2那2000044年年是是中中国国房房地地产产行行业业有有惊惊无无险险的的一一年年。。那么么22000055年年政政策策带带来来的的震震惊惊还还没没有有完完全全到到位位。。
蒸 也也许许这这一一情情况况对对于于相相当当多多已已经经习习惯惯于于近近年年来来轰轰轰轰烈烈烈烈、、蒸蒸蒸日日上上的但的房房地地产产从从业业者者无无法法接接受受和和理理解解，，但是是从从中中国国房房地地产产行行业业的的长长远远发发展展来目僵不不来看看，，目前前房房地地产产市市场场短短时时的的平平衡衡、、僵持持是是不不可可回回避避、、不可可或或缺缺、、不以以人人们们意意识识和和愿愿望望为为转转移移的的必必然然阶阶段段。。
经济因素 ．．．．房在房地地产产业业作作为为国国民民经经济济的的支支柱柱产产业业，，在扩扩大大内内需需和和促促进进消消费费方方面面发发挥挥了国控了巨巨大大的的作作用用，，国家家统统计计局局专专家家在在分分析析当当前前经经济济形形势势时时指指出出，，控制制固固定定资资产产投投资资过过快快增增长长，，当当前前宏宏观观调调控控最最重重要要的的措措施施是是““管管紧紧土土地地，，看看好好信信贷贷””，，尤尤其其是是控控制制城城市市建建设设规规模模和和部部分分地地区区的的房房地地产产投投资资项项目目。。
实现房地产业可持续发展有六大战略要点：
一是宏观手柄———土地市场调控；二是微观手柄———银行利率调控； 三是步阶平衡———投资消费联动；四是生命周期———人居社会分析； 五是技术创新———激发需求动力；六是生态建设———人与自然协调。
一一..央央行行加加息息
央行作出9年以来的首次加息决定，将取消商业银行对于个人住房贷款的利率优惠。根据最新的房贷利率，个人房贷年利率最低将提高0.2个百分点，这将极大抬高房地产企业的资金成本。
自03年起，央行就不遗余力地为房地产降温，公开市场操作、准备金率、窗口指导、再贷款、再贴现等等方式用了个遍，在去年的博鳌论坛上，央行副行长吴晓灵向金融机构发出警告，大家要同舟共济，不要和央行博弈。
内幕：固定资产投资增长快，很重要的因素是一些地方政府靠经营土地筹集了资金，大搞市政建设；一些企业用相对低的成本获得土地，又以土地去抵押贷款。由于各地原先征收的土地和开发商手中的土地资源还不少，只要盘活土地存量，就不会影响经济发展。 事实上就像一季度各地高涨的投资增速一样，一些地方政府“并不情愿”抑制过高的房价，“即使国务院领导以及众多专家不断不点名警告某些地方政府”。
房房贷贷紧紧缩缩釜釜底底抽抽薪薪
如果说物业税只是触动了房地产行业的神经，那么近期部分城市收紧按揭贷款则可能很快就会让房地产开发商感受到切肤之痛。
晚晚买买不不如如早早买买
房贷加息后，市民每月的供楼款一再上升。此时市民该持币待购还是赶紧买房呢？专家表示：房贷加息有望抑制房价上涨的势头，但广州市房地产市场较为成熟，因此对广州房地产市场影响不大，此次房贷加息是意料中的事情，预计可能还会持续加息。此次房贷加息幅度不大，说明国家希望平稳地、缓缓地对市场进行调控。预计此后央行还会分几次加息。这样，房贷可能会越来越高，晚买不如早买，市民不妨慎重考虑。
A. 烂烂尾尾楼楼被被盘盘活活影响楼价涨幅 B. 郊区大盘影响楼价涨幅 C. 中低端市场持币观望
楼价升幅有所回落
根据广州经纬公司市场调查部的预测，05年广州楼价的升幅将有所回落，楼价保持平稳发展，楼市货量供应充足，品牌楼盘主导市场，而楼价则稳定发展，涨幅收窄。
在04末市场上开始出现“断货”声音的时候，相当一部分新楼、新货盘已“蠢蠢欲动”，为05年广州楼市提供足够的供应量做准备。
外资银行承担风险增大
目前外籍人士中国购房的热情并没有丝毫减退。外籍人士已经成为目前市场上大部分高档住房的购买主力，其中不乏相当比例的投资客。由于房价上涨，境外购房者所购买房产的总价已经有了大幅度的提升。外资银行无疑感受到了相当的风险压力。
央行决定：对于房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷的最低首期，将由目前的两成提高到三成，具体调整方式将由各个城市的银行自己决定，不搞一刀切。
二二..地地产产界界海海啸啸——房房价价虚虚高高//膨膨胀胀
印度洋大地震引发的海啸，大自然以摧枯拉朽的破坏力在人类历史上永远地烙下2004年12月26日。天堂到地狱，只在眨眼间。
A.“房价疯涨”卷土重来
房房地地产产市市场场会会有有海海啸啸吗吗？？22000044年年会会是是地地产产最最后后的的疯疯狂狂吗吗？？还还是是22000055年年、、22000066年年？？虽虽然然22000033年年初初，，建建设设部部就就开开始始建建立立房房地地产产市市场场预预警警预预报报，，意意欲欲引引导导房房地地产产开开发发企企业业理理性性投投资资，，引引导导住住房房消消费费者者理理性性消消费费，，但但房房地地产产市市场场似似乎乎一一直直有有点点冲冲动动，，特特别别是是局局部部地地区区。。 且且看看下下表表：：
中中国国城城市市 西西安安 深深圳圳市市 22000022年年人人均均居居住住面面积积 2200平平方方米米 低低于于1155平平方方米米 低低于于1177平平方方米米 难难道道深深圳圳市市的的人人均均居居住住面面积积，，还还低低于于中中国国城城市市人人均均居居住住面面积积??如如果果这这是是真真
的的，，那那么么，，深深圳圳市市又又如如何何成成为为““中中国国最最佳佳人人居居环环境境””的的?? 比如上海，目前市区平均房价已经超过了中国任何一个城市。上海的房价算高吗？伦敦的房价多少？纽约的房价多少？与他们相比，我们这儿的房价一点也不高。2005房地产价格依然虚高，除了蜜糖还有地雷。
这种说法真让深圳人汗颜，照此说来，深圳要建国际化大都市，房价还有好大一段差距，按照这种逻辑推理，是否深圳的房价还有巨大的上涨空间呢？深圳是不是应该像上海那样，充分挖掘城市的价值从而带动房价呢？以上海目前一段时期内的收入和消费水平，要支撑起如伦敦、纽约的高房价，没人会相信。
从房价收入比这个角度看，深圳的城市竞争优势不是削弱了，而是增强了。
04年以来，综合反映房地产市场景气状况的“国房景气指数”从年初的107.75点，回落到1至10月份的104.87点，估计年终有望回升到105点左右的正常水平。
据报道，在经济发达、人均收入较高的上海、杭州，在老工业基地的沈阳，在西部重镇重庆、兰州，这些城市虽然经济水平、产业结构各具特色，但却有着一个共同的特点——全是自去年起全国房价持续走高的排头兵。
国家统计局景气中心表示，当前房地产价格膨胀具有鲜明的地域因素，如果仅以行政手段促使其房价快速猛烈下调，容易造成投资疲弱、银行不良资产激增乃至社会不稳定因素抬头等弊病。而采取持续的市场化和有针对性措施，促使房价过度膨胀地区的价格涨幅收缩乃至缓慢平稳回落，则会既有利于房地产行业健康发展，又能减少政策震动影响。
B.稳中趋降
总体上看未来全国房价的走势是“稳中趋降”，但一段时间内“仍会在较高位运行” 。
目前暂停农用地转非农建设用地和人民币基准利率上调，对部分城市膨胀的房价具有抑制作用，但由于这些城市土地资源稀缺的实际、国家限制农用地转非农建设用地等对耕地最严格的保护政策，以及利息上调幅度较小，不可能导致其房价出现拐点或发生转折性变化。
a) 南京、青岛、沈阳、天津、重庆、兰州这6个城市，房价处于高位的重要诱
因是城市大规模拆迁，或起步阶段需求扩张，受宏观政策变动抑制作用较弱，暂不可能快速下降。
b) 上海、杭州和宁波，商品房价格的增幅持续下降，因为土地成本和住房按揭
贷款增加及房价炒作是这些城市房价膨胀的关键因素，因而房价受土地政策变动和银行利率上调抑制作用较大。
这并不意味着广州的房价就会在短期开始下降。由于广州经济比较发达、对外开放程度较高，又受亚运会的拉动，3季度广东商品房销售额增长比本地房地产开发投资高出17.4个百分点，前几年过量空置的商品房面积开始逐步减少。
此外，在广州市以往与协议价和管理松懈相联系的较低土地价(3季度广州0增长)，在统一实行招拍挂价和严格限制耕地转用下也开始上升。这两点将促使在今后一段时间内广州市房价上升，全国房价继续在较高位运行。
C.城市房价超高的三大原因
aa)) 土土地地的的出出让让的的政政策策需需要要改改进进与与完完善善;;
bb)) 房房价价的的定定价价不不透透明明，，缺缺乏乏有有效效的的调调控控和和监监管管;;
cc)) 有有钱钱人人蜂蜂拥拥而而来来，，群群起起炒炒房房((““温温州州炒炒房房团团””““炒炒房房客客””““房房虫虫””早早已已屡屡见见
不不鲜鲜))。。
D.市场杠杆
房地产开发商万通集团董事局主席冯仑认为，房价要得到平抑，房地产行业要健康发展，要害在于“政府要停止直接干涉市场，而更多使用税收、利率等市场杠杆来改善宏观管理”。
E.五大对策平抑地区房价膨胀
a) 土地和资金是导致当前房价呈现地区性膨胀的最基本因素，因此在暂停半年
土地批转的措施到期后，有必要采取政策，一保证地方财力有所增长，二防范土地批租失控的死灰复燃。
b) 继续强化对房地产开发企业的资质、自有资本金和信用评级的严格要求，促
进优胜劣汰。
c) 借鉴香港的经验，考虑采取土地出让金的基金制，(降低土地招投标价格),
适时适地进行房产物业税的试点工作。
d) 进行风险警示制度，提醒贷款申请人，促使购房者理性化和财务弹性化。 e) 进行房地产抵押贷款证券化的尝试，促使资金增强流动性和降低风险。
F..泡F泡沫沫之之说说
有有人人说说：：““全全球球正正处处于于有有史史以以来来最最大大的的房房地地产产泡泡沫沫之之上上，，而而这这一一泡泡沫沫是是由由中中国国和和美美国国创创造造的的””，，还还说说““中中国国房房地地产产市市场场的的泡泡沫沫将将在在数数月月内内破破裂裂，，不不会会超超过过一一年年””。。经经济济增增长长过过快快，，就就会会产产生生泡泡沫沫，，那那么么过过热热就就会会出出现现过过冷冷，，这这是是一一个个规规律律。。