年末增加1.59万人。其中，第一产业就业人员27.58万人，下降0.2%；第二产业就业人员26.31万人，增长3.8%；第三产业就业人员
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25.74万人，增长2.7%。年末城镇就业人员20.3万人，新增加1.6万人，净增加1.17万人。年末城镇登记失业率为2.66%，比上年末下降0.47个百分点。
全年地方财政收入18.84亿元，比上年增加5.97亿元，增长46.4%，其中一般预算收入11.51亿元，增长36.9%；基金预算收入7.33亿元，增长64.4%。全年地方财政支出33.53亿元，比上年增长43.3%，其中一般预算支出24.66亿元，增长36.2%；基金预算支出8.87亿元，增长67.6%。 （1）工业
2008年，面对复杂多变的国际国内经济形势，江津全区努力克服金融危机带来的不利影响，以打造千亿工业强区为目标，强势推进工业强区战略，化“危”为“机”，工业经济继续保持良好的发展态势。去年，全区工业总产值突破300亿元，规模工业完成工业总产值230亿元，同比增长43%。其中，重点企业完成工业总产值161亿元，占规模工业总量的69.8%。重点企业中产值10亿元以上的企业4户，重点企业对全区规模工业增长贡献率达到68.5%，拉动增长29.6个百分点。作为全区工业经济发展的“引擎”，三大工业园表现抢眼：全年园区新开工项目101个，竣工投产项目65个，工业总产值达95.2亿元。 （2）农业
2008年全年粮食种植面积151.9万亩，比上年增加3.1万亩；油料种植面积6.5万亩，增加0.5万亩；蔬菜种植面积36.6万亩，增加0.9万亩。
全年粮食产量66.1万吨，比上年增加2.5万吨，增产3.9%，其中稻谷产量38.8万吨，增产5.6%；油料产量0.8万吨，增产9.1%；蔬菜产量50.8万吨，增长4.9%；花椒产量1.5万吨，增长26.3%；肉类总产量7.9万吨，增长7.1%；水产品产量1.4万吨，增长13.8%。全年生猪出栏87.3万头，增长5.3%；小家禽出栏796.2万只，增长17%。 年末花椒基地50万亩；晚熟柑橘基地4.25万亩；优质蔬菜基地37.4万亩；规模养殖场2654个。全年新增区级龙头企业10家，达到72家，其中重庆市级龙头企业9家，实现销售收入13.8亿元，出口创汇1060万美元。
全年新农村建设总投资28.3亿元，实施建设项目65个，整治和维修乡村公路400公里，硬化人行便道650公里，整治病险水库87座，新建蓄水池22口。土地整治和农
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业综合开发2.9万亩，治理水土流失18平方公里，改善灌溉面积5000亩，新增节水灌溉面积1200亩。
现代农业园区引进亨嘉、瑞恩、恒河等业主25家，协议引资57亿元。全年新建高标准柑橘示范园6000亩，累计完成投资2.8亿元，土地规模经营2万亩。 （3）城镇建设
2008年，全年市政基础设施建设投资13624万元，比上年增长19.4%。新建、改建市政道路15.5公里、路灯769盏、行道树364株、体供排水管道54.1公里；新增公共绿地面积68万平方米，建成区绿化覆盖率27.8%，建成区绿地率为24.1%，人均绿地面积为5.34平方米。全年维护市政道路131万平方米，维修养护雨水口2914个、人行护栏5383米。主城区供水能力达12万吨，污水处理能力4万立方米/日，垃圾处理能力328吨/日。
江津的突出优势在哪里？
1、经济实力
2008年，全年旨引进项目186个，其中外资项目6个。合同引资294.38亿元，比去年增长47.2%；实际利用引资40.85亿元，增长109.5%；合同引进外资9378万美元，增长2%；实际利用外资4512万美元，增长348.5%。
全年外贸进出口总额5738万美元，比上年增长23.4%。其中，出口4052万美元，增长4.7%；进口1686万美元，增长115.8%。全区有外贸出口权企业47家，其中当年新增9家。
2、交通发达
2008年，全区交通建设完成投资13.58亿元，比上年增长47.3%。其中：绕城高速公路完成投资6.01亿元，占年计划的120.2%；江合高速公路完成投资3.5亿元，占年计划的140.3%；玖龙纸业一级公路完成投资1.5亿元，占年计划的100%；五举沱作业区完成投资4500万元，占年计划的64.3%。全年建成高等级公路49公里，农村公路215公里，新增公路通车里程24公里，累计公路总里程达4040公里。其中，一级公路32公里，二级公路304公里，三级公路123公里，四级公路2171公里，等外级公路1410
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公里。
四、江津房地产市场基础资料 1、市场特点和调研结论：
江津房地产市场主要以高层电梯公寓和多层为主。电梯公寓均价多在2800元/平米左右，多层均价普遍在3800元/平米左右。市区楼盘项目多数品质不高，园林绿化环境以及物业管理均做得不专业，建筑密度及容积率普遍较大，对居住的舒适度形成很大影响。受环境影响，当地居民对房屋的使用率要求较高，而对项目环境没有足够重视。城中很多在售楼盘售楼处的置业顾问不专业，态度冷淡。在调查的过程中也发现城中新房的空置率较高。我们可着重于项目品质、园林绿化，合理规划设计，定位于江津高端品质项目，力争成为江津楼盘的一个地标性建筑。
2、部分具代表性楼盘数据信息 在售楼盘 楼盘名称 开发商 地址 占地面积 总户数 容积率 绿地率 开盘时间 销售理念 产品形态 主力面积 均价 物管费 车位 祥瑞·水木年华·湖上 重庆祥瑞房地产集团有限公司 重庆江津江鼎山大道468号 分1期售完、2期250多亩、（3期、4期）未开发 2255户 2.04 35.10% 1期2004-6-12（现房）、2期2007-5-26（现房）、（3期、4期）未开发 江津首个以水体为中心主题的景观住宅小区 电梯住宅、多层、花园洋房 100平米左右 3000元左右 电梯住宅1.1元/平方米·月、多层、花园洋房0.80元/平方米·月 450个左右 - 10 -