商铺 购买人群 没有销售商铺 1.本地企事业单位人员 2 多次次购房者 3 部分周边地区人群
楼盘名称 开发商 地址 占地面积 总户数 容积率 公摊率 绿地率 开盘时间 销售理念 产品形态 面积区间 均价 车位 玉水湾 重庆环宇房地产开发有限公司 江津区滨江路东段原几江中学高中部(原人民公园旁) 11.9亩 358户 建筑密度39.5% 10多平米 35% 2008．6 买断江天8000米 全江景、水岸名宅 小高层电梯、高层电梯 62-140 平米(建筑面积) 2800元/平方米 75个
楼盘名称 开发商 地址 占地面积 容积率 绿地率 产品形态 主力面积 车位 购买人群 1.本地及周边地区人群 沁园春 重庆华贵房地产开发有限公司 江津东部新城8号地块 72000平方米 2.58 35% 住宅、花园洋房 100平米左右 车库面积11000平方米
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楼盘名称 开发商 地址 占地面积 总户数 容积率 绿化率 面积区间 车位 购买人群 1.本地和周边地区人群 锦绣花园 千帆房产/乐天房产/洛维房产 江津东部新城景观大道 37332平方米 2050户 6.0 32.24% 31-129 车库面积11000平方米
楼盘名称 开发商 代理商 地址 占地面积 总户数 绿化率 销售理念 面积区间 购买人群 1.本地和周边地区人群 江岸·东城中央 重庆威凯/环宇房地产开发有限公司 德阳金钥匙房产营销有限公司 江津区滨江路元帅广场旁C2-3号地块 67406㎡ 2050户 39.8% 天人合一、生态自然 31-129
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第三章 项目市场价值分析和定位
（我们对项目价值提升的市场信心）
说明：我们的定位分析建立在第二章全面而详实的市场调研和分析判断的基础上，强调定位的现实依据和内在逻辑联系，对市场基础资料从不同的角度和层面在定位分析、论证中进行引用和解读，以体现严谨、缜密、科学、负责的态度。
一、项目地块分析与认识
我们相信：每个地块都有自己的气质和属性。如果用这个观点来对照这个项目地块，它的属性是什么？它适合做什么？它会成为什么？从第一次接触这块地，我们的直观感觉就是，这个区域需要一个地标，就从我们这个地块开始。
要不被隐没，要不就拔高， 它必须从市场中跳出来。
1、 项目地块现状的核心问题： (1) 项目区位
江津区几江街道大西门社区丁家坡地块 （2）用地规模
本项目占地68473平米，在该片区属于中等规模。
2、 项目SWOT分析。 （1）项目优势
A、项目地处大西门社区丁家坡，位于江津市区，项目周边均为住宅区。属于闹中取静之处，适于居住，生活较方便。
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B、项目离老商业集中区域距离很近（约步行10分钟），可见本项目可以充分享受现有便利的生活条件。而随着新城区的发展日趋成熟，也对本项目的价值有巨大的提升空间。
C、江津品质别墅类项目比较缺少，而项目的别墅产品无论从地理位置上还是户型设计上都是不可多得较为缺失的，弥补了市场空缺。
（2）项目劣势
A、项目邻近许多旧建筑和农房，对规划设计的土地利用率及以后的居住环境有较大影响。
B、区域周边生活配套设施门类不是很丰富。
C、项目规模事实偏小，项目突破较难，在目前的市场环境下，项目策划显得更为关键。
D、项目前端有两栋高层建筑遮挡视野，是一个硬伤。需要在今后总体规划设计上着重避开这个劣势。
（3）项目机会
A、江津区房地产整体品质不高，项目可从品质上做出突破，主要从项目绿化环境上做强大的包装，吸引注意力。
B、同质化的市场为项目实现产品突破提供了有利于创造竞争力的条件。 （4）项目威胁
A、由于区位、规模的因素，在项目的开发、产品的定位、营销手段等各方面需导入更多的全新理念和运作模式，一定程度上是对传统的市场消费观念的突破和颠覆，最终市场接受度的高低存在不确定因素。
B、项目附近如水木年华等大盘的出现，对项目构成竞争威胁。
C、项目场地拆迁是否顺利，可能影响项目实施进度，从而对销售时机的把握带来较大的不确定性。
3、关于项目地块价值的综合结论 综合上述，我们得出如下地块分析结论：
1、宗地形状：宗地形状为较规则多边形，有利于宗地的规划利用，对地价有正面影响。
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2、 地形条件：地势有一定坡度。 3、路状况：通达度较好。
4、地质条件：由于无相关专业地质报告，评估人员暂且认为委估地产无不良地质构造。最终地质条件的确定，当以专业地质报告为准。
5、土地面积：68473平方米。 6、证载用途：城镇混合住宅。 7、容积率：0.8——2.0。
8、土地开发程度：宗地红线外”五通”（通路、通水、通电，通气，通讯）
非中心城区，非新区，
这样的项目地块价值如何提升？可以与市场机会可以对接吗？
二、我们的市场机会与项目价值判断和分析
1、我们必须把它放到这个区域来考量，从而寻找项目市场半径。
事实上，在江津，本身城镇规模不大，距离重庆市仅20公里，长江数条支流于此汇合，绕城而过。放到大区域去看我们的项目，我们会发现，江津后期城市规划方向是以滨江大道为动脉，以“一主一副一组团”为城市框架布局，即几江-德感主中心、双福副中心、支坪组团。城市发展方向以向北为主，逐步与重庆都市区西部地区融为一体，几江和德感共同构成江津中心城区的核心。几江是江津的行政、商业、文化中心和旅游服务中心；德感是重庆重要的现代制造业基地、物流基地和江津新的居住拓展区；双福副中心是江津中心城区以制造业为主的产业主要拓展区和居住主要拓展区，与九龙坡西部新城共同建设以信息电子、新材料、生物工程等高新技术产业基地；支坪组团是以居住为主的综合功能区。目前江津区物业形态以普通高层和多层为主，项目偏小，现有的叠拼别墅形态怪异。所以，该区域短时间内无与项目相同的物业形态，在既拉升江津整体房地产市场的同时，也构成了对该项目片区的辐射影响，并在居住理念上独辟蹊径，形成差异化竞争。
以上是从区域市场定位特性和竞争关系来看我们的市场机会。如果从整体市场供需
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