关系来看，现有的楼盘销势已经表明，城市化进程和城市价值提升后所带来的大量消费需求已经呈现，而通过我们的市调资料和预期土地供应情况分析，我们会清楚地看到目前江津市场供应量明显不足，而就当下，所有楼盘都已变价多次，而江津区域确变更不大，由此对项目而言也是一个机遇。所以，建立在区域市场定位基础上，我们的立项时机就显得尤其关键。由于成渝高速道路更改，缩短了重庆市区与江津距离，所以应该进行充分的前期准备，尽快地上马该项目，目前对场地拆迁、周边道路形成等基础设施条件的全面了解、判断和把握，就显得更为迫切。
2、所以，从趋势和市场动态的角度，我们的项目面临较好的市场机遇。但受区域成长性和自身规模限制，我们项目的价值定位同时又要应该保持审慎的乐观，即定位为依托主流区域的价格，从项目自身研究和挖掘来提升项目价值。所以我们项目的利润来源将依赖于江津整体市场的拉动和项目容积率的合理界定，而非单纯的价格、物业形态来提升。价格的成长性取决于我们对市场发展趋势的判断，以及对入市时机的把握。而地块价值的提升，则依赖于规划设计的功夫和营销策划的技术提升，和后期销售管理的控制能力。
3、但核心问题是我们对利润的信心在哪里？ （1）较好的价格预期是对本项目利润的基础支持。
看起来，项目所在区域也就是3000元/㎡左右的价格了，该项目地块能够承载更高的价格空间吗？
根据我们前面的调研资料： A 市场容量和供需关系。
第一，现在价格处于稳中有降阶段； 第二，市场供应量增加、需求量减少；
第三、江津的经济实力所带动的购买力是不容置疑的事实，高端洋房、高尚社区置业较多，但由于重庆地域限制因素已全面外向发展，本地优势明显，本地消费者被激发，加上受市场预期的影响，本土消费者呈厚积薄发之势。形象得以有效提升，加上江津的交通门户作用吸纳了大量的外地消费者。消费需求的激增直接反映为楼盘普遍热销。
- 16 -
B 江津土地市场分析和前瞻
从宏观角度来看，从全国范围来看，中小城镇作为房地产业的供地规模普遍不足，难以在短期内满足市场需求增长的步伐。
江津目前市场销售楼盘主要是前几年开发商通过协议或其它隐性方式积累的土地，相应的开发量确远远大于购买需求。随着前几年协议取得的用地逐步消化，协议拿地的低成本优势已不存在，销售市场的供需矛盾、大量投资的涌进，从多个方向推动拍卖土地价值增高，再进一步助推动房价起伏。
C 对江津住宅市场预期价格的评估
基于前面来自消费需求和土地供应方面的信息，无论是从历史的经验的纵向比较，还是横向对应，江津住宅目前价格是相对应的。基于该地域的房地产价格增长速度的惯性，消费需求对市场的和城市价值提升对房地产价格的拉升，以江津的经济实力和发展前景，同比其它区县，目前价格是相对较低的，而江津最有可能成为与重庆（重庆外环完善）完全包容的城市。其价格想象空间巨大。
（2）完全可以合理提高容积率，做多形态别墅，这是提升项目利润最直接的办法。 需要注意：这个问题并不是单纯的提高容积率的问题，必须和户型定位以及后期价格、销售等问题综合考虑。户型配比直接影响容积率的可能性，价格和容积率之间是产品品质与价格是否匹配的问题，实质上是销售问题。
基于目前的市场，这区域通常做法就是高层，如果做高层，以 2.0的容积率算， 100亩的规模算，无论怎么做只会被淹没在这片高层林立的区域中，品质和价格难以做起来，和同类项目比较没有绝对优势。所以，高层的路线受制于地段、容积率及规模的影响，品质提升空间有限，资金回收较慢。我们还有别的办法呢？对于一个中小规模地块而言，能够直接提升品质加快资金回笼的最直接做法，无非就是降低容积率和改变产品形态，我们发现：项目规划容积率被浪费了，而浪费的唯一理由就是似乎市场不能接受，不利于销售。那么江津市场究竟对别墅这种产品是不是就没有支撑呢？ 通过市场调研和分析我们发现：
A江津已有的电梯公寓历史和现有电梯公寓销势。最早于2004年江津对市场接受，和水木年华极为普通的电梯等物业形态的热销，说明江津市场对电梯公寓的抗性不如成都初期房地产市场大。
- 17 -
B 别墅楼盘的稀缺性对需求者拥有极强的吸引力。开发商土地成本的上升和市场价格的波动，别墅形态从技术上均逐步转变会成为未来住宅的贵胄。
C从消费文化角度，江津住宅在2000年前市场接受度普遍偏低，销售项目以多层为主，在停批多层前，事实上电梯已经成为市场主流，但别墅仍然罕见。江津人见多识广，与重庆消费理念的融入程度较高，从消费心理上对别墅抗性不高。通过对该市场在售项目的客户分析，在江津这样的二线房地产市场，消费文化迥异于重庆初期的市场消费理念，对于本土消费者，别墅作为一种身份和档次的体现有较强的市场支撑。这一现象与周边其他悠闲城镇有所不同。
以上我们着重从市场角度论证了项目定位为别墅形态的市场既有的预期支撑，以下我们又从经济的角度进行比较分析，以进一步增强我们提升项目价值的信心。
- 18 -
第四章 项目定位方案的经济比较
（我们对项目定位价值的数据支撑）
一、项目方案成本和利润估算比较
根据目前江津房地产开发的各项相关规定、市场现行价格体系，并结合其它同类项目开发情况，按两种市场定位即别墅方案和高层方案，估计项目开发经营总投资分项预算如下表所示。
1、 别墅的成本计算
\别墅\项目成本预算 结构类型 总建筑面积 其中: 双拼面积 联排面积 叠拼面积 会所、商业面积 成本内容 框架结构 58162.4 m2 8216.8 m2 38344.9 7600 2000 m2 m2 m2 可售面积 容积率 总户数 总幢数 住宅总幢数 报建总投资 土地亩数 总投资 (万元) 5450.00 54162 m2 约0.8 310 户(约） 幢 109 单方成本(元/m2) 937.00 14 12 0.9 幢 万元 亩 备注 万元/亩 元/m2 元/m2 元/m2 工 程 概 况 计算公式或 费用名称 每亩单价*亩数+契税 土地费 合计 土地购置费 小计 前 期 费 用 设 计 费 小计 方案设计费 施工图设计费 施工图审查费 景观施工图设计费 室内装饰设计费 临时用电引入费 5450.00 937.00 81.43 14.00 69.8 12.00 5.3 0.9 20.00 20.00 196.53 15.00 3.43 3.43 44.10 2.58 50 样板房装饰 - 19 -
地质勘察费 招标代理费 工程监理费 放线测绘费 造价审计费 面积测绘费 小计 合计 土建 装饰 安装 土方 围墙、构架 会所建安成本 单价*面积 单价*面积 单价*面积 单价*面积 市政排污 总平管线 环境道路 小区园林绿化 配电房 喷泉水景 会所装修 样板房装修 防盗监控 配电引入 天燃气引入 销售单价*面积 销售单价*面积 25.00 10.00 40.00 30.00 15.00 5.00 140.00 396.53 6979.00 872.44 581.62 200.00 100.00 300.00 8933.49 30.00 350.00 300.00 300.00 175.00 30.00 180.00 90.00 150.00 1605.00 50.00 114.70 164.70 1769.70 600.00 600.00 300.00 200.00 500.00 4765.74 建 安 成 本 4.30 1.72 6.88 5.16 2.58 0.86 24.07 68.18 1200.00 150.00 100.00 34.39 17.19 51.58 1553.25 5.16 60.18 51.58 51.58 30.09 5.16 30.95 15.47 25.79 275.95 8.60 19.72 28.32 304.27 103.16 占建安成本 1.0 1200 150 100 1500 元/m2,元/孔 元/m2 元/m2 元/幢 0.002 元/m2 元/m2 元/m2 元/m2 元/m2 合计 基 础 配 套 设 施 硬 件 设 施 1500 2000 共 元/m2,共 2000m2 500m2 小计 软件设施 小计 各种管理费 财务利息 双拼 联排 3700 5800 5000 元/m2 元/m2 元/户 合计 不可 预见费 合计 公司费用 合计 销售收入 103.16 51.58 34.39 85.97 819.39 3169.019172.45 6 - 20 -